2019年迎来长三角一体化的春风吹来了新机场、2020年又成功加入GDP万亿城俱乐部，包永辉早在2012年出版的《黑马南通》一书中就把南通称为苏北的“黑马”城市。经济发展“黑马”，而房价上涨也“黑马”。万人摇、不调控、连续涨价遭约谈，过去数年南通楼市一片红火。但如今再来看，曾经的“黑马之城”南通已跌落神坛！
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5年换3帅，城市发展频繁调换3个方向南通中央创新区（中创区）规划发展已有6年之久，与此联系最为紧密的是2016年1月-2019年12月时任南通市委书记的陆志鹏。这是他主政南通4年期间主导的城市重点发展板块，中创区被按照南通城市新中心来打造，落地了不少市级IP配套，如国际博览中心、大剧院、美术馆等，还有紫琅科技城。中创区发展一度登峰造极，这里诞生过不少千人抢、万人摇项目，巅峰时期万科方圆还开出了3.18万元/m²的高价，遭到很多人抢购。但是在2020年伊始新书记徐惠民走马上任后，这个“中创区”的概念就越来越淡了。尽管主政仅有短短的一年半时间，但新书记提出的南通新发展思路，一改前任执政之风范，不再重点打造中创区。曾有过苏州园区丰富工作经验的徐惠民，为南通谋划了新的发展方向：那就是由“中创区”的对内发展，扭转为“苏锡通科技产业园区”的对外辐射。给出南通在长三角一体化中的定位是：全方位融入苏南、全方位对接上海，要“跨过长江去”发展。苏锡通园区也曾火极一时，成为江苏省沿海开发和跨江联动开发的重点项目，由南通和苏州两市跨江联动共同打造，成为苏州工业园区成功经验推广辐射的创新之区，一度被称为苏州园区2.0版。在任期间徐惠民曾多次去往苏锡通园区调研指导工作，但中创区只去了一次（还是在执政初期的前1个多月内），足显他发展苏锡通园区的意志！当规划利好传导到楼市上，苏锡通板块的房价几乎是跳跃式上涨。以2017年首开的恒大悦珑湾为代表当时均价还在9400元/m²，但4年后新盘大华铂景湾已经快站上了2万元/m²，房价嗖嗖地翻倍！借助苏锡通园区的打造，这位新书记也成功把南通带入江苏四大GDP“万亿城”的阵营。可惜苏锡通园区发展没多久，时隔1年半来到2021年7月南通一把手再度面临换帅，由王晖接任南通新市委书记。这位新书记的上台，当然要为南通谋划一个更宏伟的发展蓝图：那就是发挥靠江靠海靠上海的优势，着力打造一江（滨江城市客厅）、一海（通州湾，江苏新出海口）、一港（新机场空港片区），把南通打造成为一个江海城市。如今他主政南通已1年多，调研最多的地方便是滨江和通州湾这样的江海门户区域，提出沿江科创带发展概念、并亲任通州湾新出海口建设领导小组组长！此时，南通优先起步的中创区、以及还没捂热的苏锡通园区，顿时暗淡了许多！
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曾经大火的南通中创区，如今怎么样了？在陆志鹏离任后不久，中创区房价也到达天花板，自2016年开始这里已连涨了4、5年，房价的第一个拐点出现在2020年7月。这就是当时中创区第一个带头冲击3W 地王盘的万科·方圆，新房供应短缺期间，381套房源吸引了824人摇号卖到只剩顶底；包括一路之隔同期开出的华润悦府3.08万元/m²，144套房源开盘即售罄。但是在这之后，中创区近一年半入市的新盘再也没有回到这样的高价，而且去化开始变得艰难，“日光”盘难以再现。看一看中创北区4兄弟：招商公园道，央企托底试图守住板块的房价，去年11月首开还在2.98万元/m²，如今已降至2.8万元/m²，回不到3万了；万科揽境，去年7月首开还在2.95万元/m²，如今不到2.7万元/m²就能买到好楼层；天皓名邸，去年底首开2.8万元/m²，如今受龙光暴雷影响只剩越秀一家苦苦支撑，总共14栋楼只开了3栋，工地进度大幅放缓，价格已杀到2.4-2.6万元/m²；紫琅天成，去年11月首开2.96万元/m²，如今同样打折到了2.7万元/m²，总共480余套房源开盘1年还有一小半未售出，昔日抢房盛景不再！再看中创南区的华宇·锦绣澜湾，早在2020年底就首开已经卖到了现房，原本2.48万元/m²，如今打折到2万元/m²依然难卖！目前中创区在售的新盘无一超过3万元/m²，相比2年前房价普遍下跌了2000元/m²左右，市场早已由酷暑进入了寒冻期。自2020年上半年南通出台“地价 房价”双限的政策开始，大涨数年的南通楼市整体就开始走向了回调，叠加大环境影响，目前已经跌至冰点。如今的中创区，已经好久没见大型的产业签约落户了，还是那个企业为数不多的紫琅科技城，金鹰世界商业、办公CBD项目依然未建成，人工湖紫琅湖周边都种上了菜，已略显荒芜。
