作为离长春市场和购房者最近的公号，我们经常在后台解答二手房的个性化问题，但房报君也曾在2019年预测（点我看详情）里毫不讳言地说过，长春的二手房市场是个非常初级的市场，各种信息不对称，最致命的是没有权威数据可供参考。但，这不等于我们没有敏锐的感知到二手房市场正在发生的细微变化。
“2018年10月以后，二手房市场一直不太好，尤其最近一段时间，成交量较去年同期减半。”这是记者最近走访长春各区域多个二手房中介，多个负责人说的相同的话。
二手房挂牌量锐减，成交量减半，就连火爆一时的名校二手学区房也降温了。
“买在低点“、“卖在高点”是所有人的心愿，关于二手房，在少有权威数据支撑的前提下，房报君通过实地走访中介门店、对话经纪人等最原始的方式，先把能捕捉到的变化端给你看。
接下来，你可以从如下几个方面看到，2019年长春二手房市场拐点将至：
1）供求现状——挂牌、成交量均减少
2）价格现状——名校二手房领衔降价
3）未来预期——长春二手房拐点将至
NO. 1｜壹
供求现状：挂牌成交均减少
近日，记者走访了二道区、南关区、朝阳区、净月区等多个二手房中介，多区都有不同程度挂牌价格下降。
据多位中介负责人介绍，从2018年10月份以后，二手房挂牌数量就在减少，和新房市场一样，随着调控的进行，去年下半年开始，新房市场陆续有开发商打折、调价，整体价格趋于平稳。
二手房市场则出现严重观望的现象，不仅买方观望，卖方也观望。挂牌数量减少，成交量较去年同期明显下降。
二道区某二手房中介负责人：“前几天去广西北海考察，当地二手房市场已出现下行趋势，很多经纪人都转行了”。
长春二手房市场比较平淡，但是经过去年上半年的火热，价格已上涨了很多，二道目前好一点的小区，价格都已涨到1万-1.2万元/平，1万元/平左右的有很多，老旧二手房均价也都达到8000多元/平。
朝阳区某中介负责人告诉记者：“我们这里挂牌销售的都是领秀朝阳等小区，比较新，二手房价格都在11000-12000元/平左右，价格比较高，我感觉2018年上半年二手房价格涨的特别猛，从每平8000多一下子就每平上万元了，没有经历每平9000多的印象。现成交也不太好。”
长春二手房房价是从2017年年底开始上涨的，主要原因来自于新房市场的火爆和调控的作用。2018年上半年开始，长春新房价格一路高歌，门槛越来越高，一部分市场需求自然而然的转向了“门槛”相对低的二手房。
于是我们看到，二手房挂牌价格和成交价格从去年年底开始双双高歌猛进，尤其是挂牌价格，近一年涨幅明显。
（数据来源安居客二手房均价）
从上图可以清晰的看到，长春二手房房价已经连续上涨长达一年。
然而，变化就发生在下半年。
首先是来自房天下的二手房数据：
从数据看，长春二手房价格在7月明显下滑，9-10月处涨幅不大，11月-12月又出现大幅降价。
再来看安居客的数据统计：
依然是这张图，可以清晰的看到，挂牌价格和参考均价从9、10月开始出现了明显的分化，挂牌价格依旧在一路高涨，但参考均价却在10月开始出现了放缓。
有业主还在坐地起价，但也有敏感的房东开始感受到了市场的压力。
NO. 2｜贰
价格现状：偶发倒挂与名校二手房降温
进入2019年，有个别网站曾经给出了一次二手房价倒挂的数据呈现。
房报君认为，如果该数据可信，那么这次一二手房价倒挂，实属偶然。首先，长春市场不存在一手房供应不充足的现象，此前惠买房统计，长春新房供应量，至少还够消化10个月。其次，长春地方调控政策也没严厉到“摇号”的地步，新房入手门槛没高到挤破头，也不存在需求直接转向二手房的情况。
由于此次价格倒挂出现在新房上市量较少的开年时段，姑且认为，只是一次假摔，暂时不具备参考意义。
长春二手房价格涨幅趋缓，首先表现在二手学区房的价格上。
记者在朝阳区多个中介走访时也发现，名校二手学区房在降温。去年上半年师大附小、附中，省二实验中小学，明德路小学等名校二手学区房价格都很高，涨幅很快，远超新房涨幅。我们此前进行过报道（点我即可回顾）
目前这些名校学区房，与去年上半年相比，价格几乎没有上涨，大多3万多元/平，但成交情况并不太好，而且部分房源挂牌价格下降。
一中介的挂牌房源信息显示，明德小学学区的一套175平房源，挂牌价150万元，单价约8500元/平。但50-80平小面积的房源，大多还12000-15000元/平。
多校划片政策，或影响名校学区房价格。
2017年下半年到2018年上半年，名校学区房简直是疯抢，导致价格直线飙升，师大附小、附中的学区房大多3万元/平以上，甚至4万多元/平、5万元/平左右。
下半年，整个楼市冷静了，二手房价格也平稳了。再加上自2019年1月1日起，北京市海淀区实施多校划片，长春市这几年虽然大多学校采取单校划片，但也有师大附中新城校区、长春市103中学新城校区初中部少量学校采取多校划分，未来政策具有不确定性。所以有些家长不再热衷于名校二手学区房，名校二手学区房开始退烧。
此前长春的二手名校学区房部分房源价格高得刺眼，所以价格降幅明显，因此拉低区域及长春市整体二手房均价。
长春的二手房市场，根据记者走访所得数据和房地产报的挂牌数据，目前挂牌量、成交量以及挂牌价格都有下降趋势，部分房源成交价格也有所下降。
据了解，春节前有些有资金变现需求着急出手的房东，宁可降价几万元出手。
NO. 3｜叁
未来预期：库存增、价格降、拐点至
二手房库存增加，集中放量。
前几天，记者查了下几个平台二手房挂牌情况：链家网长春在售二手房数据显示为25248套，安居客长春显示为58027套，这两个平台合作中介不全一致，因此重合度不是很大，再加上其他平台挂牌数量，估算长春市场目前二手房挂牌量约为八九万套，这已经是去年一年的成交量了。
值得一提的是，2018年，长春市完成“无籍房”确权登记12.9万户、1137万平；2019年，计划完成 “无籍房”确权登记850万平以上，力争用两年时间基本消除 “无籍房”。
这两年无籍房确权登记近2000万平、超20万套，这里面或将有部分转化为二手房供应，二手房库存量会加大，那么未来几年的长春二手房市场挂牌量，或将迎来一个峰值。
去年上半年，长春二手房价格已经上涨的超过预期，会持续平稳一段时间。如果政策持续严控，库存二手房开始大量上市，那么2019年初可能就将出现拐点迹象：挂牌量增加、成交量减少、价格开始走低，拐点到来。
几点忠告：
1.根据前文分析，对房东而言，在集中放量前，想高抛，2019年上半年仍有机会。尤其是房龄和颜值都平平的二手房，切勿迷信“只涨不跌”，该出手就赶紧去挂牌。
2.5年内二手房相当于次新房，随着配套的变现和新鲜度的保持，依然有机会卖个好价钱。
3.名校学区二手房，价格只会稳，不会大幅下跌。只要家长这个硬需还在，建议看中就出手。
4.轨道交通，尤其是地铁沿线二手房，将是下一个爆发点。买卖双方都应保持热烈关注。
5.二手房市场是新房市场的晴雨表，对新房市场有持久度的分析和关注，才能准确掌握出手或买入的时机。如果找不到门路，持续关注长春惠买房。
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