片区回顾与展望来到南岸片区，随着天茂、德润商业相继投用，南岸已经是醇熟版块了。和老城区一样，到了存量更新优化阶段。住宁认为，城市更新阶段，可以挑战一下长租公寓。
年底的《宁德市“十四五”时期中心城区城市更新专项规划》及一期项目实施方案引起很大的关注。自己房子划没划进红线？划进红线是不是一定就会拆？拆了就地安置还是货币安置？每天后台都有留言。但是小编并没有专业知识能够回复，只能建议大家根据专项规划自行研读，并判断可行性。
但是在多个重点片区和地块中，住宁认为实现土地收储后，平衡资金的方式和再开发利用可以多一个思考角度。
摘抄文件，有以下地段成熟的地块计划更新：
1、环金溪琼堂片区
区位：位于金涵组团104国道两侧，东南至金涵小区，西南至宁古路，北至宁德茶厂及现状山地总用地面积约34.26公顷(513.9亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑902栋，总建筑面积约25.37万㎡，现状开发强度容积率为0.74。其中公建12栋，占地面积3.32亩；建筑面积约0.48万㎡，涉及蕉城区金涵林业工作站、金涵邮电支局、蕉城区小博士幼儿园、金涵卫生院、琼堂村委会、琼堂小学与琼堂农贸市场等；民建884栋，占地面积170.9亩，建筑面积约24.73万㎡；特殊建筑6栋，占地面积1.18亩，建筑面积约0.15万㎡，涉及忠烈恩王宫、圣王宫与基督教堂建筑；空地面积338.49亩，其中现有主道路19.41亩。实施更新的目的：提升城市形象更新方式：以再开发为主。
2、福洋片区一期
区位：地块位于蕉城组团南片区，东临104国道，西南至现状山地，西北至伯爵郦城，总用地面积约12.63公顷(189.45亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑42栋，总建筑面积约7.07万㎡，现状开发强度容积率为0.55。其中民建42栋，占地面积78.9亩；建筑面积7.07万㎡；空地面积110.55亩，其中现有主道路3.75亩。实施更新的目的：现完善公共服务配套设施，改善人居生活环境，提升中心城市形象方面推动片区改造更新。更新方式：以再开发为主，以整治改善为辅。
3、原宁德财校片区
区位：蕉城组团南片区，东临宁川北路、华盛世家、富贵世家，南至富春西路，蕉城南路从改造地块中部穿越，北邻天湖西路。总用地面积15.11公顷（226.65亩)其中财校用地97.95亩，区卫生局用地5.7亩，宁德市干部学校用地24.3亩，其他及民建用地98.7亩。现有建筑情况：范围内涉及建筑165栋，总建筑面积约13.75万㎡，现状开发强度容积率为0.91。其中公建46栋，占地面积23.38亩；建筑面积约4.90万㎡，涉及宁德市蕉城区卫生局、宁德市干部学校与宁德财经学校；民建119栋，占地面积36.75亩，建筑面积约8.86万㎡；特殊建筑1栋，占地面积0.11亩，建筑面积73㎡，为宫祠建筑；空地面积166.65亩，主要为体育活动场地。实施更新的目的：改善人居生活环境，提升城市形象方面。更新方式：以再开发为主，以整治改善为辅。
4、上下兰片区
区位：金涵组团东部，东以下兰村居民点为界，西南至金漳路，西北至绿城天湖明月，东北至现状山地，东南至现状空地，项目包括上兰村和下兰村两片区。总用地面积17.44公顷(261.60亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑277栋，总建筑面积约9.03万㎡，现状容积率0.52。其中公建2栋，占地面积1.48亩，建筑面积约0.11万㎡；民建267栋，占地面积63.2亩，建筑面积约8.74万㎡；特殊建筑8栋，占地面积2.16亩，建筑面积约0.18万㎡；空地面积194.76亩，其中现有主道路30.71亩。实施更新的目的：完善片区公共市政服务设施，完善周边路网体系，改善村民人居环境,并提升城市形象。
5、八一五西路片区
