一、 物业费测算案例报告，下面我们就来说一说关于物业费测算的面积?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!
物业费测算的面积
一、 物业费测算案例报告
关于*****公寓项目物业管理费测算工作，我部于2013年9月24日正式完成，最终物业管理费测算结果为4.93元/月.m2。
鉴于公寓假日广场综合体的组成部分，为保证物业费测算的实际性、合理性及可靠性，测算工作既考虑到了公寓相关费用的固定性和管理上的独立性，又考虑到因综合体因素，涉及公寓管理系统具备的系统性、共享性及统筹性。比如：用于公寓的电梯系统、生活供水系统、低压配电系统、区域内的公区照明系统、区域内的安防消防设备及区域内环境维护等都具备公寓管理界面的独立性，且产生的能源费、检测费基本属于固定的费用；鉴于考虑到项目的综合体因素，因此，我部在对测算工作做通盘考虑的情况下，拟对整体物业管理系统进行统筹整合和优化，通过综合测算，最终产生公寓物业管理费用。详见下表：《*******公寓项目物业管理费测算说明》
******项目物业管理费费用测算说明及基本构成
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序号 |
事项 |
情况说明 |
备注 | |||
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一 |
人员架构 |
人数 |
费用（元） |
合计月费用（元） | ||
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1 |
工程人员 |
17 |
4500 |
76500 |
鉴于公寓不属于独立管理项目，在通盘考虑的情况下，物业工程总监、经理、工程师、助理、专业主管、文员、维修调度等相关人员费用未计入公寓管理费测算。编制17人仅属于维持公寓正常运行的工程编制。17人编制为：工程主管1人、领班2人、水电运行8人、弱点1人、强电维修2人、水暖及综合维修3人。 |
费用包括工资、奖金、社保及其他任何福利 |
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2 |
内保中控人员 |
12 |
4000 |
48000 |
中控室3个，各2人值守，四班三运转，合计24人按照11万平米占项目25%计算，人数为6人；内保整体工作安排，按照每个班次按1.5人计算，四班三运转，人数为6人，内保中控人员合计12人 | |
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3 |
外保人员 |
10 |
3000 |
30000 |
外保按照总人数40人，11万平米占项目25%计算，人数为15人 | |
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4 |
人事、行政、财务 |
4 |
4500 |
18000 |
工程设备 | |
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1 |
能源费 |
155456 |
能源费是按模拟实际运行产生的能耗进行测算，此次公寓能源费测算包括电梯系统、生活供水系统、公区照明系统，3大系统根据模拟实际运行进行统筹测算。涉及其他的能源，如污水泵、消防风机因月度耗能较少，故未列入公寓费用测算，另外因地产工程未提供中水系统的设计，也未列入公寓费用的测算，因此此次公寓能源费测算的数据，在一定程度上甚至低于实际能耗。 | |||
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2 |
设备维护费 |
25420 |
设备维护费包括电梯维保检测、强点维护检测、避雷检测、消防维护检测、水质检测等政府行为的预防性维护费用，其他相关设备的零部件损耗费用占很少的比例。因此设备维护费主要是政府要求的检测费和专业维护合同产生的费用。 | |||
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三 |
开办费 |
13000 | ||||
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四 |
小计 |
449276 | ||||
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五 |
10﹪管理者佣金（元/月） |
44927.6 | ||||
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六 |
6﹪税金（元/月） |
26956.56 | ||||
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七 |
小计 |
116811.76 | ||||
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九 |
总计 |
501556.16 | ||||
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十 | ||||||
****公寓物业管理费测算结果
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月度总支付（元） |
公寓总面积（M2) |
物业费（元/月.M2） |
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501556.16 |
101694 |
4.93 |
为不影响集团公司对公寓的销售工作，我部根据集团公司工程提供的相关数据参数，对公寓物业管理费进行了综合测算，测算最终结果为4.93元/月.M2。根据费用管理系统划分，比例分别为：能源占31％、设备维护占5％、人工占56％、其他占8％。此次公寓物业费测算结果为拟成本运行测算结果，费用系统比例基本合理，请审核批示。
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