村头儿广播天天大喇叭喊，要救市了，下面我们就来说一说关于天津的房价真的跌吗?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!
天津的房价真的跌吗
村头儿广播天天大喇叭喊，要救市了！
知道了知道了，听的脑瓜子嗡嗡的。
胡同儿老王摇摇头说：
“我以为给5万呢，原来给5毛……”
很多事儿，只能复制，不能粘贴，你细品。
别想岔了，我说的是天津楼市的“新房价梯度”。
疫情和政策“双管齐下”后，有的板块内卷，有的板块躺平。
天津的房价梯度，忒不正常。
胡同儿老王看完后说：“我知道哪要补跌，哪能捡漏了……”
注：各板块总价，为2022年4月真实签约的套均价
不拿顶底、特惠说事儿，就看实打实的成交价
北边的房价梯度，极其不正常。
队伍不好带，卖乱套了，一片大混战。
宜兴埠和南仓，应属同一梯度。
4月套均价也的确如此，都是190万。
但2021年南仓没成规模时，宜兴埠套均价一直处于220万。
为什么南仓一出来，就能“顺利”抢走宜兴埠的买房人？
因为同样的价值度，它比宜兴埠总价低。
这俩，以后谁也不能比谁贵，谁贵谁轿夫。
宜兴埠与金钟街（金钟街属于东丽区，但要归队北边），合理价差大约30万。
宜兴埠套均价220万时，金钟街190万。
现在宜兴埠190万，金钟街套均价降到160万才算合理。
不过，它自己降到了140万。
虽然金钟街不起量，但价格已低于正常房价梯度。
双青的房价梯度，应低于金钟街。
现在双青130万的套均价，没有明显价差。
之前宸光壹号把双青拉到110万，仅从定价来说，可以了。
小淀的房价梯度，肯定要低于双青。
2021年小淀套均价还在140万，现在降到110万，合理。
铁东北路不正常，它应与金钟街同一梯度，140万是合理值。
现在178万的套均价，与宜兴埠才差11万，太高了。
原因出在星河国际，它如今是铁东北路的主力。
面积最小99平米，高层降到1.6万/平米后走了波量，套均价高达185万。
市区外溢会买账吗？
宜兴埠和南仓就解决了大部分，很少会溢到铁东北路。
说明一点：星河国际吸引了北仓的改善，毕竟星河在北辰口碑不错。
北仓和瑞景，梯度也不正常。
按距离，它俩比南仓距离市中心还远，总价应比南仓便宜，反而还贵20、30万。
瑞景（包括刘园和大运河），配套成熟、北辰富人区；北仓，“市政厅”效应。
都有不可替代之处，跳脱出房价梯度。
大张庄，躺平了。
成年人遭遇社会毒打后，变成熟的标志是——向世界认个小怂。
北部楼市，房住了，不再吵了。
西部的房价梯度，南站、高新区不正常，一高一低。
4月套均价，南站与中北镇都是190万，但这俩明显不在同一梯度。
以市区为原点的梯度，南站应该180万，现在高出10万。
问题出在，南站是北漂第一站，得“反向推导”。
另外，津雄高铁的预期，套均价提前透支了10万。
看全国，高新区作为距市区最近的第三产业中心，房价最贵。
但在天津买房，对产业不买账，就看学铁商。
以为这小子是匹黑马，结果是只黑羊。
就算不提产业，它至少也与中北镇、大学城房价梯度差不多吧。
没成想，一条地铁就给绊那了。
地铁是短板，套均价才170万。
如果你赌未来11号线能延长过去，那现在高新区就是洼地。
水西太厉害了，4月套均价525万，比新梅江还高。
出场即天花板，在高端阵营站住脚。
别看里面还穿10块钱一条的秋裤，但外面穿上了一身阿玛尼。
房价，取决于出得起价的人的预期。
胡同儿老王问，“团泊西与大学城套均价差100万，能整吗？”
东边的房价梯度，也不老正常的。
津滨大道、成林道套均价约200、210万。
环外的新立也205万，这么一比，贵了啊，至少贵20万。
只能说新立“命硬”，国企开发商都不砸价。
这要那谁谁去了，管你那一套，三下五除二先把总价趴下。
空港本来与华明镇同一梯度，套均价约150万。
但人家长得好看还多才多艺，关键是“后台硬”。
堪比“小和平”的教育，高端装备产业，滨海新区的行政，城市界面、医疗、商业都是第一梯队……
凭实力跳脱出来，明晃晃高出30多万。
北边、东边、西边房价梯度都不正常，南边也“不好意思”正常。
新梅江套均价445万，站的稳稳的。
预期折现，因为相信，所以价高。
人的总基数没变多，新区会虹吸老城购买力的黑洞。
新梅江的稳定，导致大寺能扛住300万。
大寺承接的也是老梅江外溢，够不上新梅江的那些。
辛庄4月套均价119万，赶上葛沽、天嘉湖了。
它正常房价梯度，应该140万左右，现在是低了。
相反，国展西又高了。
国展西与辛庄之间30万的价差，比较合理。
如果辛庄没降价，国展西套均价应该170万左右。
现在辛庄降到120万，SO，国展西呢？
咸水沽2021年套均价一直保持140万，今年涨到150万，甚至160万，为啥呢？
咸水沽两类客群：新天津人、地缘改善。
新天津人增量动力不足，而且被辛庄截胡。
瘸了条腿后，咸水沽主力倾向于地缘改善，面积大，总价高。
海教园跟空港一样，跳脱出来了，套均价达到200万。
都知道，因为教育。
胡同儿老王又扔出一句：
“如果不能考市区高中，海教园套均价得减20万。”
北闸口看起来也跳脱出来了？南边都挺会跳的。
纯属地缘，不是当地人就不用考虑了。
东西南北看完后，拼起来再鸟瞰一下。
❶ 补跌与捡漏。
有些板块，有补跌风险。
比如新立，现在来看，就是贵了。
有些板块，有捡漏机会。
比如，高新区、辛庄，低于房价梯度。
暂不考虑捡不捡漏，先排除补跌风险。
只要你敢瞎买，市场就敢埋你。
❷ 跳出房价梯度，得有绝招。
南站跳出10万，空港、海教园跳出30万。
南站靠北漂和津雄，空港、海教园靠教育。
你没法判断对与错。
这代以80后、90后为主的买房人，是知识改变命运的坚定拥护者。
盯着学区买房子，是永远不会出错的社会共识。
❸ 南北与东西，走出两条迥异的曲线。
同样是环内，水西套均价525万，津滨大道套均价211万，差一倍还拐弯。
南边环外10公里的海教园、咸水沽，比北边环内还高。
别酸别抱怨，你根本改变不了环境，只能改变自己。
房价，是买房人的共识。
胡同儿老王说：“君子谋时而动，顺势而为，多说无益”。
今天讲的“新房价梯度”，就是“顺势”。
“谋时”，下次再说。
