三大楼市政策“”红包“”
“十一”黄金周前夕，中央各部委围绕稳楼市、促消费，连发三大政策“礼包”，且一个比一个大，令市场受宠若惊：楼市国庆黄金周真要来了？
9月29日晚上，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会发出《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。通知明确，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。要求按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
同日，财政部 税务总局联合印发《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号），明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税
这三大“礼包”市场如何承接？
第一份红包：能够享受到阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限政策的城市主要集中于三、四线城市，这些地区去化压力大，风险也相对大，政策实施面临的不确定性较大。
人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限
按照通知精神，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况看，能够享受上述政策的有23城。从数据看，新一线城市有天津、武汉，二线城市有昆明、哈尔滨、大连、贵阳、兰州、石家庄、温州，其余为三、四线及以下城市（见下表）。
|
地区 |
新建商品住宅价格指数:同比 |
新建商品住宅价格指数:环比 | ||||
|
Jun-22 |
Jul-22 |
Aug-22 |
Jun-22 |
Jul-22 |
Aug-22 | |
|
天津 |
-2.4 |
-3.5 |
-4.2 |
-0.2 |
-0.6 |
-0.4 |
|
石家庄 |
-3.1 |
-3.6 |
-3.7 |
-0.2 |
-0.3 |
-0.5 |
|
大连 |
-1.5 |
-2.2 |
-3 |
-0.3 |
-0.1 |
-0.2 |
|
哈尔滨 |
-6.8 |
-7 |
-7.2 |
-0.6 |
-0.2 |
-0.5 |
|
武汉 |
-2.9 |
-3.7 |
-5.3 |
-0.4 |
-0.2 |
-1.3 |
|
贵阳 |
-1.3 |
-2.1 |
-2.2 |
-0.2 |
-0.3 |
-0.1 |
|
昆明 |
-2.9 |
-2.8 |
-2.8 |
-0.2 |
-0.5 |
-0.4 |
|
兰州 |
-3.3 |
-4.2 |
-5 |
-0.5 |
-0.6 |
-1 |
|
秦皇岛 |
-6 |
-6.4 |
-6.4 |
-1 |
-0.6 |
-0.5 |
|
包头 |
-3.7 |
-4 |
-4.7 |
-0.4 |
-0.1 |
-0.6 |
|
温州 |
-1.3 |
-2.5 |
-3.1 |
-0.6 |
-0.7 |
-0.4 |
|
安庆 |
-2.7 |
-3.6 |
-4 |
-0.4 |
-1 |
-0.4 |
|
泉州 |
-1.9 |
-3 |
-4.2 |
-0.6 |
-0.5 |
-1 |
|
济宁 |
-1.4 |
-2.4 |
-3.2 |
-0.4 |
-0.3 |
-0.8 |
|
宜昌 |
-3 |
-4 |
-4.1 |
-1.5 |
-0.4 |
-0.2 |
|
襄阳 |
-4 |
-4.5 |
-5.3 |
-0.2 |
-0.1 |
-0.4 |
|
岳阳 |
-7.1 |
-7 |
-7.1 |
-1.6 |
-0.5 |
-0.5 |
|
常德 |
-5.1 |
-5.7 |
-6 |
-0.2 |
-0.8 |
-0.6 |
|
湛江 |
-7 |
-8 |
-8.9 |
-0.7 |
-0.6 |
-1.2 |
|
桂林 |
-3.6 |
-3.8 |
-4.1 |
-0.1 |
-0.5 |
-0.7 |
|
北海 |
-7.4 |
-8.8 |
-10.1 |
-1 |
-1.3 |
-1.4 |
|
泸州 |
-6.3 |
-6.3 |
-6.6 |
-0.5 |
-0.2 |
-0.5 |
|
大理 |
-6.3 |
-6.6 |
-6.9 |
-1 |
-0.8 |
-0.1 |
若从央行政策语境推敲，“阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限”政策覆盖范围并未明确是70个大中城市。所以，如果仅以“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”为标准，在70个大中城市之外应该还会有不少城市（主要是五线以下）符合政策要求。
显然，当前房地产市场压力最大的仍为三、四、五线城市。这些城市去化压力大，对购房者而言，风险也较大。因此这些城市能否接住政策红包，尚待观察。
第二份礼包：下调个人住房公积金贷款利率，主要是针对有刚需购房需求的购房者，在当前存量市场特征日益明显的情况下，政策覆盖面或有限。
