- 什么是认购书?
- 认购书包含哪些内容?
- 商品房认购书存在的问题
- 签认购书该注意些什么?
- 认购书和购房合同的区别
什么是认购书?
认购书全称为《商品房认购书》,是购房者与开发商对交易房屋有关事宜的初步确认。
在没有签订《商品房买卖合同》之前,是解决买房相关事项的条款,具有一定的法律效力。
认购书包含哪些内容?
一般情况下,认购书包括以下基本条款:当事人双方基本情况、房屋基本情况、开发商销售资质、价款和付款方式、定金相关协议。
(一)当事人双方基本情况
卖方,即开发商名称、地址、电话、销售代理方名称、地址、电话;
买方,即购房者姓名、地址、电话、身份证件种类。
(二)房屋的基本情况
包括楼盘地址、认购房屋的楼号、楼栋号、房间号、朝向、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。
(三)开发商销售资质
认购书中应当有房屋的属性(现房或期房),开发商的预售/销售许可证编号,土地使用证等内容。
(四)价款与付款方式
认购书中,这一部分占据了比较大的篇幅,内容包括房子单价、计价面积类型、总房款、付款方式(全款、分期、货款或其他方式)。
(五)定金
在认购书中约定定金的金额、付款时间、违约责任、违约处理方法、签订合同的日期等。
商品房认购书存在的问题
由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的,因此在部分条款上对于开发商更为有利,这些认购书在内容上通常存在下列缺陷:
(一)内容过于简单
实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项。而对于违约责任、定金的退还等重要条款却没有明确,这样会导致购房者不能全面了解交易条件。
(二)约定不明确
一部分认购书中有这样的约定,“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同,逾期则视为购房者违约,开发商有权没收定金。”但由于认购书没有明确约定造成没按时签约的具体因素,所以很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。
在这个环节可能产生的问题是,购房者在对项目的进一步了解中,可能会发现房屋并不理想,或者开发商本身还存在一些问题,或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回定金,但由于有认购书的约定,定金很有可能不能返还。因此,在签订认购书时,双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议,索回定金。
签认购书该注意些什么?
签订认购书,需要注意认购书中的内容不要写错,尤其是关乎信息类的内容。房子的基本情况要保证0差错,如果出现差错,很有可能导致买房纠纷。
(一)当事人双方基本情况别写错
(1)在填写卖方的信息时,要注意看“出卖人”位置填写的是不是开发商的公司名称全称。如果开发商委托第三方房产中介公司代为销售,那么应该在认购书中写明代理关系。
(2)填写购房者本人相关信息时,要注意“认购人”写自己的名字,通讯地址填写身份证上的户籍地址。如果不是本人签订认购书,需要填写代理人的相关信息。如果是公司或组织买房,认购人写公司全称。
(二)房屋的基本情况要写清楚
在签订认购书时,自己认购的房子基本情况,要在认购书中要写清楚。一般情况下,“第二条”预售/销售许可证的证书号码是开发商提供的。如果签订时是空白的,这时你要警惕了,没有预售/销售许可证的房子,卖出去也是不合法的,如果开发商到办理产权变更之日时,还拿不到相关证件,也是没有办法办理房屋产权所有证。
实际上,只要认购书具备合同主要条款并生效后,在与正式合同没有冲突的情况下,他可以做主合同的补充。
(三)价款与付款方式约定清楚
房屋单价约定要写清楚,注意不能使用“特价、均价”等比较模糊的词语。付款方式及首付款的支付金额都要写清楚,不要出现差错。
(四)定金违约要约定
约定清楚交定金的时间、定金金额(缴纳定金的比例一定不要超过总房款的20%),违约后对定金的处理办法。
(五)开发商承诺要写进认购书
在看房时,销售人员或开发商承诺的赠送面积、保留房源等,都要写进认购书中。包括承诺不兑现,违约如何处理等,都要作出明确的规定。实际操作中,要将承诺写进认购书,还需要与开发商进行交涉。
要把开发商的承诺落实到认购书中
认购书和购房合同的区别
(一)目的不同
商品房认购书相当于一份预约合同,是为了将来签订购房合同而签订的,但商品房购房合同是本约合同,它决定了商品房销售的权利和义务。
因此简单概括就是:商品房认购书相当于是提前预约的一个作用,而购房合同却有确立关系的作用。
(二)内容不同
尽管它们有着相同的内容和地方,但商品房认购书比购房合同简单得多。在通常情况下,单凭认购书是不能完成买卖交易的,而购房合同就不同了,购房合同的内容更为详细,关于责任和权利也划分的非常细致,甚至也要包含一些交房后的相关条款、违约责任等等。
(三)签订时间不同
认购书通常在买卖合同之前签订,即一般先签订商品房认购书在前,然后才是签订商品房买卖合同。
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