1989年，时任日本银行总裁的三重野康，说了一句话——工薪族努力一辈子，也买不起房子的社会是不正确的。
自此，日本房地产泡沫被刺破。
1991年，日本最大的城市东京，3个月内房价暴跌65%，拉开了全日本房地产崩盘的序幕。
1991年—1993年，日本2323家房企集中破产，平均每天能倒闭3家。
这场泡沫经济崩溃后，日本房企经历了长达20多年的至暗时刻，进入到漫长的调整复苏期，大多数中小房企已经退出日本的房地产舞台。
时至今日，日本楼市历经多轮周期，头部房企格局几经洗牌。
只有三井、三菱、住友仍占据TOP20房企的一席之地。
他们头顶财阀、经营轨道交通上盖物业、金融大鳄、商业运营专家的光环，成功穿越了五十年地产大周期。
01武汉楼市的瓜，又大又甜。
一并谢过峰兄、战兄、一博兄，为武汉挡了刀。
武汉除开天地外的所有豪宅，全上了渠道。
前两天，接到了一通电话。
她正在用稚嫩而蹩脚的普通话，跟我介绍着一个滨江的豪宅盘。
我明白了，这个讲着生活方式、讲品牌力、讲绝版资源的牛X项目，也启动了分销。
武汉有不少楼盘的营销中心，直接关门了。
听朋友说，南湖某豪宅盘，花3个亿做的最美售楼部，直接关了。
倘若，前期买了房的业主，知道这件事，心里该做何感想。
上上周末，跪着WQ的业主，登上热搜。
可是，复工交楼的希望，依旧很渺茫。
跟这些大鬼比起来，精改毛、送台车、工抵房等小神，简直不值一提。
02武汉楼市仍在，疯狂探底。
虽然无奈，却可以肯定的说，武汉楼市依然处于探底过程中。
9月的新房成交量，环比8月，可能有一个比较大的下滑幅度。
在大环境、政策没有明显变动的前提下，这种结果唯一的解释就是——自由坠落。
很多人都在说，武汉楼市在筑底、在回暖。
我仍觉得，为时尚早。
何时放量、何时反转，这个观点，依然成立。
今年我们聊新鲜的。
武汉楼市有这么几个图腾，必须拿捏准了。
第一，武汉楼市的底掉地上了。
决定武汉房地产水平的，绝对不是最高的项目或板块。
底，是由房价最低的项目决定的。
9月，阳逻某国企开发的项目，直接上演从7200元/平到3600元/平的高台跳水。
3600元/平，这个价格，连五线云梦房价都不如，谈何楼市。
第二，光谷必须要回来。
光谷涨的时候，浑身是宝；差的时候，浑身是草。
孰好孰坏，反正光谷是投资客的最爱。
一个城市，判断房地产市场的活力，一定是与投资客多寡成正比的。
过去是太多了，现在是太少了。
光谷一天不回暖、武汉一天不言底。
第三，一二手房，顺挂。
新房，有些楼盘，早已血亏。
二手房，比较稳，投资客还在扛，最差也是保本。
因为楼市真正进入调整期，才刚满一年。
无论多高的杠杆，都会准备两年以上还贷资金。
既然那只无形的大手，已经决定了要调整，一定会跌个通透，治到断根。
断根的临床表现之一，打爆小业主的高杠杆。
明年春节过后，稳不住的投资客，开始抛盘。
市场重回顺挂，二手库存去化，修复行情确认。
03我们所处的周期，前所未有。
今天的楼市，不止是一次单纯的下行，这么简单。
它是被多重因素裹挟着崩塌了。
透支。
前十几年、前几年，卖得太好、太快、太多，该还债了。
环境。
出生率下降、单身族横行、城镇化率放缓、棚改变旧改、持续天量供应都是利空房地产的消息。
疫情。
戴口罩、做核酸、亮绿码才能出门。
三年的疫情，对中产影响相对较小，底层人民的生活，真的太难了。
底层小商小贩，本身就是庞大房地产供需金字塔的基底，几十万的房子没人买了，
整个消费链断层，百万、千万的房子，自然停滞。
以上三大因素，每一拳，都足以把房地产打趴下。
现在的情况是，三个拳头一起打、持续打，房地产不晕死，才怪。
所以啊，我们每一个人，对当下的周期，都缺乏足够的敬畏。
04自己的认知，决定了到底是饮鸠止渴，还是断臂求生。
甭管出于什么理由，武汉90%以上的房企，都在拿着喇叭，高喊着挥泪甩卖了。
还有10%是所谓的豪宅，苦也得端着。
去化库存，缓解流动性危机，是房企不约而同的选择。
至于说打折能不能去化，那就是另外一个范畴。
今天，假使打折售罄。
