准备好了吗?一大波洋房正在袭来。

作为地产人,应该敏锐发现,今年以来,成都新房产品结构有所变化,那就是叠拼产品明显少了,取而代之的是洋房。

据买房菌不完全统计,成都即将推出洋房产品的新盘近10余个,其中超过一半为纯洋房项目。

低价洋房好楼盘(超10000套房源在路上)(1)

仅统计11F以下

华润、绿城、金茂府、首开、中国铁建、新希望...成都主流开发商,今年全部以洋房打头阵。

低价洋房好楼盘(超10000套房源在路上)(2)

中国铁建北湖揽樾

有趣的是,这些洋房均在主城区核芯位置,土地容积率普遍在2.0左右,面积段在100-143平之间(144平以上,首付比例、契税增加)

不得不说,这样的土地性质,放在过去,开发商一般会选择“高层 叠拼”高低配组合,但现在大家却不约而同打造成“小高层 洋房”或“纯洋房”,为什么?

两个不太成熟的小猜想。

一、叠拼内卷

去年,成都高地价、双限地进入市场,类别墅叠拼产品开始大量涌现。锦江大院、建发央玺、中建锦澜壹号、中海观园、绿城城投凤起蘭庭等,高端叠拼产品神仙打架。

叠拼越来越多,同质化严重,导致后期去化难度变大,为洋房崛起开路。

洋房大热,跟产品定位也有关系,相比高层建筑,洋房能为开发商带来不错的溢价空间,购买门槛比叠拼低,居住品质超过高层,去化速度也更快。

当然,部分楼盘除外,临湖的高层,也有比洋房卖得更贵的,比如新希望锦粼云境。

最最关键的一点,叠拼没那么香了。

过去开发商打造叠拼,是为了在有限的容积率下,创造最大的货值。但根据成都最近发布的新规,自从6月1日起,成都市地下空间禁止布局住宅项目。意味着,以后负一楼不能计入产权面积,叠拼优势一下就没了。(这里不包括新规之前的项目)

所以,接下来,改善市场,洋房必将有一席之地。

二、市场选择

前两年,成都大刀阔斧迈入深改之年,500万级豪宅如雨后春笋,反而忽视了普通改善的换房需求。

上月,成都二手房成交创14000套,就是一个很好的证明,新房普遍太贵、面积太大,只能去二手房里面大浪淘沙。

如今疫情持续,大量断供潮、法拍房出现,更多有钱人开始降负债、降杠杆,怎么办呢?

腾笼换鸟,牺牲房子地段换取产品上的改善,进一步变现。

举一个简单的例子,一个火锅店老板最近生意欠佳,准备卖掉一套攀成钢500万的高层,再到龙泉买一套300万的洋房,剩下200万现金过冬。对他而言,从高层过渡到其他产品,洋房是比较好的选择。

当洋房成为一个改善趋势,自然成为开发商首选,也为洋房的集中供应埋下伏笔。

据统计,除了10余个纯新项目,接下来,成都还有20余老盘洋房组团正在上市,总房源超过12000套

包括中信城开麓山上院、海伦堡·玖悦府、人居和樾林语、中旅千川阅、万科天府公园城、招商雍景府、城投艺墅语湖、人居九林语、高投朗悦府、华润置地时代之城、炎华置信花间君邸、旭辉天府未来中心、德商天骄城、保利北新时区、华熙528 洋房、双凤桥TOD、德商碧云天玺、电建长运东安、邦泰宽语...

洋房产品扎堆,是巧合还是市场风向?

事实上,这些项目,大多是之前拿地的高低配项目,好卖的高层已经去化,剩下的洋房组团成为王牌压轴产品推出,比如人居九林语、海伦堡·玖悦府、中旅千川阅等。

对于开发商而言,目前成都高端大平层产品已经断档,谁先进入改善市场,谁就能抢得客户先机。

不过,近30个洋房集中上市,对开发商来说,难免会造成一定内耗,但对于购房者,大量高品质洋房上新,意味着更好的居住体验,更多的选择空间。

只是洋房的购买逻辑,除了地段,产品也十分重要。

总结三个购买要素

1、洋房越低越好。房子越低,开发成本越高,相应采光和通风也更好。目前市面在售最低的洋房为5F,比如位于兴隆湖的人居和樾林语,而即将推出的首开鹭鸣北湖还有3F洋房,这样的产品更是可遇不可求。

还有位于天府新区的中信城开麓山上院,以及十陵的城投艺墅语湖,都拿出了比较绝版的6F洋房产品。

而像奥园麓语ONE、万科金域华府、龙湖光年等项目,楼高虽然超过11层,但是产品和布局同样以洋房式打造,一样有市场竞争力。

2、纯洋房项目,居住舒适度优于高低配洋房项目。比如,绿城、金茂、首开、华润的新盘,都是纯洋房式打造,未来空间私密性和圈层纯粹度更高。

3、洋房标配,坐北朝南,板式通透。现在的楼盘舍弃了大中庭,保留了户户采光,所以朝向已经不是最大的痛点,很多高层一样能实现。而最难的是板式通透,很多洋房都没能真正做到。

抛开楼高不谈,奥园麓语ONE 的175平户型算是洋房户型天花板。双横厅加前后双阳台,无论空间动线,还是居住尺度,都是教科书级别的存在,甚至超越很多大平层豪宅。

低价洋房好楼盘(超10000套房源在路上)(3)

从叠拼到洋房,从深改到刚改,成都正在经历一场产品的迭代革新。

洋房,这种曾经专为少数中产定制的稀有型产品,即将成为楼市不可或缺的主力。

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