区位：旧城区鹤峰路与八一五西路交叉口区域，北至莲峰路，东至人民医院、鹤峰路，南邻民建用地，西邻西岭路。总用地面积3.71公顷(55.65亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑79栋，总建筑面积约4.74万㎡，现状容积率1.28。其中公建34栋，占地面积13.65亩，建筑面积约3.50万㎡；民建44栋，占地面积7.05亩，建筑面积约1.22万㎡；特殊建筑1栋，占地面积0.22亩，建筑面积约0.02万㎡；空地面积34.80亩，其中现用主道路5.25亩。实施更新的目的：解决鹤峰路拓宽改造的历史遗留问题，切实改善西岭路交通拥堵问题，同时扩大人民医院规模，提升医疗服务水平。
6、汽车北站片区
区位：蕉城组团旧城片区，东至蕉城附小、东方国际威悦大酒店，南至环城路，西至蕉城北路，北至闽东宾馆、署前路。总用地面积约6.59公顷(98.85亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑236栋，总建筑面积约12.25万㎡，现状开发强度容积率为1.86。其中公建61栋，占地面积21.0亩，建筑面积约4.91万㎡，涉及交通局、水利局、水文水资源勘测局、卫生局与宁德客运站；民建169栋，占地面积27.16亩，建筑面积约7.22万㎡；特殊建筑6栋，占地面积1.06亩，建筑面积约0.13万㎡，为宫祠建筑；空地面积49.63亩，其中现有主道路2.26亩。实施更新的目的：完善公共服务配套建设，改善人居生活环境，提升中心城市形象。更新方式：以再开发为主，以整治改善为辅。
7、署前路二期
区位：旧城北部，东至现状民建用地，南至八一五东路，西至环城路、署前路，北至市兽医站、市财政局和市安全生产监督管理局。总用地面积16.18公顷(242.7亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑872栋，总建筑面积约28.79万㎡，现状容积率1.78。其中公建77栋，占地面积21.75亩，建筑面积约5.39万㎡；民建788栋，占地面积119.82亩，建筑面积约23.31万m²；特殊建筑7栋，占地面积1.18亩，建筑面积约0.08万㎡；空地面积99.95亩，其中现有主道路10.22亩。实施更新的目的：优化署前路与天王路连接，改善片区交通和提升公共市政服务水平，优化人居环境。
8、福洋片区二期
区位：蕉城组团南片区，东邻沈海高速公路，南邻陈家洋新村，西至104国道，北至水产市场、凯旋公元。总用地面积约17.69公顷(265.35亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑396栋，总建筑面积约20.70万㎡，现状开发强度容积率为1.17。其中公建4栋，占地面积0.6亩，建筑面积约0.09万㎡；民建389栋，占地面积116.55亩，建筑面积约20.46万㎡；特殊3栋，占地面积0.14亩，建筑面积约0.16万；空地面积146.1亩，其中现有主道路4.35亩。实施更新的目的：完善公共服务配套设施，改善人居生活环境，提升中心城市形象。更新方式：以再开发为主，以整治改善为辅。
9、东湖市场周边片区
区位：位于东湖路北侧，北至碧桂园天骄，东邻天后宫、禾丰商城，南至东湖路，西至环城路菊池商贸大厦、福海花园。总用地面积2.58公顷(38.7亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑99栋，总建筑面积约7.13万㎡，现状容积率2.76。其中，民建104栋，占地面积28.49亩，建筑面积约7.13万㎡，涉及东升商业城、东湖市场、西版个丰新村；空地面积10.21亩。实施更新的目的：提升市场功能，完善配套服务设施，改善交通压力，优化人居环境，提升中心城市形象。
10、东湖新村片区
区位：位于东湖路南侧，北面至东湖路，东邻长兴城，南邻东兴花苑，西至宁川北路、东兴花苑。总用地面积8.69公顷(130.35亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑203栋，总建筑面积约17.37万㎡，现状容积率2.00。其中公建1栋，占地面积0.75亩，建筑面积约0.15万㎡；民建202栋，占地面积56.86亩，建筑面积约17.22万㎡；空地面积72.74亩，其中现有主道路21.33亩。实施更新的目的：改变该处居民长期受洪涝灾害的困扰，同时解决东湖路沿线停车难的问题。
