淡出大众视野多时的王府井银泰IN88，因引入乐高全球旗舰店再度回归热点中心。近日，北京商报记者走访银泰IN88看到，“商改写”的雏形已经显现，原本封闭的负一层和三层已经引入大量餐饮商户，整体商业部分基本布局完成。此前，银泰IN88已历经多次转型尝试，但一直客流稀少、经营不善。自2017年9月新管理团队上任后，银泰决定放弃强撑商场业态，计划将银泰IN88四至八层的原商户全部清空，改做写字楼。银泰IN88经过本轮大刀阔斧的调整后，能否被重新激活尚待时间的检验。
大换血 商业楼层布局完成
银泰IN88尝试着为自己换血，引入了多家品牌旗舰店和餐饮业态。北京商报记者走访银泰IN88看到，该商场在近期引入了大量大型门店，其中包含乐高全球旗舰店、BLOVE定制珠宝门店、NBA旗舰店等。在餐饮方面引入麦当劳、小吊梨汤、绿茶等连锁品牌。此外，星巴克、海底捞、眉州东坡等门店也已经进驻，但暂未开业。
该商场的负一层至三层已经全部对外开放。其中，负一层以“美食市集”定位，引入大量快餐、茶饮以及药店、便利店等业态。一层、二层的门店多以名品和潮牌为主，三层以连锁餐饮为主。四至八层已经全部变成写字楼、办公区域，并且与商业楼层不再打通。
处于调整期的银泰IN88还有些冷热不均。北京商报记者在工作日走访看到，中午就餐时段每个餐厅的上座率较高，多为附近的工作人员。而二层的潮牌区域近一半门店还未开业，均拉起围挡。此外，二层的服饰多为男装，此楼层客流相对稀少。
此前，银泰IN88为了统一进入调整期，先从清退部分商户开始，然后将不同楼层门店合并，空出四到八层调整为办公楼，并封闭楼层开始大动干戈调整。其中原四层至八层的餐饮店铺统一调整至三层，然后将一些原位于三层的门店挪至二层经营。在调整的一年多时间内，银泰仅开放一层和二层门店，封闭三层和负一层区域进行装修改造。
为保收益 “商改写”迫在眉睫
经营已有十年之久的银泰IN88经营状况一直不尽人意，尤其在商户效益得不到保证的情况下，转型势在必行。王府井商圈的一家租赁公司人员透露，该商圈写字楼租金在每平米十几元左右，而且好的地理位置一般都很好出租。此外，银泰IN88内部人士向北京商报记者透露，商场改为写字楼后，就不用再担心商户的经营业绩了，收益更为稳妥。
事实上，从2008年开业到今，银泰IN88已经历多轮高层人事变动。北京商报记者了解到，2008年8月，银泰集团与韩国乐天集团各持有50%的股权，北京乐天银泰百货开业，但由于韩系品牌认知度不高，乐天银泰百货运营持续巨亏。2009年，中国银泰投资有限公司以1元的价格买下乐天银泰百货50%的股权，当时的商场已经在逐渐清除“韩式”印迹，转型高端精品定位。2014年，商场正式更名为IN88，确立了走高端奢侈品的路线。
中购联购物中心委员会主任郭增利认为，银泰IN88之所以从商场改做写字楼是因为王府井商圈的竞争格局已经发生了改变，周边商业体越来越多，银泰IN88经过几次优化升级后仍然不温不火，再继续下去只会面临更大的收益压力。此外，目前北京市的商务氛围很浓，大企业进驻比较踊跃，好的写字楼收益水平表现较好，为了尽快摆脱银泰IN88目前的状态，更安全、有效的途径就是改做写字楼。
商圈辐射 或迎人流红利
商圈环境的改变也逐渐影响项目的发展定位。郭增利认为，改造后的银泰IN88是一个比较典型的以服务办公人群为主要目标的商务社区型业态组合，而且王府井商圈正在从商业街区向商业商务混合功能方向延展，这样的定位方式会逐渐增强整个片区的发展活力。同时，王府井商圈的本地化人群增加，时尚度也随之提高，银泰IN88在调整时应强调时尚和配套服务，这样会更加符合项目配套服务和商务办公协同诉求。
此外，随着王府井步行街高端商业氛围的逐渐浓厚，以及步行街的整体规划未来或成为银泰in88的机遇之一。据了解，王府井大街将北延344米至灯市口街和灯市口西街，并于今年底亮相。郭增利表示，由于王府井商业街的延伸区域，对街区流动人群也有一定的辐射和吸引作用，银泰IN88目前的调整总体上比较符合区位和项目要求，并且有助于强化自身在王府井商圈的个性。
值得注意的是，目前银泰IN88仅有四层商业面积，近一半为餐饮业态，而这些餐饮品牌却与周边其他项目并无太大特色，如麦当劳、绿茶、喜家德、小吊梨汤等。虽然银泰IN88面对的是商务白领客群，上述餐饮品牌也符合白领人群的喜好，但周边项目北京APM、王府井百货大楼、东方新天地同样拥有大量的餐饮业态，甚至消费者在选择上较银泰IN88更为多样化，这对于银泰IN88的餐饮商家而言是一大挑战。
北京商报记者 王晓然 刘卓澜
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