一、裁判要旨：
现因延迟拆除导致的逾期办证损失，应由业主跟开发商共同承担。鉴于被告已经支付了原告房屋价值减损损失赔偿金、逾期交房违约金等，原告的损失得到了一定补偿，再要求被告承担逾期办证违约金有失公允。综合考虑逾期办证期间属于房价上涨期间，原告也未提供实际损失的证据，故本院根据案件查明事实，兼顾实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则予以综合衡量，对原告主张的逾期办证违约金，不再支持。
#逾期办证#
二、案情介绍：
2016年3月9日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告购买被告开发的上海市浦东新区XX街道XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋），合同约定房屋建筑面积82.94平方米，单价20,300元/平方米，总价1,683,682元，交房时间为2016年12月31日，交房后六个月内办理大产证，逾期交房按已付房款的日万分之三计算违约金。2017年3月被告通知业主收房，直至2020年7月22日才办理出大产证，2020年8月底向部分小业主发出可以办理小产证的通知，远超过双方约定的交房期限及大产证办理期限。而延期办理大产证的原因是由于被告为了完成虚假宣传，统一封闭二室一厅的北卧室及一室一厅的北客厅玻璃窗户，导致无法通过土地核验进而无法办理大产证，影响原告办理小产证。故被告应按照合同约定及最高人民法院司法解释承担违约责任。
三、原告诉讼请求：
1.判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币185,275元（以实际房价款1,684,697元为基数，自2018年1月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计息；自2019年8月20日起至2020年9月8日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；
2.本案诉讼费由被告承担。
四、被告辩称:
1.逾期办理产证并非归因于被告，被告不应承担逾期办理产证的违约责任。拆除系争房屋入户花园的责任主体应系原告，原告怠于履行拆除义务，责任应由其自行承担。被告将房屋交付原告后，在申报土地核验时，得知涉案小区因阳台封窗使建筑面积计算发生变化，影响容积率，导致无法通过土地核验，被告立即于2017年9月11日发出《整改通告》，告知包括原告在内的业主于2017年9月16日前移除违法搭建入户花园。因业主拒不拆除，被告于2017年10月6日召开业主大会，原告已清楚知晓违法搭建影响涉案房屋大产证的办理。期间，被告发现部分业主违反约定自行封闭南阳台，而南阳台封窗同样增加建筑面积，超过规划的容积率。
为此，被告于2018年5月23日第二次发《整改通告》要求业主拆除入户花园以及南阳台的搭建。由于交房后，原告便拥有房屋的占有、支配、处置权，房屋内的封窗处于原告的实际支配控制之下。被告无权采取强制措施进入房屋强行拆除。在催告无果的情况下，被告求诸于司法救济，于2018年6月将包括姚琪悦在内的31户业主起诉至法院。诉讼期间，分别于2019年5月及2020年4月再次发出《整改通告》。后法院判决由小业主拆除入户花园处搭建及南面阳台搭建，恢复入户花园及南阳台的原状，拆除入户花园玻璃窗的费用由被告承担，拆除南阳台玻璃窗的费用由业主自行承担。
可见，入户花园即北阳台拆除的义务主体应系原告。经过被告不懈努力，南、北阳台被大部分拆除后，土地核验得以通过。综上，南、北阳台搭建均影响土地核验，延期取得大产证的原因并非在于被告，被告已穷尽了措施充分履行了应尽的义务，被告不应承担或仅由被告承担逾期办理小产证的违约责任。
2.如前所述，被告发出整改通知的日期在违约金起算日之前，不应承担违约责任。退言之，法院若仍认为被告应承担责任，则原告主张违约金计算方法过高，应予调整。原告并未提供任何证据证明逾期办理产证对原告造成的任何损失，而在房屋交付原告后房屋的价格持续上涨，即原告的可得利益不仅没有减少反而在增加。
3.根据原、被告签订的预售合同约定，被告逾期办理大产证的，原告有权解除合同，被告应返还已支付的房价款，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%。违约金以不超过实际损失额为限，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，但是原告主张的金额已经远超合同约定违约解除后的赔偿限额，超出了实际损失。
4.入户花园封窗被拆除后，原告就户型改变曾将被告诉讼至法院，经调解，双方达成调解协议，被告已向原告支付了房屋价值减损损失，即就拆除封窗导致的原告损失，已经获得赔偿，不应再就同一事由重复索赔。
五、法院判决：
本院认为，原、被告签订的预售合同系当事人的真实合意，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已按约付清了全部房款，被告理应在合同约定的期限内取得大产证并协助原告申领系争房屋的小产证。但由于涉案小区存在违法搭建，导致土地核验通不过，无法办理大产证，进而影响办理房屋小产证，故原告起诉来院向被告主张逾期办理产证的违约金。被告认为逾期办证系入户花园、南阳台违章封闭造成，并非被告原因，且被告已承担入户花园封闭拆除造成的房屋价值减损损失，故不同意再次承担逾期办证违约金。
对此，本院认为，违约金的主要目的在于填补守约方的损失，兼具一定的惩罚性。涉案小区在入户花园、南阳台违法封闭已经存在的情况下，无论是作为开发商的被告，还是作为业主的原告，都应各尽其责，以解决问题为目的，积极拆除违法搭建。现因延迟拆除导致的逾期办证损失，应由业主跟开发商共同承担。鉴于被告已经支付了原告房屋价值减损损失赔偿金、逾期交房违约金等，原告的损失得到了一定补偿，再要求被告承担逾期办证违约金有失公允。
综合考虑逾期办证期间属于房价上涨期间，原告也未提供实际损失的证据，故本院根据案件查明事实，兼顾实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则予以综合衡量，对原告主张的逾期办证违约金，不再支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告WZY、CSQ的诉讼请求。
,
