最近就说楼市要回暖了,买法拍房的人也越来越多了,今天就给大家讲一下法拍房的税费应该是怎么算,听懂了不仅可以让你少踩坑,还能让你少花钱,记得点赞收藏起来

我们都知道房产交易过程它是有契税、个税,契税呢,主要是看买家过户时名下有几套房,面积是多大,通常呢是一到三个点不等,法办法呢,个税是全国统一的三个点,或者说是上一次交易价跟本次成交价的差额的20%,还有一个就是增值税5.6,这个征收主要是看当地政策,有些地方呢是正满两年是免征,有些地方呢是正满五年免征,有些地方还有豪宅税

以深圳为例,成交价达到750万,需要缴纳。以上说的呢是住宅类的税费,像还有公益垫付,除了个税,契税还有两个增值税,不管你房产证满几年,都是需要缴纳的,所以公寓的成交价是比住宅的要便宜很多,因为缴的税多嘛,所以很多人说法办法很坑,200万买的房子,只有光缴税就缴了150万,这都是竞拍人没有认真去看公告上的内容。

之前东莞有一个人以住宅的价格拍了一套公寓,市场价100多万,拍到300多万只后毁拍了,不仅亏了保证金,还要补差价,因为第二次拍卖是100多万成交。如果原业主是公司持有的房产,不管是住宅还是公益,纳税费又有些变化了,需要缴纳契税、增值税、土地增值税、企业所得税。而土地增值税的计算方式又比较复杂,何时乘以市级税率,这个需要原业主当时购买的价格才能计算。

之前要有个案例,有人拍了一套住宅,没有注意到原业主是公司的房子,光两个增值税就缴了300多万,还有一个需要着重看的地方,这个房子有没有办房产证,如果没有办房产证,契税呢,可能需要缴纳两次,因为过户要办两次房产证嘛

而且呢,还要缴纳增值税。所以我们在报名之前呢,一定要认真看公告上的内容,重点信息主要是看业主呢,是个人还是企业,房屋规划用途是住宅还是商业,再看一下有没有办房产证,有房产证的看正满几年。

然后我再回答一下各位最想知道的几个问题

1.法拍房到底能不能买?

2.法拍房有哪些坑?

3.法拍房的购买步骤!

先说第一点,法拍房到底能不能买?

法拍房是能买的,但是它里面有一些问题需要你一个一个明白,而且就真的审核完,其实也是能捡到漏的,因为法拍房火爆,这两年的空置率很高,很多人破产的,经济环境不好嘛

法拍房呢,也开始限购了,也不是你想买就能买得上了,具体有哪些陷阱呢?

有五个吧,第一就是关于隐形债务,如果这个人呢,他因为欠债,房子被别人拍卖了,那有可能还欠别的,不过这一点不用担心,只要是法院正规流程拍到你手里的,一般隐形债务这个事情就是不存在的。

第二点是关于赠予或继承,很多人都觉得说我的资产赠与给我的孩子省税,那等你孩子在交易的时候呢,你要交20%的增值税的,所以不合适,这个东西要问清楚。

第三点呀,一定要看是不是联合抵押,如果是联合抵押,就这房子白给你都不要要。第四点一定要看一看有没有清场,就这房子是不是净房,有没有空着呢,如果你拍完这房子,你去一看,哎呀,一家老小人住着呢,你撵都撵不走,法院是没有办法强制之前他们搬离这儿的,很难。

第五点呢,是关于原房屋的业主用品。有一些法拍房特别逗啊,有可能这房子被执行的时候啊,这家人是匆匆忙忙搬离的,都没有拿走他原来的东西,而且有一些人可能半道就进去了,都没人管了这房子,你如果拍到这样的房子,一定要把物品呢,找个地方寄存起来,以免原来的这个房东再过来找你算账,所有的物品全拍照,详细记录好他的情况,以免产生破碎,万一这家很有钱,房子不值钱,结果有一个两千万的画被你搞坏了,你还得赔他钱。

再来说下 法拍房 还有什么坑?

如果你想买法拍房,连法拍房的竞买公告都看不懂,就劝你不要买法拍房,法拍房真的有很多的坑,但是公告早就告诉你了,只是你看不懂而已

首先一拍、二拍、变卖一定要搞清楚,因为每个环节的价格跟参拍方式都不一样,二拍的房子证明一拍是没有人要流拍的,有可能是房子有问题没人要,当然也有可能是因为价格,所以一定要特别注意,变卖环节的法拍房是不可以做贷款的,很多人都会在这个环节踩过坑

法拍房全部税一般交多少(200w的法拍房需要缴纳多少税)(1)

公告里的市场价并不是真实的房产市场价,而是法院认为的市场价,真实的市场价应该怎么做呢?去找一个银行进行评估啊,以银行的评估为准,房屋产权证一栏里面是空白的,或者写了预字的就不要拍了,因为没有产证就不能贷款,后续的手续办理也会比较慢