央行下调个人住房公积金贷款利率
无论如何，央行下调个人住房公积金贷款利率，是市场期盼已久的利好，这也是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。这一政策的力度显然强于“阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限”。
2015年央行曾连续四次下调公积金贷款利率，共计将首套个人住房公积金贷款利率下调1个百分点，其中5年以下（含5年）利率从3.75%调整为2.75%；5年以上利率从4.25%下调至3.25%。自此之后，个人住房公积金贷款长期未动。（见下表）
|
2010年以来个人住房公积金贷款利率历次调整表 | |||
|
利率调整年份 |
利率调整时间 |
1-5年贷款利率 |
6-30贷款利率 |
|
2010 |
2010.10.20 |
3.5 |
4.05 |
|
2010.12.26 |
3.75 |
4.3 | |
|
2011 |
2011.02.09 |
4 |
4.5 |
|
2011.04.06 |
4.2 |
4.7 | |
|
2011.07.07 |
4.45 |
4.9 | |
|
2012 |
2012.06.08 |
4.2 |
4.7 |
|
2012.07.06 |
4 |
4.5 | |
|
2014 |
2014.11.22 |
3.75 |
4.25 |
|
2015 |
2015.03.01 |
3.5 |
4 |
|
2015.05.11 |
3.25 |
3.75 | |
|
2015.06.28 |
3 |
3.5 | |
|
2015.08.26 |
2.75 |
3.25 | |
而贷款市场报价利率LPR已调整许多次。仅从2012年8月至2022年8月，5年期LPR已调整3次，累计下调35个基点。眼见着商业性个人住房贷款利率不断下调，这对于公积金贷款客户而言，显然“优越感”渐弱。作为支持居民刚需的个人住房公积金贷款政策，理当与商业性个人住房贷款利率变动保持适度的同步性。
本次下调主要是针对有刚需购房需求的购房者，体现了进一步满足刚需购房者需求、降低刚需购房者购房成本的导向。但从激活房地产市场需求看，还应充分考虑当前房地产市场已逐渐进入存量房时代这一现实。而存量房时代意味着市场更多的需求来自改善性需求，政策支持的角度看，二套房的诉求或更突出。实际上，一段时期以来各地纷纷推出的“带押过户”制度创新恰恰是聚焦于二手房及二套房的需求。
第三份礼包：对现房出售后重新购房者实施退税政策无疑是刺激购房需求的大招，不仅有助于推动新建商品房市场需求，也有助于激活二手房市场；而对二手房市场交易的激励恰是当前市场之“急所”
财政部、税务总局对现房出售后重新购房者实施退税
从退税优惠的政策着力点看，显然已经不是惯常的满足居民住房合理需求，而是要扩大需求。政策明确，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
当然，涉及到税收分配问题，因此该项政策仍设定了适用对象的条件，即享受规定优惠政策的纳税人须同时满足两个条件： 一是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
但是，这一优惠政策在具体实施过程中，或面临现行商品房交易习惯的约束。长期以来的卖方市场逐渐培育居民商品房交易的一个约定俗成：净价销售。即卖方出价一般是净到手价格，所有交易费用（包括税费、佣金）均由买家承担。因此，卖家重新购房后要求退税，或需要一些周折。因此，税务系统应优化系统，实现自动退税。
三大政策的立意何在？
毋庸置疑，在疫情反复、房地产市场低迷徘徊背景下，我们的确需要这样一个楼市黄金周，至少要弥补一下“金九”的缺憾。但是，三大政策“礼包”的立意显然不会仅仅为换一个楼市黄金周，而是要比楼市黄金周的目标更高。那就是如何抓住四季度这一经济复苏的关键时期，推动经济拾阶而上。更为重要的是，以此推动房地产市场预期的改变和理性回归。
从三大政策联袂出台的背景看，当前我国经济正处于从环比修复走向复苏期的紧要关口。前三季度，我国经济在稳步修复中展现了一定的韧性，投资增长逐渐恢复，基建和制造业投资投资表现亮眼，出口保持较快增长，通胀水平温和可控；但制约经济复苏的因素也比较明显，消费需求疲弱是制约经济恢复的关键，而房地产销售和投资负增长是主要拖累项。
因此，四季度将成为稳经济的重要窗口期。我国经济复苏面临的国际、国内环境将更加复杂，稳经济压力将进一步加大。国际方面，地缘政治格局依然复杂，大国博弈持续存在，主要经济体将继续收紧货币政策，人民币降继续承压。
国内方面，制约我国经济复苏的因素仍将存在。随着发达经济体增速放缓、大宗商品价格回落、订单修复式动能减弱，出口增长或面临回落压力。投资特别是基建投资无疑将是四季度的主要发力点，如何消除房地产投资低迷对整体投资的拖累就显得非常重要。同时，消费疲软对经济的制约在四季度将便得更为突出。
因此，政策以房地产为发力点，在解房地产市场困局的同时，将有助于巩固提升投资的驱动，并依托房地产上下游供应链拉动消费。从这种意义上看，三大政策“礼包”派送的正当其时。
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