这几天福州更新了一些备案，今天就来全部聊聊这些备案的相关情况。
悦乐郡悦乐郡A区，最后一栋A3领取了备案，备案均价35553，合计46套，公摊24.49%，除了顶楼复式外，剩下都是167平米，定位2T2板楼。
分析：对于悦乐郡AB区，来自同一幅土拍地块，目前推出最后一栋，标志着这个项目也进入尾声，项目合计267套，分批开盘，都做到了热销，如今最后一栋，房源面积也是最大的。
从备案均价来看，A区3.53W，B区3.37W，这次A区最后一栋备案均价跟之前的持平。
对比当初底价拿地，楼面价15849元/平，在没有太大的压力情况下，做到高去化，可以说榕发在这个项目上，也赚了不少。
对于这次楼栋，从区位来看，靠近塔头路，存在较大的噪音影响，同时依然是底商两层。
不同于A区开盘的两栋2T3连廊楼，这栋定位大户型，采用2T2，不过由于楼层高达25层，所以即使是167平米的大户型，公摊依然达到了24.5%，按群友的话就是又一个花百万买公摊。
从总价来看，套均600W，虽然是最贵的一栋，整体来说压力也不小。
从A区开盘两栋的去化来看，虽然做到高去化，不过剩余房源大部分都集中在151平米的端头，可以说这也一定程度反应了楼盘的购买力情况。
对于这次的楼栋，比151平米，总价贵50-70W，当然从户型设计和梯户比来说，这次的也相对更有优势。
从户型来看布局采用大面宽，客餐厅做到南北通透，缺点在右侧卫生间是暗卫，不过总得来说，依然强于之前两栋的户型布局。
当然对于悦乐郡，去年榕发底价拿下了塔头七期出让地块一，楼面价17452，与不少房企操盘一样，在热销盘附近，所以沿用项目名，就成了目前市场的悦乐郡三期。
从楼盘来看，只有一栋住宅的社区，加上非纯板楼的设计，对于有意向的刚需，可以保持关注。
项目备案5号楼，只不过一备案就全部是抵押状态，这也导致备案价无法查看。
对于楼盘而言，在备案之前几天，就已经刷屏福州楼市，2.2W任选的口号，如今备案看到抵押状态，不知道是好事还是坏事。
当然对于福州，面对房企全面暴雷，未来这样的案例是否会常态化，也值得关注。
对于备案，即使被限制无法查看，不过数据依然有方法获取，下面就来看看数据（不保真）。
从备案均价来看，5号楼均价2.84W，之前已经备案的2号楼，均价2.64W。
从楼层差价来看，同楼层5号楼要比2号楼，贵2K。
此时结合放出的优惠来看，由于5号楼，2层和3层差价达到了4K，所以2层的优惠力度反而是最低的。
当然对于购房者，面对如今房企的一系列操作，相信周末的刷屏，也成了过眼烟云。
项目在周末首开上市，备案4栋住宅，备案均价3.96W，合计198套，户型：149、178、211。
12#：均价4.17W，公摊19.3%，48套，25层，两端都是211平
13#：均价4.14W，公摊25.3%，50套，26层，东端147，西端178
17#：均价3.63W，公摊26.3%，50套，26层，两端都是148平
9#：均价4.14W，公摊25.3%，50套，26层，东端147，西端178
分析：对于首次备案的四栋楼，也很符合常规开盘模式，尽量把每种客源都覆盖，从公摊来看，都不低，理由不用多说了，参考悦乐郡这次的情况。
从备案均价来看，土拍指导价3.5W，有精装要求，从最终均价3.96W来看，预计精装在5K左右，跟之前预期分析差不多。
看到项目备案价出来，很多人在吐槽，不过在如今的楼市，这样的情况已经不少见。
不过很多时候，依然建议有意向的购房者，多静下心来看，认真比对价格看看。
对于玺云的首次备案，性价比如何，个人感受，性价比喜忧参半。
从均价来看，17号楼全部149，均价3.63W，13、9号楼，两栋均价4W左右，不过东端149，西端179，同样的楼层，西端比东端贵3K。
综上，项目对于149的房源，给出最低的单价布局，整体均价在3.75W左右，179反而并不低，均价在4.17W，210均价在4.17W。
当然这还不是全部，项目做了92折的力度。
可以说这个力度并不低，在折扣完，149的均价变成3.43W，179，210均价变成3.84W。
此时面对这个价格，149平米，3.43W精装，最容易对比的有两个项目。
首先就是隔壁的名城紫金九号，项目两栋楼王定位大平层，其中2号楼，户型156平米，公摊27.8%，备案均价3.38W。
备案均价差3K多，不过一个精装高门槛品牌房企，一个是毛坯低门槛。
当然更大的差异在于，玺云是92折，而名城紫金是额外加价。
所以最终的情况变成，去年买入紫金大平层的毛坯均价在3.5W左右，如今玺云精装均价3.43W。
当然楼栋的位置也存在差异，毕竟名城是楼王，而玺云是沿街，基本就是鸡头和凤尾的差异。
此时面对这个情况，除了紫金外，当初建发和玺，毛坯均价3.2W，如今看到同样房企操盘的项目，精装3.43W，考虑时间成本，和玺估计保本难度也不低了。
除了对周边刚改盘的影响外，目前金山在售的大平层，就是三环边的万科城市之光，项目虽然给出了一系列优惠，实际就是95折，南区165平，折后均价3.15W，公摊24.6%。
虽然楼盘均价更低，也有精装，不过面积差15平米，最终导致总价基本一致，都在500W上下。
所以，可以说玺云在价格的操盘上，直接把整个金山的刚改产品，都打烂了。
房企放出热销海报，从这次的定价来看，一半房源是精装3.4W左右的149平米，个人感受，去化率不会低于50%。
如果项目卖不动，受到波折的不止是房企，而是整个金山的刚改项目，因为目前的售价已经压制周边已售楼盘。
盘点总结对于近期备案的项目，不少还是以改善为主，对于市场而言，选择性也不多，按目前来看，刚需基本都只剩下关注南二环的四大国企纯商盘了。
8月网签已经低于2000套，近期的新低，不过从舆论风向来看，似乎有一点点曙光出现。
对于购房者，多观察，面对备案价，最好关注实际优惠情况。
随着土拍指导价抬高，后续的备案价会持续走高，当然一直以来备案价，要么拿来加价，要么拿来打折，参考意义已经不再那么大。
当然购买期房，还是一点，多思考时间成本，以及能否安全交房。
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