回血之后，那房企该干点什么呢？
这就是基于每家房企对未来的预判所决定的。
你认为房地产赛道还很长，还能继续在桌上玩，便会继续拿地，摊薄土地平均成本，再开发。
你认为房地产业已经不可逆转，就跟当年的报纸一样，开始积极寻求多航道业务发展模式。
割了肉的房企，走在了十字路口。
05饮鸠止渴的希望是，地价大降。
先来聊，固执派。
房价真的涨不动了。
再拿牌的前提是，地价一定得降。
地价到底有没有可能降呢？
可能性为零。
我们知道，去年以来，大量的土地被区域及地方国企、央企拿掉了。
2021年度，武汉累计成交各类用地共计325宗，成交规划建筑总面积约4233.17万方，成交金额约1945.24亿元。
2022上半年，武汉两次土拍共出让28宗地，成交总占地面积84.79公顷，成交金额约202.46亿元。
其中，2021年度50%以上、2022年上半年70%以上的土地，被国央企吃进。
特别以城投、蔡甸投、汉阳投、江夏投为代表的城市及地方政府投融资平台，唱主角。
这些投，钱哪来的？
银行贷款。
银行凭什么贷款？
因为用土地抵押。
过去，城投的资金来源以城乡社区支出、住房保障支出以及政府性基金预算为主。
但是当上面的资金，压根背不起这么重、这么多的土地锅时，城投只能找银行借钱了。
如果说抵押物贬值了，那这个游戏可能就玩不下去，甚至之前的贷款都有收回的可能。
兼备裁判员与运动员双重身份的国企，制定的首要规则肯定是——地价不能降。
房价涨不动、地价降不了。
这类房企的生存条件是，你有多少鸠，你就活多久。
06断臂求生是房企唯一的出路。
再来聊，改变派。
我们一定要打心底里认可，这个时代真的变了。
举个例子，我们做媒体的，过去可能请甲方吃个饭、洗个脚，业务就来了。
现在这么做还有用吗？
甲方要讲的是费效比。
屁股坐稳，比脚丫子舒服更重要。
活下来的，都是不停改变着的媒体及媒体人。
房地产绝对不会玩完，但是部分房企可能会完蛋。
日本在崩盘后，房价在2009年—2019年间，主城房价依旧稳步上涨。
东京涨幅约30%，平均年涨幅为3%。
叠加低利率及租金回报率，住宅照样是抗跌属性最好的投资品类。
就楼市而言，日本新房成交水平稳定在7—8万套/年。
敲黑板，2020年，TOP20房企的市场集中度达到了约60%。
简单点说，市场还在，且被头部房企垄断。
那么，这些笑到最后的房企，到底做对了哪些？
其一，分散经营，通过物业管理、运营收入烫平周期中开发收入波动。
重资产、高周转玩不动了，房企开始探索轻资产业务。
如房屋经纪、公寓租赁，以及代建业务。
其二，持币为王，积极获得金融机构、财团等金主爸爸的支持，提高抗风险能力。
这些房企背后都是集团性企业，涉足多个重要行业以及掌控着日本经济命脉，交叉持股后，房企弹药充足。
其三，优秀的管理能力、品牌影响力、策划能力等内功。
三井与住友两家日本头部房企2021年的财报，可以看到传统的房地产业务仅占比30%，写字楼租金与物业管理收入比例较高。
可见，在行业成熟期后，管理、服务溢价使得运营的利润率也高于房地产开发。
通过日本活下来的房企，我们看到了什么？
看到了单纯以房地产开发为主业的房企，会萎缩、会淘汰。
活下来的房企，要具备什么？
要么，就是背靠大集团。
其他产业都能独当一面，房地产能被贴补的富养着。
要么，就是能够轻资产化发展，做一些小而美的事。
0769岁的王石，在44岁时，被诊断出血管肌瘤，可能瘫痪。
活下去，去追梦——
这六个字，成为步入45岁以后王石的座右铭。
因此，王石开始了两次攀登珠峰。
“我发现登山中不允许你感情用事，必须时时提醒自己保持冷静。
而且下山比上山更难，很多人就是因为登顶后太兴奋或大意，以为大功告成，结果酿成悲剧。
所以，其实在最高峰时不能得意忘形，要安全返回大本营才算成功。
做企业家也是一样，能够全身而退才是最有智慧的”。
真心希望大家都是活下来的那家房企。
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