最近就说楼市要回暖了，买法拍房的人也越来越多了，今天就给大家讲一下法拍房的税费应该是怎么算，听懂了不仅可以让你少踩坑，还能让你少花钱，记得点赞收藏起来
我们都知道房产交易过程它是有契税、个税，契税呢，主要是看买家过户时名下有几套房，面积是多大，通常呢是一到三个点不等，法办法呢，个税是全国统一的三个点，或者说是上一次交易价跟本次成交价的差额的20%，还有一个就是增值税5.6，这个征收主要是看当地政策，有些地方呢是正满两年是免征，有些地方呢是正满五年免征，有些地方还有豪宅税
以深圳为例，成交价达到750万，需要缴纳。以上说的呢是住宅类的税费，像还有公益垫付，除了个税，契税还有两个增值税，不管你房产证满几年，都是需要缴纳的，所以公寓的成交价是比住宅的要便宜很多，因为缴的税多嘛，所以很多人说法办法很坑，200万买的房子，只有光缴税就缴了150万，这都是竞拍人没有认真去看公告上的内容。
之前东莞有一个人以住宅的价格拍了一套公寓，市场价100多万，拍到300多万只后毁拍了，不仅亏了保证金，还要补差价，因为第二次拍卖是100多万成交。如果原业主是公司持有的房产，不管是住宅还是公益，纳税费又有些变化了，需要缴纳契税、增值税、土地增值税、企业所得税。而土地增值税的计算方式又比较复杂，何时乘以市级税率，这个需要原业主当时购买的价格才能计算。
之前要有个案例，有人拍了一套住宅，没有注意到原业主是公司的房子，光两个增值税就缴了300多万，还有一个需要着重看的地方，这个房子有没有办房产证，如果没有办房产证，契税呢，可能需要缴纳两次，因为过户要办两次房产证嘛
而且呢，还要缴纳增值税。所以我们在报名之前呢，一定要认真看公告上的内容，重点信息主要是看业主呢，是个人还是企业，房屋规划用途是住宅还是商业，再看一下有没有办房产证，有房产证的看正满几年。
然后我再回答一下各位最想知道的几个问题
1.法拍房到底能不能买？
2.法拍房有哪些坑？
3.法拍房的购买步骤！
先说第一点，法拍房到底能不能买？
法拍房是能买的，但是它里面有一些问题需要你一个一个明白，而且就真的审核完，其实也是能捡到漏的，因为法拍房火爆，这两年的空置率很高，很多人破产的，经济环境不好嘛
法拍房呢，也开始限购了，也不是你想买就能买得上了，具体有哪些陷阱呢？
有五个吧，第一就是关于隐形债务，如果这个人呢，他因为欠债，房子被别人拍卖了，那有可能还欠别的，不过这一点不用担心，只要是法院正规流程拍到你手里的，一般隐形债务这个事情就是不存在的。
第二点是关于赠予或继承，很多人都觉得说我的资产赠与给我的孩子省税，那等你孩子在交易的时候呢，你要交20%的增值税的，所以不合适，这个东西要问清楚。
第三点呀，一定要看是不是联合抵押，如果是联合抵押，就这房子白给你都不要要。第四点一定要看一看有没有清场，就这房子是不是净房，有没有空着呢，如果你拍完这房子，你去一看，哎呀，一家老小人住着呢，你撵都撵不走，法院是没有办法强制之前他们搬离这儿的，很难。
第五点呢，是关于原房屋的业主用品。有一些法拍房特别逗啊，有可能这房子被执行的时候啊，这家人是匆匆忙忙搬离的，都没有拿走他原来的东西，而且有一些人可能半道就进去了，都没人管了这房子，你如果拍到这样的房子，一定要把物品呢，找个地方寄存起来，以免原来的这个房东再过来找你算账，所有的物品全拍照，详细记录好他的情况，以免产生破碎，万一这家很有钱，房子不值钱，结果有一个两千万的画被你搞坏了，你还得赔他钱。
再来说下 法拍房 还有什么坑？
如果你想买法拍房，连法拍房的竞买公告都看不懂，就劝你不要买法拍房，法拍房真的有很多的坑，但是公告早就告诉你了，只是你看不懂而已
首先一拍、二拍、变卖一定要搞清楚，因为每个环节的价格跟参拍方式都不一样，二拍的房子证明一拍是没有人要流拍的，有可能是房子有问题没人要，当然也有可能是因为价格，所以一定要特别注意，变卖环节的法拍房是不可以做贷款的，很多人都会在这个环节踩过坑
公告里的市场价并不是真实的房产市场价，而是法院认为的市场价，真实的市场价应该怎么做呢？去找一个银行进行评估啊，以银行的评估为准，房屋产权证一栏里面是空白的，或者写了预字的就不要拍了，因为没有产证就不能贷款，后续的手续办理也会比较慢
