《赶集网租房报告》的数据显示，目前租房市场中的租房者近七成是85后，近半为90后。90后更加在意租住环境的舒适度，看重租住地的周边配套，关注社交……这也是租房市场消费升级的一个缩影。
为此，公寓运营商要么从外立面，提升公寓的形象气质。要么从房间装修，追求房间风格的多样化、个性化。或者从房间内的配套，尽可能提供全套生活必需品，达到拎包入住。
明源君实地走访了几家长租公寓后，发现公寓服务人员在介绍公寓时，除了精装修、拎包入住的特点外，大都会着重介绍自家公共区域的打造。显然公寓的公共区域打造，成了展示公寓服务，传递品牌态度，承载卖点的核心之一。
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打造公区既可提升体验感
又可为运营商拓宽盈利渠道
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有的人会觉得打造公区是一个“羊毛出在羊身上”的逻辑，运营商设计好的公区，那租金也会相应提高。但是明源君觉得，有条件的情况下，打造公区还是必须的，毕竟这是一个双方利好的做法。
1、可提升租户居住体验感
“城市让生活更美好”这句话不能单单体现在有房者身上，也要让租住者在繁华都市里，享受生活便捷性、舒适性和被尊重感。公共区域从功能上来看，就是为租户提供配套的生活、娱乐休闲、社交等服务，算是一个“惊喜服务”，较好地满足了职场白领、时尚潮人和一些对居住环境有要求的客户。个性鲜明有特点，功能齐全的公共区域。不仅为租户带来绝佳的居住体验，而且为他们提供了居住之外的社交可能性。
18plus公寓在七楼天台区域设计了一个共用的露天交流区，经常举办一些派对，如枕头大战、打水战。为陌生的彼此，消除一些不自在，拉近彼此的距离。还为各类音乐人才或演绎人才提供免费演出机会，丰富住户们的业余生活。
图片来源：18plus微信公众号 18plus 枕头大战图
有些公寓还会建立微信兴趣群，通过线上的交流，拓展线下的活动。例如明源君在走访的过程中，金地草莓社区清湖店的工作人员就介绍说，他们会建立一些兴趣群，公寓里的租户会一起线下组织烧烤、唱K，促进彼此的交流和沟通，也会增加对公寓的好感。
2、打通另一个获利渠道
公共区域对于公寓品牌来说，是一个说故事的绝佳噱头。利用漂亮的公共区域好“说故事”，可以提升公寓亮点，有利于提高溢价。而且有特色的品牌公寓公区可以帮助公寓形成差异化的品牌形象，提升其竞争力。
此外在明源君的走访中，发现有的公寓运营商会进行异业合作，在公区设置一些自助服务。这样可以增加赢利点，拓宽营收渠道。比如金地草莓社区的大厅里有自助按摩椅，客户扫码付费就可以享受按摩，也有共享式充电器。而且公寓的一楼正在筹建一个大型超市，便于租户家门口就可以购买生活用品。
02
不能盲目追求大面积多功能
也不能随意重叠功能不划分
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虽然公共区域是集中式公寓很大的亮点，但公区的物业租金、装修成本、设施购置费用最终会分摊在房间的租金上，需要租户去承担，而租金过高可能会引起租户的不满。因此从公寓的性价比来讲，需要考虑公区做不做，做的话做多大面积、配备哪些功能、提供哪些服务等问题。
1、做不做，做多大面积，要看公寓体量、房间数
在做不做公区这一点上，首先需要明白公区的意义，广义上说公寓公区包括走廊、楼梯间、电梯。长租公寓公区一般是指特地划分出来的用于满足租户生活、社交、文化的公共区域，比如公共厨房区、咖啡吧、阅读区、健身区、影音区等。
公区做不做，跟公寓体量和房间数有很大关联，不能公寓体量不大，房间数少，硬撑着配公区。租户少，公区使用频率不高，因公区改造费用带来的租金上涨，可能会引起租户不满，得不偿失。因而公寓体量大，房间数多，可做公区，而且公区面积也应大。湾流认为，一般公共设施所占总面积比宜在3~5%左右，不过具体要定项目实际情况而定。
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公寓体量 |
房间数 |
公区做与否 |
建议公区面积 |
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2000㎡以下 |
少于100间 |
可不做 |
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2000㎡--3000㎡ |
150间左右 |
可做 |
60㎡左右 |
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3000㎡--6000㎡ |
240间左右 |
可做 |
100㎡左右 |
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6000-10000㎡ |
400间左右 |
可做 |
200㎡以上 |
明源地产研究院制表
2、功能不能盲目配备，需视具体情况而定
不能盲目地认为，别的公寓有的功能和服务，自己一定得有。得看租户需求，自身项目房间的配备情况，所处的地段和周边配套情况以及定位客群。
❶优先规划使用频次高，需求性强的功能