11、福洋片区三期
区位：位于城区南部，项目东临沈海高速，北临福洋二期改造项目、福洋新村，西面、南面至104国道。总用地面积14.45公顷(216.75亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑64栋，总建筑面积约4.64万㎡，现状容积率0.32。其中民建64栋，占地面积62.66亩，建筑面积约4.64万㎡；空地面积154.09亩，其中现有主道路5.48亩。实施更新的目的：完善公共服务配套设施，改善人居生活环境，提升中心城市形象。
12、芦坪片区
区位：位于旧城西南部，东邻蕉城南路，西至鹤峰中路，北接芦坪路，南至南激路。总用地面积11.95公顷(179.25亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑450栋，总建筑面积约28.29万㎡，现状容积率2.37。其中公建22栋，占地面积7.61亩，建筑面积约1.49万㎡；民建428栋，占地面积103.36亩，建筑面积约26.80万㎡；空地面积68.28亩，其中现有主道路10.45亩。实施更新的目的：完善公共市政服务设施，同时解决周边停车难的问题，改善人居环境，提升中心城区形象。
13、下宅园片区
区位：位于蕉城区中心区域，东邻宁川北路，西邻蕉城南路的人民银行、树德中学、工商银行宿舍，北邻闽东中路新亚广场，南至天湖西路，总用地面积12.41公顷(186.15亩)。现有建筑情况：范围内涉及建筑481栋，总建筑面积约33.23万㎡，现状容积率2.68。其中公建18栋，占地面积9.66亩，建筑面积约4.28万㎡；民建463栋，占地面积95.07亩，建筑面积约28.95万㎡；空地面积81.42亩。实施更新的目的：打造连接城区南北的重要节点，完善区域公共市政服务设施，提升片区人居环境和城市景观。
14、东湖塘农场大门山地块项目概况：项目区位于东湖塘农场大门山以南约100米。用地总面积4.93公顷（73.89亩）。现有建筑情况：总拆迁建筑54栋，总建筑面积1.9008万㎡,现状容积率0.39；公建建筑10栋，占地面积3.85亩，建筑面积0.4516万㎡；民建建筑44栋，占地面积14.98亩；建筑1面积1.442万㎡；空地面积55.07亩。项目拟安置地点：宁德恒大南侧剩余地块。改造目的：生态修复和公园建设
15、下凡村东头、游澳地块项目概况：项目区位于漳湾镇下凡村东楼、游澳自然村。用地总面积9.14公顷（137.08亩）。现有建筑情况：总拆迁建筑206栋，总建筑面积6.5105万㎡，现状容积率0.71；民建建筑204栋，占地面积48.04亩，建面积6.3911万㎡；特殊建筑物2栋，占地面积0.96亩，建筑面积0.1194万㎡；空地面积88.09亩。项目拟安置地点：陈普路东侧、金禾雅居北侧地块。改造目的：建设学校、人才公寓等配套。
16、兰田村福宁路东侧（天山路）地块项目概况：项目区位于漳湾镇兰田村西南方天山路口处。用地总面积3.58公顷（53.65亩）。现有建筑情况：总拆迁建筑133栋，总建筑面积4.9624万㎡，现状容积率1.39；民建建筑133栋，占地面积23.28亩，建筑面积4.9624万㎡；空地面积30.37亩。项目拟安置地点：兰田村天山路南北侧。改造目的：天山路征迁改造、行政服务中心建设。
17、塔山村塔南地块项目概况：项目区位于城南镇塔山村塔山路与福宁南路交界处。用地总面积5.48公顷（82.14亩）。现有建筑情况：总拆迁建筑119栋，总建筑面积3.0384万㎡，现状容积率0.55；民建建筑118栋，占地面积34.41亩，建筑面积2.9968万㎡；特殊建筑物1栋，占地面积0.63亩，建筑面积0.0417万㎡；空地面积47.11亩。项目拟安置地点：就地安置。改造目的：改善人居环境、建设公益性配套设施。
18、广福路东湖塘农场地块项目概况：项目区位于东湖农场广福路最东面。用地总面积3.39公顷（50.87亩）。现有建筑情况：总拆迁建筑62栋，总建筑面积1.3819万㎡，现状容积率0.41；民建建筑62栋，占地面积16.30亩，建筑面积1.3819万㎡；空地面积34.57亩。项目拟安置地点：宁德恒大南侧剩余地块。改造目的：建设公园绿地。