土地性质一定要选出让的,不要选划拨的,因为会产生土地出让金和高额的税费,如果房子足够便宜,当然你也可以把这部分费用算在房款里面,合适再下手。新手呢就不推荐参与了,比较复杂,怕暂时办不了房产证,涉及到房产房,经济适用房、自建房、安置房等等复杂的情况,如果有优先购买权的,需要先权衡一下图片介绍里边选择那种能够看到房屋内部照片的,证明法院或者辅拍公司能够进入标的物的内部,相对而言腾房风险会小一点。腾房及租赁情况尽量选择已经腾空的,如果有其他情况,尽量就不要去惹麻烦了,如果可以统一安排看房的,那腾房问题一般都不会很大。呃,欠费呢,一般都是由买受人承担,一定要去问一下欠了多少,也碰到过那种欠费比较高昂的情况,不要看装修好就盲目加价,所有的法拍房你只能当毛坯买,不吃亏的。

户口和学位一般不在执行范围内,户口去当地的派出所,不管原房主配为何,把他的户口挂空,重新再设立一个户口就行,学位情况就需要你去呃,对应的学校和教育局确认了。有些地区的法办房是限购的,一定要仔细阅读公告,没有房票的,碰到限购的房子千万不要拍,毁派的风险会比较大。成交后一定要拿到三个文书,网络成交确认书,法院执行裁定书、法院执行通知书,记得千万保管好,不管有什么问题,法院的裁定是法律意义上的认可

最后来说下,法拍房的购买步骤,这个是干货中的干货了!

首先,第一步,找房源,目前国家正规的拍卖平台一共有七个,所有的法拍房都是在这七个平台上进行拍卖,千万不要相信某些人给你说的啥子协议房可以私下拍卖,都是忽悠你的。

法拍房全部税一般交多少(200w的法拍房需要缴纳多少税)(2)

另外这里我建议你们可以使用怪兽选房这个小程序,因为他涵盖了所有平台,而且还能一键找到捡漏的房源,同时还可以一键监控房源和区域的最新动态并且实时提醒,很是方便。

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而且里面有很多详细信息我们都可以提前看到的,比如说房子是不是被租用、被占用,法院到底包不包腾空,房子的折扣率和最新的竞拍价格是多少,以及同小区其他的二手房和法拍房的价格怎么样,都是可以清晰可见的。

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法拍房全部税一般交多少(200w的法拍房需要缴纳多少税)(5)

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第二步,尽调,这是购买法拍房最关键的一步,也是解决法拍房司法问题的关键,如果你看上房子尽调做的不好,那么强占、无法过户、没有学位,这些风险都有可能出现在你的身上,做好尽调就是解决法拍房最大的风险根源为之,首先看房源的基本公司信息,了解房源的基本情况,但是这些不能作为依据,我们要去相关部门实地核查,第一,去房产交易中心拿出产调,是否有产权证,税费、抵押等问题一目了然,重点确定是否存在关联抵押,第二,法院核实案件性质,确认是否是特殊案件,其实现在大牌房的房子80%都是和银行的债务纠纷,如果是特殊案件,公告又没有公示,那么拍到房子后可以全额退款。

第三,如果这套房子存在学位指标,那么就要去当地的学校确认是否存在学位以及学位否被占用。第四,去房屋所在地实地了解房屋的实际情况,是否被占用,是否有阻力,被执行人是否知晓并配合,去物业了解物业费、水电气费的欠费情况,如果存在恶意租赁,可以诉讼吊销。这种房子捡漏个几十上百万最愿意到那里,那套房子里里里外外全部都查清楚了

接下来可能是你人生中第一次参加公开竞拍,参与的朋友都觉得非常的紧张刺激,心脏不好的朋友请准备好速效就行了。第三步,竞拍首先把保证金打到自己的支付宝账号里面,保证金一般是起拍价的10%左右,法拍房是可以正常贷款的哈,如果需要贷款,我们在开拍前就要准备好自己的征信和流水,确认可以贷款之后再参拍。

法拍房全部税一般交多少(200w的法拍房需要缴纳多少税)(6)

如果你在拍到房子之后才发现不能贷款,而且你又没得能力支付全款,那么就会导致会赔,不仅保证金全部没收,还要承担下次拍卖的差价,竞赔的过程就比较紧张刺激了,这是一场真正的心理博弈。但是一定要注意出价不要冲动,根据自己的预算和竞拍的情况合理出价,千万不要模仿这些电影里面的疯狂高价,确实超过自己的预算,一定要果断放弃,那个时候最好有一个人在你旁边,关键的时候可以拉你一把,防止你拍上头。

竞拍完成后就到了第四步,解押过户。在拍到房子后的十天内,要把所有的房款全部打到法院指定的账户,法院收到房款后会给你出具拍卖成交确认书,辅助执行书,执行特定书,然后要求法院配合解押房产并且核税,然后去房管局、档案局解押房产,再带着所有资料去税务局缴纳个税和契税

最后携带现有的所有资料办理过户,全部跑下来,如果顺利,大概一周左右就可以顺利过户。其实这一步一般是找公司代办,流程比较繁琐,大家作为了解就可以了。

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