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都说苏州园区是全国标杆园区，不是随随便便哪个地方就能复制的，与苏锡通园区相比它俩背后推动的主体就不同，定位也不在一个档次。苏州园区是中国与新加坡国与国之间的合作，两国互派副总理任中新联合协调理事会主席，它的战略意义已经上升为“中国改革开放的重要窗口”，可见中央对它的重视！而苏锡通园区只能说是南通与苏州、无锡跨市之间的合作，通过苏通与锡通园区的整合后也仅仅是一个普通园区，没有中央的关怀，能级和发展命运也就天壤之别了。如今随着领导的远去，已无人再提及苏锡通园区，自然就更加凉了！
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江海快线插队建设，体现南通“滨江”意志！如果说中创区、苏锡通园区是南通往届领导的“政绩产物”，那么如今的滨江会成为新一届市委市政府的用武之地。
滨江，作为南通的国际城市客厅，包含了诸多重点元素：沿江沿海生态景观带2.2公里的示范段，在新书记上任后已率先开建；门面工程南通狼山国际邮轮港已动工，未来会形成滨江 通州湾双出海口；滨江国际街区、四季花海、星级酒店群、巨型商业……所有这些元素加起来打造的是南通未来城市第一界面，规格超过现有的中创区和苏锡通园区！滨江最大的亮点，还是规划建设的江海快线与机场快线，这条轨交神似杭州地铁南北快线，同样连接高铁站、主城区和机场。中创区所在的崇川区虽然会优先通地铁1号线和2号线，但这就好比人体的“毛细血管”，未来发挥的作用注定不及江海快线的“大动脉”：
这条“大地铁”连接了南通西站、滨江城市带、苏锡通园区、海门西和新机场枢纽，加上机场快线，一直向东又盘活了通州湾出海口。全线通达崇川、海门、通州三大区，起到了通江达海的作用。按照《环境影响报告表》，显示的江海快线有15个站点：南通西、平潮南、天生港、永兴路、任港湾、滨江西区、中央商务区、中创区、能达、苏锡通北、苏锡通南、东江路、人民医院、海门西、新机场（海门北）；机场快线有9个站点：南通东、家纺城、新机场（海门北）、通州东、货隆、王浩、正余、乐海大道、通州湾。
值得一提的是，2020年以前还是远期规划的江海快线、机场快线轨交，提前“插队”进入南通近期轨交规划并出现在了去年6月印发的《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》名单中，明确在“十四五”期末建成通车，进程陡然加快。去年9月，这两条轨交已率先开启了招标，进度优于南通地铁3、4号线。不同于普通的地铁，江海快线设站间距大、速度快，其设计峰值时速可达120-160km/h，类似于上海市域铁路嘉闵线，通勤效率可大幅提升。
南通滨江实景拍摄在南通楼市这两年的调控中，滨江竟然独立于大市成了唯一不采取“双限”的板块，当前新房也成了南通的天花板，足见新任书记发展滨江的意志！只是，随着一把手的频繁更换，南通城市发展的方向也调转太快，前有中创区、后有苏锡通园区，如今又有滨江、新机场和通州湾，终于明确了方向！但未来是否还会有新的发展方向？多点开花局面下，南通城市再黑马也难已掩楼市跌落神坛的事实！
看来只有南通深入融入上海与苏南一体化发展，跨江通道的打通，拉大城市骨架，注入新鲜的人流，为下一阶段发展注入强大动力！
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