准备好了吗？一大波洋房正在袭来。
作为地产人，应该敏锐发现，今年以来，成都新房产品结构有所变化，那就是叠拼产品明显少了，取而代之的是洋房。
据买房菌不完全统计，成都即将推出洋房产品的新盘近10余个，其中超过一半为纯洋房项目。
仅统计11F以下
华润、绿城、金茂府、首开、中国铁建、新希望...成都主流开发商，今年全部以洋房打头阵。
中国铁建北湖揽樾
有趣的是，这些洋房均在主城区核芯位置，土地容积率普遍在2.0左右，面积段在100-143平之间（144平以上，首付比例、契税增加）。
不得不说，这样的土地性质，放在过去，开发商一般会选择“高层 叠拼”高低配组合，但现在大家却不约而同打造成“小高层 洋房”或“纯洋房”，为什么?
两个不太成熟的小猜想。
一、叠拼内卷
去年，成都高地价、双限地进入市场，类别墅叠拼产品开始大量涌现。锦江大院、建发央玺、中建锦澜壹号、中海观园、绿城城投凤起蘭庭等，高端叠拼产品神仙打架。
叠拼越来越多，同质化严重，导致后期去化难度变大，为洋房崛起开路。
洋房大热，跟产品定位也有关系，相比高层建筑，洋房能为开发商带来不错的溢价空间，购买门槛比叠拼低，居住品质超过高层，去化速度也更快。
当然，部分楼盘除外，临湖的高层，也有比洋房卖得更贵的，比如新希望锦粼云境。
最最关键的一点，叠拼没那么香了。
过去开发商打造叠拼，是为了在有限的容积率下，创造最大的货值。但根据成都最近发布的新规，自从6月1日起，成都市地下空间禁止布局住宅项目。意味着，以后负一楼不能计入产权面积，叠拼优势一下就没了。（这里不包括新规之前的项目）
所以，接下来，改善市场，洋房必将有一席之地。
二、市场选择
前两年，成都大刀阔斧迈入深改之年，500万级豪宅如雨后春笋，反而忽视了普通改善的换房需求。
上月，成都二手房成交创14000套，就是一个很好的证明，新房普遍太贵、面积太大，只能去二手房里面大浪淘沙。
如今疫情持续，大量断供潮、法拍房出现，更多有钱人开始降负债、降杠杆，怎么办呢？
腾笼换鸟，牺牲房子地段换取产品上的改善，进一步变现。
举一个简单的例子，一个火锅店老板最近生意欠佳，准备卖掉一套攀成钢500万的高层，再到龙泉买一套300万的洋房，剩下200万现金过冬。对他而言，从高层过渡到其他产品，洋房是比较好的选择。
当洋房成为一个改善趋势，自然成为开发商首选，也为洋房的集中供应埋下伏笔。
据统计，除了10余个纯新项目，接下来，成都还有20余老盘洋房组团正在上市，总房源超过12000套。
包括中信城开麓山上院、海伦堡·玖悦府、人居和樾林语、中旅千川阅、万科天府公园城、招商雍景府、城投艺墅语湖、人居九林语、高投朗悦府、华润置地时代之城、炎华置信花间君邸、旭辉天府未来中心、德商天骄城、保利北新时区、华熙528 洋房、双凤桥TOD、德商碧云天玺、电建长运东安、邦泰宽语...
洋房产品扎堆，是巧合还是市场风向？
事实上，这些项目，大多是之前拿地的高低配项目，好卖的高层已经去化，剩下的洋房组团成为王牌压轴产品推出，比如人居九林语、海伦堡·玖悦府、中旅千川阅等。
对于开发商而言，目前成都高端大平层产品已经断档，谁先进入改善市场，谁就能抢得客户先机。
不过，近30个洋房集中上市，对开发商来说，难免会造成一定内耗，但对于购房者，大量高品质洋房上新，意味着更好的居住体验，更多的选择空间。
只是洋房的购买逻辑，除了地段，产品也十分重要。
总结三个购买要素
1、洋房越低越好。房子越低，开发成本越高，相应采光和通风也更好。目前市面在售最低的洋房为5F，比如位于兴隆湖的人居和樾林语，而即将推出的首开鹭鸣北湖还有3F洋房，这样的产品更是可遇不可求。
还有位于天府新区的中信城开麓山上院，以及十陵的城投艺墅语湖，都拿出了比较绝版的6F洋房产品。
而像奥园麓语ONE、万科金域华府、龙湖光年等项目，楼高虽然超过11层，但是产品和布局同样以洋房式打造，一样有市场竞争力。
2、纯洋房项目，居住舒适度优于高低配洋房项目。比如，绿城、金茂、首开、华润的新盘，都是纯洋房式打造，未来空间私密性和圈层纯粹度更高。
3、洋房标配，坐北朝南，板式通透。现在的楼盘舍弃了大中庭，保留了户户采光，所以朝向已经不是最大的痛点，很多高层一样能实现。而最难的是板式通透，很多洋房都没能真正做到。
抛开楼高不谈，奥园麓语ONE 的175平户型算是洋房户型天花板。双横厅加前后双阳台，无论空间动线，还是居住尺度，都是教科书级别的存在，甚至超越很多大平层豪宅。
从叠拼到洋房，从深改到刚改，成都正在经历一场产品的迭代革新。
洋房，这种曾经专为少数中产定制的稀有型产品，即将成为楼市不可或缺的主力。
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