土地性质一定要选出让的，不要选划拨的，因为会产生土地出让金和高额的税费，如果房子足够便宜，当然你也可以把这部分费用算在房款里面，合适再下手。新手呢就不推荐参与了，比较复杂，怕暂时办不了房产证，涉及到房产房，经济适用房、自建房、安置房等等复杂的情况，如果有优先购买权的，需要先权衡一下图片介绍里边选择那种能够看到房屋内部照片的，证明法院或者辅拍公司能够进入标的物的内部，相对而言腾房风险会小一点。腾房及租赁情况尽量选择已经腾空的，如果有其他情况，尽量就不要去惹麻烦了，如果可以统一安排看房的，那腾房问题一般都不会很大。呃，欠费呢，一般都是由买受人承担，一定要去问一下欠了多少，也碰到过那种欠费比较高昂的情况，不要看装修好就盲目加价，所有的法拍房你只能当毛坯买，不吃亏的。
户口和学位一般不在执行范围内，户口去当地的派出所，不管原房主配为何，把他的户口挂空，重新再设立一个户口就行，学位情况就需要你去呃，对应的学校和教育局确认了。有些地区的法办房是限购的，一定要仔细阅读公告，没有房票的，碰到限购的房子千万不要拍，毁派的风险会比较大。成交后一定要拿到三个文书，网络成交确认书，法院执行裁定书、法院执行通知书，记得千万保管好，不管有什么问题，法院的裁定是法律意义上的认可
最后来说下，法拍房的购买步骤，这个是干货中的干货了！
首先，第一步，找房源，目前国家正规的拍卖平台一共有七个，所有的法拍房都是在这七个平台上进行拍卖，千万不要相信某些人给你说的啥子协议房可以私下拍卖，都是忽悠你的。
另外这里我建议你们可以使用怪兽选房这个小程序，因为他涵盖了所有平台，而且还能一键找到捡漏的房源，同时还可以一键监控房源和区域的最新动态并且实时提醒，很是方便。
而且里面有很多详细信息我们都可以提前看到的，比如说房子是不是被租用、被占用，法院到底包不包腾空，房子的折扣率和最新的竞拍价格是多少，以及同小区其他的二手房和法拍房的价格怎么样，都是可以清晰可见的。
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第二步，尽调，这是购买法拍房最关键的一步，也是解决法拍房司法问题的关键，如果你看上房子尽调做的不好，那么强占、无法过户、没有学位，这些风险都有可能出现在你的身上，做好尽调就是解决法拍房最大的风险根源为之，首先看房源的基本公司信息，了解房源的基本情况，但是这些不能作为依据，我们要去相关部门实地核查，第一，去房产交易中心拿出产调，是否有产权证，税费、抵押等问题一目了然，重点确定是否存在关联抵押，第二，法院核实案件性质，确认是否是特殊案件，其实现在大牌房的房子80%都是和银行的债务纠纷，如果是特殊案件，公告又没有公示，那么拍到房子后可以全额退款。
第三，如果这套房子存在学位指标，那么就要去当地的学校确认是否存在学位以及学位否被占用。第四，去房屋所在地实地了解房屋的实际情况，是否被占用，是否有阻力，被执行人是否知晓并配合，去物业了解物业费、水电气费的欠费情况，如果存在恶意租赁，可以诉讼吊销。这种房子捡漏个几十上百万最愿意到那里，那套房子里里里外外全部都查清楚了
接下来可能是你人生中第一次参加公开竞拍，参与的朋友都觉得非常的紧张刺激，心脏不好的朋友请准备好速效就行了。第三步，竞拍首先把保证金打到自己的支付宝账号里面，保证金一般是起拍价的10%左右，法拍房是可以正常贷款的哈，如果需要贷款，我们在开拍前就要准备好自己的征信和流水，确认可以贷款之后再参拍。
如果你在拍到房子之后才发现不能贷款，而且你又没得能力支付全款，那么就会导致会赔，不仅保证金全部没收，还要承担下次拍卖的差价，竞赔的过程就比较紧张刺激了，这是一场真正的心理博弈。但是一定要注意出价不要冲动，根据自己的预算和竞拍的情况合理出价，千万不要模仿这些电影里面的疯狂高价，确实超过自己的预算，一定要果断放弃，那个时候最好有一个人在你旁边，关键的时候可以拉你一把，防止你拍上头。
竞拍完成后就到了第四步，解押过户。在拍到房子后的十天内，要把所有的房款全部打到法院指定的账户，法院收到房款后会给你出具拍卖成交确认书，辅助执行书，执行特定书，然后要求法院配合解押房产并且核税，然后去房管局、档案局解押房产，再带着所有资料去税务局缴纳个税和契税
最后携带现有的所有资料办理过户，全部跑下来，如果顺利，大概一周左右就可以顺利过户。其实这一步一般是找公司代办，流程比较繁琐，大家作为了解就可以了。
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