公共区域一定得先有接待来访、日常维护管理的功能，因而前台是一定要有的。便于公寓管理人员带领看房，也便于入住后的水电煤缴费、退租等服务。其次是会客、阅读、工作等休闲功能，方便租户会见客户，朋友相聚，日常学习阅读等。后面紧跟的可以是娱乐功能，比如影音区、健身区、游戏机或者台球桌。便于租户在工作休闲之余放松自己，也可以在此展开社交，结交新朋友。
❷房间的自身配备情况
房间本身的配备也是功能配置需要考虑的重要因素，比如房间面积很大，配备有厨房和洗衣机，公共区域就可以不用再配备。
但明源君走访中发现，有的房间即便有配备厨房，也只是简易备餐操作台，没有换气系统，用于简单蒸煮还行，用于翻炒之类不利于室内清洁。所以这一类情况，可以考虑配备公共厨房，既利于室内清洁，也便于朋友聚餐和公寓内的厨房社交。
厨房简易操作台
❸结合所处地段和周边服务配套
其次得结合公寓所处地段及周边的服务配套情况。如果公寓位于城市中心位置，周边商场、咖啡馆、健身房、电影院都有，那就可以考虑适当缩小这些功能区的面积，甚至不配置。
❹公寓定位和客群
不同类型的公寓定位不一样，针对的客群也不一样。比如定位为蓝领和白领的长租公寓公区配备就很不一样。蓝领公寓由于房间人数多，空间有限，会配备公共洗衣机，可能会配备厨房，基本不会配备休闲娱乐区。但是白领公寓房间一般都会配备洗衣机或者厨房，面积允许的情况下，公共区域还会配置多功能服务区。
又如有的长租公寓定位为创业型居住社区，在为创业人士解决居住问题的同时，为他们创造一个可交流可沟通可学习的空间，因此在公共区域里会着重打造分享空间，方便创业者的交流。
（图片来源：锋思设计 V SPACE 呼兰路店路演区实景）
3、功能区可叠加，但需适当划分，以免互扰
公区功能很多，但各功能区之间需要合理安排，适当分割，达到互不打扰，更好地满足租户体验和社交需求。例如如果把影音区和阅读区放在一起，一边在看球欢呼，一边在看书，这样阅读区的用户体验就不是很好。又如公厨和休闲娱乐区没有明显分割，租户乱入休闲区用餐，对正在休闲放松的租户来说体验就不太好。
利用集装箱进行功能分区，例如YOU 坂田店天台北区通过四个集装箱，利用玻璃隔出书吧，厨房，影院，餐厅，凉爽的微风穿堂而过，人们三两或坐在连廊观看夕阳，或在屋里聚会狼人杀，或在大汗淋漓地健身，或享受美食，各得其乐。
YOU 坂田店功能分区图
利用不同体块对空间进行分割，冠寓的设计师结合年轻人使用习惯，以不同体块的形式，对公共空间进行软性分割，功能区分的同时，满足青年人群对空间的新鲜感受。
冠寓松果店公共区域示意图
利用空间高度设计成上下层，湾流苍路店在一层共享区域建造下沉式影音厅，增加了空间高度，并在影音厅的上一层搭建共享开放的夹层阅读休闲区，巧妙地拓展了空间，既提升了空间的使用价值，又合理划分了功能区。
湾流苍路店公区设置图
03
公区要想炫酷，有人pick
颜值、温度、社交少不了
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早期的长租公寓根本不考虑公区，就设一个接待管理办公室，有人带着看房收款兼处理报修投诉。而如雨后春笋般开业的第二代长租公寓，既强调颜值，又不忘居住温度，更着重打造社交。下面明源君将带大家解锁几个公区打造的炫酷玩法。
1、有颜值，从进门就开始美的旅程
❶接待大厅先抓眼球
以往只做接待服务的大堂，如今成了展示公寓的一个门面了。既有服务功能，也有视觉享受。以旭辉领域的松果公寓为例，在入口处，超大落地玻璃一侧放置了一个契合主题的松果造型装置，极具辨识度，也为空间带来一丝轻松跃动的活泼感。一层挑高大厅采用玻璃天花，空间通透，光线充足，立显空间的简洁大气。让人一进去顿感通透大气有居住档次。
冠寓松果大厅图
❷特色阅读区让你想接近
不知道有多少人内心曾极度渴望拥有自己的书房，满壁满壁的书，看着就觉满腹经纶，学遍天下。奈何生活空间有限，这一渴望多少如同镜花水月。公区阅读区的设置，既可以让匆忙的上班族在闲暇时灵魂稍作休憩，也可以给有着共同文学爱好的人一个机会交流心得体会。而有特色有颜值的书吧更是让人赏心悦目，朗诗寓姑苏中心店的这只小鹿，多少让人想到奈良小鹿，看到就想接近。
朗诗寓姑苏中心店小鹿书吧
❸咖啡吧让你想坐坐
咖啡吧就是休闲放松会友的好去处，冠寓咖啡吧上层空间巧妙地饰以木条格栅，并延续至地面，视觉上形成统一的空间感受。木条格栅上正在奔跑的抽象人物形象，也呼应了公寓青年人群活力奔放的空间定位，咖啡服务台背景板活泼鬼怪，符合年轻人的审美观。
图片来源：锋思设计苏州龙湖冠寓咖啡吧
2、于细微处体现温度
❶走廊，也可以有温暖
前文有讲，从广义的公寓公区范围来说，走廊是其中一部分。租户们每天穿梭于走廊上班下班，使用频率很高。别具一格的走廊设计势必为日复一日的生活带来些许精彩，更会让租户对租住管理的细心和用心有感于心。
步入湾流联航店的走廊，你会发现每个门边都布置了一盏灯，夜幕降临时，一盏盏灯如同灯塔守候着夜归的青年们，为他们照亮回家的路，有种家的港湾既视感，非常贴心和温馨。
图片来源：锋思设计湾流联航店走廊实景
新派新国展店中，走廊不再是一个简单的过道而已，简直就是家门口的室内马拉松。900米的运动走道设计，每走过一层走廊，相当于经历了一场小型的马拉松，而且每层一个色彩，每层一个故事，听故事走过时间。