……
还有大家最熟悉的塔南退二进三。2022年，南岸片区（塔南）城建会继续推进：
塔南片区路网改造工程：实施福瑶路、支提路西段等道路工程，进一步完善塔南片区 路网，打通“断头路”；同时对已建路网实施“白改黑”， 并对道路附属设施进行改造提 升，逐步提升区域市政道路整体功能。
宁德市金马南路（万安路至青山路） 全长约2.5公里，宽36-50米。
支提山西路长1000米，宽18米。
大门山公园，面积约914亩。
塔南片区综合配套停车楼项目，位于梦龙路南侧、金贵路西侧；于国宝路北侧，福宁南路东侧；国宝路东侧，广福路南侧。
金塔组团公共配套综合楼位于唐城御品项目南侧、林聪路东侧、东吾路北侧约8.93亩地块，作为基础配套设施补短板用地。
东侨开发区体育馆位于宁德市金塔组团区域内，林聪路东侧；梦龙路南侧；项 目用地性质为体育场馆用地 （A41）;总用地面18200㎡，计容建筑面积16740㎡。建设内容：拟建篮球馆、排球馆、羽毛球馆、游泳馆等室内场馆， 塑胶跑道等(含停车泊位410个) 。
以及推动支提路南侧国宝路西侧福瑶路东侧49亩；支提路南侧国宝路西侧福宁南路东侧55亩；林聪路东侧广福路北侧40亩等地块出让。
盘点北岸和北岸楼市的自然延伸——三都澳新区启动区和连城片区启动区，落脚点都是对政府配套设施建设的呼吁。盘点北城，落脚点是我们认为，北城是本地化企业的最佳发展机遇。盘点老城区以及南案片区，落脚点是想讨论一下部分绝版地块是否能考虑发展长租公寓。
当然不可能变成保租房用地，那样无法平衡土地取得成本。但是可以考虑要求自持十年等条款，让不追求高周转的企业来运营。
首先，以时间换空间，收益更大。塔南这样醇熟地块，即使较高溢价出让，政府也只拿到了7000元/㎡地价和若干增值税。但是如果自持十年，翻新装修作为二手房出让，只会获得更高收益，这也是市场络绎不绝追捧的原因之一，希望能享受较高的价差和优渥的地段。
其次，能否撑过自持时间，住宁在今天的次条《过去二十年，卖地的、买房的也都赚钱了，为什么卖房的却接连爆雷？》中介绍了思路。同时，蕉城七人普数据显示与2010年第六次人口普查相比市辖区内人户分离人口增长5.12倍;流动人口增长28.86%。全区常住人口为623840人，拥有大学(指大专及以上)文化程度的人口为100593人，占比极高。白领、蓝领、大学生都是长租公寓的主要客户，比如塔南地块接近车里湾基地，租客有保障。且宁德租售比较高，银行、Reits的项目评判时都是加分项，自持期间获得金融支持相对容易。
再次，有利于宁德楼市稳定。
一是短期有利。因为今年曙光城二期、翰林壹号府、世鸿国际公馆、金港名都甚至宝信郦景水乡的有望复活，已经有不少购买力决定观望。加上去年第四季度至今年第一季度的金涵风暴，对价差敏感的购房群体借机观望。如果塔南即将入市，2022年更多的刚需、非刚需会从传出风声到土拍到得知户型甚至摇号结束（如果房开做了144㎡以下户型）的期间持币观望。也因为购房者的拥护，塔南地块在土地市场上非常有竞争力，有可能强烈影响房开的拿地决策，从而分走其他地块的吸引力，影响新区的稳定推进。
二是长期有利。七九新政 精装新政，导致开发商越来越倾向于大户型，市面上小户型基本绝迹。一定程度上将导致小户型、群租房在租房市场上越来越强势。后续租金上扬不是没有可能。稳房租阶段，如果机构手上持有大量租赁房源，总是比纯行政干预实际有效得多。
特别是拥有资金和待更新地块的华侨农场、宁德金禾、宁德城建、交投置业等本地国企，住宁强烈建议评估长租公寓赛道。据统计，在理想状态下，长租公寓的拿房成本约占租金收益的50-60%，装修成本约占15-20%，运营成本约占12-13%，再加上税费，大部分运营商的利润率不足5%。从单个项目讲，长租公寓属于微利行业，包括从拿房到装修，从招租到运营，国企打造长租公寓或者混改介入，都比市场机构麻烦更多，获利空间会更小。但是国企自有担当与气度，进入一个领域，除了追求经济效益，也会重视社会效应。近年来，长租公寓曝雷事件时有发生，行业从抢滩期进入到洗牌期，这时候国企应该是一块压舱石，为行业的健康前行发挥作用。
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