昨天写了一篇关于天府新区、视高及东部新区受房产政策严监管的影响,从房产视角谈未来发展,这些新区可能也会受到一定冲击。于是,有读者朋友私信我,让我展开谈一谈关于成都高新南区的奇迹为什么不能复刻,今天建树就斗胆杂谈一番。

成都高新南区新川板块楼盘(从楼市角度看成都高新南区奇迹)(1)

高新南区的成功不易复制,最主要的原因是其历史不可复制性。如同改革开放一样,当社会整体发展进入一个新的阶段后,过去阶段的大多数特征都将不复存在。过去二十年,可以说是中国楼市的黄金二十年,对于成都而言,从08年地震后,楼市的整体低迷到十几年间的迅速崛起,这十几年又可以称为成都楼市的黄金时代。

地震过后,成都楼市百废待兴,低迷恐慌的气氛在人群中蔓延,那个时候绝大多数人都对买房趋之若鹜,即使北京上海等一线城市房价上涨已经启动,成都的房价水平也一直处于低谷状态。

可就在所有人都看低楼市的时候,成都楼市响应大环境趋势,悄然间完成了启动。当然,行情上涨不仅仅是宏观环境影响,还有地方政府对本地楼市的提振要求,最后,人口的大量涌入也助推了成都楼市黄金时代的到来。用一个人口数据可以更加真实地反应这一情况:08年成都全市常住人口1200万,到2020年常住人口达到了2200万,十余年时间增长近1000万的人口,也催生了大量购房需求。

成都高新南区新川板块楼盘(从楼市角度看成都高新南区奇迹)(2)

到这里,大致对高新南区崛起的背景有了了解。高新南区能够高速发展,离不开当时的大环境,而如今的时代又进入了一个崭新的阶段,发展条件及背景自然不复存在了。

当时的成都,在人口涌入的同时,面临着一个尴尬的境地:无地发展。三环内区域基本已经饱和,除了大量棚改区域拆旧立新外,只能被迫朝外圈发展。那个时候的成都西边、北边相对发展较快,南边、东边大多数区域,如龙泉、双流还处于荒地状态。根据90年代成都出台的规划大纲就可以看出:受制于地震带及基本农田区域的影响,成都未来的发展方向定调东边和北边,在需求的推动下,成都决定大举向南。

于是,高新南区顺势而为,在短短十年的时间里成为成都主城区的新核心。这一切首先离不开的是房地产的推动,如果再回头看看十年前的大源工地旁的广告:”错过4000元买进大源,就错过未来”。是不是让人唏嘘不已。

大量的新建楼盘在12年井喷涌现,即使现在动辄4,5万单价的品质楼盘,在那个时候不过也才1万出头的单价,短短几年时间价格完成数倍增值。随着楼盘集中交房,大量在软件园、金融城工作的白领也相继入住,配套的商业也随着人群的聚集而逐渐健全,一个新兴的人口红利集中区拔地而起。

人才的涌入加上政策的导向让更多的企业入驻,多个央企二级公司、地方平台国企在高新南区落户,产业配套 总部效应 创新孵化为高新南区的高质量发展注入了源源不断的动力,也进一步助推了房价的上涨。

品质盘集中、公共资源配套充足、工作便捷铸就了高新南区无可替代的比较优势。高新南区将成都10年增长的人口购房需求消化了一大半,也让传统五城区的土著们神往。

说到这里,再来看看现在的新区新城,无论是青羊武侯打造的新城,还是成都政府牵头打造的东部新区、天府新区成都直管区,都不具备高新南区那时的条件。如今的成都已经迈入超特大城市,2200万的人口在未来十年如果没有上升到3000万甚至更多,几大新区的发展前景也非常堪忧。

成都高新南区新川板块楼盘(从楼市角度看成都高新南区奇迹)(3)

人口老龄化的加剧、高离婚率、低生育率的到来,催生了一个低欲的社会,在消费普遍降级、政府重点解决导致民生问题的财富分配问题时,依靠单一产业发展的模式已经面临淘汰,新区新城将面临各种现实问题,最关键的就在于房地产行业转型背景下人口落户的问题。

如果说青羊、武侯的新城还能吸纳各自区域老城区外溢的人口,天府新区、东部新区距离主城区过远的距离注定让其吸引力大打折扣,况且,谁能忽视高新南区的人才吸引能力呢?

有的朋友可能会说,新区的人口引流对象更多的集中在外省、省内、周边区县以及二圈层的人才,这并没有错。可不妨想想,如果配套没有很快跟上又或者是产业落地进度过慢,谁又能保证这些人口引流不落户在高新、五城区呢?

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