债务关系是一个古老的羁绊，可以说人类社会化的第一个关系就是债务关系。即使非常讨厌某些人，债务也可以让你们形成紧密的利益团体，即使再喜欢某些人，债务也能让你们反目成仇。
图一：简单的债务关系图示。
债务关系就是如上图一样的简单闭环。在任何一个债务关系里面，最重要的就是三样，债务人，债权人和抵押物。抵押物可以是实物，也可以是其他担保人，或者信用。“现金”可以是货币，也可以是粮食，或者其他物资。在这个闭环里，最重要的一环是抵押物，抵押物是债权人在发生意外时唯一的保证。
传统的债务理念里面，这种羁绊几乎是地久天长的，并不会因为某些事的结束，某些人的死亡甚至某些国家的灭亡而结束，结束只有两个原因，1. 债务还完，2. 债权人主动放弃。以清朝为例来说明一下吧。
我国近代签订了一些不平等条约，承担了很多不合理债务，条约多是清王朝签订的。例如清朝于1901年与其他11国列强签订了《辛丑条约》，仅考虑货币赔款为4.5亿两白银，还款期限为39年，本息合计9.8亿两白银，抵押物是以关税为代表的各种国家税收——这个抵押物非常有价值，可以说是所有类型抵押物里信用级别最高的。但是民国成立于1912年元旦，同年2月份清宣统帝宣布退位，此时在这个债务关系里面，债务人已经不存在了。
后来发生的事情是11国列强陆续宣布以其他利益交换，而不要真金白银。比如美国退回赔款，转而要求用“庚款留美”。1916年左右英法要求我国派遣14万劳工做苦力，去欧洲参加对德奥的一战，以此来偿还剩余赔款。一战后我国作为战胜国，不用再还德国，奥匈帝国等战败国的赔款。1917年苏联发生了“十月革命”，签订条约，只要国民政府承认“苏维埃”政府，则剩余赔款一笔勾消。到1927年，11国列强已经基本放弃了这笔债务，除了日本。一直到1939年1月，发生了日本侵占我国东三省，卢沟桥事变等恶劣事件之后，国民政府才停止对日本支付清朝的赔款。
庚子赔款，整整赔了37年，总金额约6.7亿两白银。如果不是对日正式宣战前停止赔付，那么我相信国民政府是可以在剩余两年完全还完欠款的，因为债权人仅剩日本。——这就是债务，只有还完或者违约两条路，多数债务人是不打算欠帐不还的，老赖的产生只是因为发生了他们预估不到的事情。
我写了这么多关于债务的问题，只是想让大家看明白一个道理，债务在没有还完前的影响几乎是永存的，并不会因为债务人的消失而完结，在一个公平合理的借贷关系里面，债务人的无能力或无意愿还款都会对债权人造成巨大的伤害——尤其是在抵押物不能覆盖债权人权益的时候。
所以在一般的债务关系里，抵押物的合理估价至关重要，既能保证债务人获得最大程度的资金，也能保证债权人权益最大程度的保护，而地产，就是我国国内债务关系里面最重要，也是信用级别最高的抵押物。
有很多人对于现在的放松的地产政策感到疑惑，不明白为什么控房价刚取得成效的时候就放开，另外有一些人认为这些政策是为了放出来房地产这头灰犀牛来拉动经济，其实这都是错误的。此次政策的松动的最重要原因是房子这种抵押物已经到了要减值的危险区域——如果房子像汽车一样只是一种大金额消费品，那他就算是跌出翔也不会有什么政策来拯救他，但做为一般抵押物，他的内涵价值是不能短时间大幅波动的，尤其是不能下跌，否则会极大的放大债权人的风险。
我之前写过两篇涉及到房地产的文章，一个是《恒大，倒掉的可能性为零》，另一个是《逻辑与博弈》，就是想告诉大家，政策最核心的逻辑根本不是一个或几个地产商的生死，而是涉及到几百万亿的抵押物——房产的价值。你要知道的是做为抵押物的房产最大的承接方是银行，这是绝对不能出问题的行业，也是政策的底限。银行是一个管理信用和风险的行业，在债务闭环里面信用跟风险的寄托物就是房产。
如果认可这个逻辑，那么就能得出政策的目的——盘活存量，放弃增量，保证做为抵押物的存量房产不能减值既而影响到银行，至于拥有大量未开发土地储备的大型民营企业，可能会在不影响存量的情况下，以另一种方式存活下去。
对于房价，可以预期的是在相对较长的时间内会平稳，政策只会托底，不会追高。住宅租金会逐步提高，租售比会提高，只有这样才能给接盘的大资金提供源源不断的现金流。商业租金不好判断，因为受各种情况的影响都比较大，最大的可能性是先抑后扬，然后横盘。
这一波A股港股房产牛市里面，涉足不良资产管理的企业要尽早下注，对于有牌照，有能力运作基础设施投资基金的企业要坚定持有，对于拥有物流资产，交通资产，住房资产，公共设施资产等之前参与过很多PPP模式的企业要持续关注——因为他们的信用跟地方政府和地方银行在一起。对未开发土地储备越大的企业越要规避，对经常发公告要新开PPP项目的企业要规避，对不能有效售转租的房企要规避。
在我写了《逻辑与博弈》的文章之后，做了一个知行合一的操作（图二），在周三和周四，5.3到5.4把光大嘉宝吸足了仓位。这个标的本周末热度比较高，希望不要大热必死。如果周一能再来一个6%，我个人今年会转为正收益，至于其他就不多想了。
图二：现在的持仓。
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