2年前，我们写了一篇文章《如何高效卖房？》，受到很多客户的好评。时过境迁，那篇文章中说的不少东西，都已需要更新。所以我们今天重写一篇2022年版《如何高效卖房？》，努力帮助大家实现最快速度卖房，效率最高还不会被坑。
我们虽然只做购房服务，但我们自己曾购置过非常多的房产，有很丰富的卖房经验。近一年，我本人买入二套上海房产，也顺利卖出二套上海房产，卖的价格都非常满意。今天就来分享一下我卖房过程中总结的最新的干货经验。
(我们作为专业房产购置服务机构，不会帮我们的客户卖房。但是如果委托我们买房，可以免费指导如何卖房卖的快一点，免费指导如何卖房避免被坑。)
一、“卖”的心态
首先，卖房最重要的是要摆正积极的心态，不能懒。卖房，本质上就是销售，所以一定要有销售思维，一定要考虑帮你卖的人的感受，一定要考虑买家的感受，为最终卖出创造最大的可能性。
房东的竞争对手是谁？不是中介，不是买家。房东的竞争对手是另一个房东。
如何做到高效卖房，就是要想明白，怎么才能让自己的房子，比其他房子更有优势。房东自己觉得自己的房子好，是没用的。只有销售渠道（房产中介）愿意去推荐，房子方便看房，买家看了房子感觉好，房东懂得把握客户，才能尽快卖出。
大部分人，由于懒、贪和无知，给自己卖房制造了很多障碍。比如连去中介公司挂个牌都不愿意，比如看房都不方便看，比如买家看中房子后房东却对中介说“先把价格确定了再见面”等等。这种都属于心态没有摆正，根本不是“卖”的心态。
出来“卖”，就要摆正“卖”的心态。大部分人，一辈子没多少机会能卖一件自己拥有的几百万的东西，在卖房上多花点心思，比在单位加班多做一份PPT有意义的多。
二、“卖”的小技巧
卖房过程中，也有很多要注意的事项。这里和大家分享一些经过实践检验的，非常有用的经验技巧。
1、最大的技巧，就是愿意付1%的房东部分中介费。记住，是无论卖什么房价，除非低于底价，否则都付1%中介费。这一点，对于很多中介公司，会有非常大的吸引力。房价如果便宜1%，买家也不会觉得房子有多便宜，但是中介小哥为了这1%是可以拼命的。
所以作为房东，最好的策略，是把1%中介费，加在房价里面。这样哪怕你这套房子比别人稍微房价贵一点点，也会有更多的中介公司带客户看房。谈判的时候，也会更帮着房东去抬买家的价格。
我今年卖的一套房子，挂牌820万，我和中介小哥说到手价底价800万。于是最终成交价，就是808万。那8万元，就是给中介给自己留的，他为了让我付这8万，使出浑身解数，说服买家同意808万。其实，如果不付这1%中介费的话，我790万也能卖的。
总之，以上这条技巧，秒杀其他所有技巧！
2、附近2公里内所有中介，能挂牌的都挂牌。挂牌时，带好身份证、房产证原件最佳。不同中介公司的客户是完全不同的人群，小中介有长期维护关系极为信任的老客户，大中介有品牌优势，所以各种中介公司都要挂牌。
3、尽量把房子弄得干净整洁一些，如果有条件，最好粉刷一遍墙。房子品相一定要好。
4、把能扔的东西都扔了。星级酒店住过吗？把房子里的杂物，扔到星级酒店房间那种程度，就够了。这样买家进来，相对会比较舒心。把各种破桌椅板凳都扔了，还能让房间显得更大点。
5、房子里不要有租客，因为在卖房这件事上，租客的利益和房东的利益，是相反的。
6、最好把房子钥匙放到附近中介门店，方便随时看房。更进一步，可以买能联WIFI的指纹锁，配合4G路由器，可以随时手机设置一次性临时密码让中介小哥进门看房。不能放钥匙或者装密码锁，至少要保证看房方便。不能随时看房的房子，会流失很多销售机会，中介也不太愿意推荐。
三、“卖”的价格
很多卖房的朋友会问我，和中介那里挂牌后，有个挂牌价，但是他们每天都打电话，问我XX价格能不能卖，我到底电话里怎么说呢？
这里一定要说明一下，中介打电话来说有XX客户，XX价格能不能卖之类的话，基本都是套路，特别是晚上6点之后打过来的电话，有些甚至是刚刚培训完打电话的话术，然后做的“课后练习”。
所以，作为房东，千万不要傻到，直接在电话里，把“底价”交代了，打过来的电话都有录音。你说出的底价，在外面就会被宣传为“挂牌价”，买家也会把“底价”作为挂牌价。
那如果卖房，应该怎么回答中介电话的议价呢？一般合适的回应，是说：“价格空间肯定是有的，但是不多，具体可以见到客户再谈”。大部分打电话议价的中介，都是瞎问，很多人都是为了完成电话呼出量的KPI，所以根本没必要透漏底价。底价一定要最后见到了真实的买家，见面了，能够一锤定音的时候，才透漏出去。
还有，如果卖房，千万不要签署独家委托协议，独家是卖房中最大的坑，没有之一。朋友圈中介小哥天天宣传的各种独家卖的快卖的好之类的话术，本质上都是“幸存者偏差”。大部分房子，哪怕不独家，也都能卖掉。但宣传的时候往往本末倒置，说“独家所以卖得快”。独家了卖不掉的房子有大把，却又没人会去宣传。
其实，用脚趾头都能想明白，卖房本质是销售。只在一个地方卖，肯定比不过在所有渠道同时都销售啊。
那为啥还会有人愿意独家卖房呢？
愿意独家卖房的本质是房东的“懒”。希望别人为自己承担，又不希望自己有任何付出（最好还能卖的更贵）。而向你兜售独家卖房的中介小哥，又会利用你“懒”的心理，编出一大堆“独家卖房”的各种优点，让你欲罢不能。而且，往往还会承诺一个比市场价更高的价格，让你自己慢慢说服自己。毕竟，谎言往往比真理更有诱惑力。
四、总结
以上，是我们今天分享的一些卖房的小技巧和注意点，还有很多干货，只是见面才能分享。我们作为专业为买家服务的机构，不会帮我们的客户卖房。但是如果委托我们买房，可以免费指导如何卖房卖的快一点，免费指导如何卖房避免被坑。
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