大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
今天周末，火箭哥照例来和大家聊聊二手行情——
2023开年，第1批新房和土拍密集公布，其中有几个大家一直存在的疑问：
1.浦东森兰：瑞仕半岛璟庭周边那么破，二手能卖多少钱？
2.普陀桃浦：8.3万的“高价”，有倒挂吗？
3.嘉定新城：中建嘉定未来城未来能卖多少？
针对这3个我们收集最高频词的问题，今天我们就来逐一回答一下——
01 “森兰”
最近关于瑞仕半岛璟庭是“假森兰”还是“真东沟”的问题很火——
无论是森兰还是东沟，虽然都属于浦东高行，但是城市界面却天差地别。
整个高行西部，被张杨北路和五洲大道切成了四个象限，每个片区的配套、界面、产品类型大有不同，因此房价也有一定差异。
招商璀璨公馆所在的西北片区，主打中产改善，动迁房、商品房各自一半一半，有六师芳菲 进才森兰的学区组合，近期商品房成交价在9-10万/平，房龄在2008和2013年之间：
东北片区以森兰体育公园、商办建筑为主，没什么居住小区，所以无法参考：
因此森兰的住宅主要在东南片区，主打豪宅改善，全商品房小区，有明珠森兰小学坐镇，还有森兰印象城商业体在建——
近期商品房成交价在10-12万/平，房龄在2015年左右。
而瑞仕半岛璟庭并非位于森兰核心区，而是位于西南片区，项目房地联动价为7.03万，和招商璀璨公馆价格一致，但位置距离市区更近一些。
该片区以动迁房为主，商品房较少，对口立信会计金融学院附校，像房龄2006年的东方城市华庭、连城新苑等小区，非低楼层的成交价在7.5-8万/平之间。
由于周围商品房较老，瑞仕半岛璟庭的合理二手房价值无法直接参照；
考虑到房龄、城市界面、学区等，西南片区的价值应该弱于12万的东南片区和11万的西北片区，在9-10万元之间比较合理。
02 “桃浦”
普陀桃浦板块以前定位于化工区、动迁基地，因此并不受人待见——
然而随着工业用地逐步转型，以及桃浦中央公园的建成，桃浦的环境和产业得到大大改善。
但是，过去的价值认同感延续到今天总是让人觉得桃浦低人一等，所以当时这里8.3万的单价一出，不少人觉得这里的价格不值：
但实际对比外环沿线来看，桃浦8.3万联动价至少看着不贵。
目前，桃浦的品质标杆——中环名品公馆，最近就成交了一套112平三房，总价1150万，还是低楼层，不仅单价突破10万，同时也创造了成交价新高。
我特地去看了下中环名品公馆的历史成交纪录，同户型、同样的低楼层，2018年底的成交价是790万，单价不到7万，本轮涨幅高达46%。
而且中环名品公馆由于品质高、价格贵，在桃浦的涨幅并不算最高，像附近的恒盛鼎城圣都汇、恒盛鼎城华公馆、荣和怡景园等小区，涨幅超过50%的也不少。
（中环名品公馆实景图）
以后谁吐槽普陀房价涨不动，可要仔细掂量掂量了；
而今年桃浦的新房市场，也将十分热闹——
一方面是去年土拍的宝华、金茂、中环等地块，悉数准备上场，联动价统一为8.3万。
另一方面，根据最新消息，今年土拍的桃浦可能要来到8.8万了。地块位置就在中环名品公馆的斜对面。
桃浦的新房由于对于品质有特殊要求，开发商也是以高品质著称的宝华、金茂、中环，将分别打造紫薇花园、金茂府、名品系列等，在目前上海新房中也是一股清流。
桃浦新房的高层均价为8.3万/平，参考10万的次新二手房成交价，即使我们不折算楼龄，倒挂率也在20%左右。
03 “嘉定新城”
最后来看看嘉定新城，这里有个超级大盘——中建万科·嘉定未来城，非常值得关注。
嘉定新城很大，但最核心的其实就是11号线嘉定新城站往东，一直到远香湖中央活动区：
这里不仅有中信泰富万达、瑞金北院、上实嘉定等丰富配套，也有300米 的超高层地标值得期待。
目前，嘉定新城核心区的次新二手房，不同房龄、品质的价格差异非常大——
像2011-2013年的常发豪庭、臻品嘉园和龙湖郦城，单价在5-6万之间。
而2018-2020年的金地世家、西郊金茂府的单价就来到了7-8万，无论是户型还是品质，都有了巨大的提升。
预计最快6月，位于嘉定新城站上盖的万科嘉定未来城项目就有机会推出首批房源——联动价5.04万，小户型如果控制在90平左右，450万预算同学都有机会上车。
项目主打TOD全功能社区，由住宅、商业、办公等多种业态组成，并自带幼儿园。
因此，综合产品、楼龄、位置等综合因素看，万科嘉定未来城是和金地世家、西郊金茂府属于同一级别，而且位置更靠近地铁站和中信泰富万达广场，配套更好。
以联动价5.04万为基础，二手房成交价若在7.5-8万，倒挂率在50-60%之间。
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