时间匆匆，2023年即将启动。
回顾2022年，楼市经常以迅雷不及掩耳之势发生变化，堪称跌宕起伏。
深圳楼市就是一个非常好的标本，经过近两年的严控，每逢传来什么好消息，都会在市场上激起一些浪花，但热度一过，又迅速回到原位。
尽管深圳这两个月的成交环比有所起色，但成交量长期远低于荣枯线已是事实，以价换量依旧是主基调。
好在，年底风向终于逆转了，从防疫全面放开，到金融16条的落地，房企得以重见曙光，再到经济会议上重提房地产是国民支柱产业。
上面传导的积极信号到位了，居民信心全面回归只是时间问题。2023年，各行各业都将会撸起袖子加油干。
有一句话说得特别好，你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。总结过去，才能更好地展望未来。
所以，我们就2022年的深圳楼市，做一个简单复盘和分析，供你参考。
01
今年以来，深圳房价都在跌，其中跌得最惨的当属学区房。
被称为南二外“海德三宝”的观海台、滨海之窗和漾日湾畔，在208新政前，这三个楼盘的涨幅远超片区内其他楼盘，巅峰期房价最高一度冲到22万/平。
然而，海德三宝的最新成交价纷纷跌至13-14万/平，相对高峰期，跌幅高达40%；高位接盘的业主，加上这两年的持有成本，几乎等同于腰斩。
百花学区房也不例外，当年涨得有多疯狂，如今就跌得有多凄凉。
有数据显示，深实验双学位、深实验初中 百花小学这类学区房，相比高峰时期，跌幅最高超过了50%。
老牌名校片区八卦岭，同样有着跳水冠军之称，房价从巅峰期的14万/平左右，一路下滑到现在的7、 8万/平，甚至有业主报价6.2万/平，低于指导价7.5万/平成交。
点评：
以前，深圳学区房之所以造就一个又一个致富的神话故事，主要是因为名校光环。但在政策的打压下，学区房概念已经变得没以前那么稀缺。
在深圳，那个靠学区房躺赚的时代已经过去了。
以后缺的不是学区房，而是综合属性优质的商品房。
02
二手房市场持续遇冷，新房市场同样内卷到爆。
现在深圳新房开盘即打折，已经成为了常态化，而且开发商给出的折扣还不小，一上来就是骨折价、恐慌价、跳楼价。
比如万科臻悦湾，11月底开盘时打出了骨折价，将前海的房价拉回到8字头；比如这个月开盘的富基云珑府，备案价6.4万/平，折后单价4.9万/平，直接将龙华房价拉回到了5年前。
而随着前海新房价格体系的不断降级，坪山价买光明、光明价买龙华、龙华价买蛇口的趋势愈演愈烈。
点评：
开发商与开发商之间的内卷，最终利好往往趋向于购房者。
之前行情大好，开发商不愁房子卖不出，几乎全程无折扣；现在房地产行业不景气，遍地都是降价促销，这意味着对购房者来说，同样的价格可以买到更好的房子。
03
与此同时，市面上出现的日光盘较前两年有所下降。
今年共有6个项目惊现日光，按开盘时间依次为：
3月26日，宝安宏发前城滨海花园推售的25套房源，均价8.48万/平，当天售罄；
5月30日，安托山海德园A区推售的239套房源，均价12.6万/平，当天售罄；
9月21日，南山蛇口招商玺推售的604套房源，均价12万/平，当天售罄；
9月24日，光明宏发万悦山推售的676套房源，均价5.17万/平，当天售罄；
10月29日，光明深业颐瑞府推售的444套房源，均价4.53万/平，当天售罄；
10月30日，南山深铁阅山境推售的23套房源，均价8.3万/平，当天售罄。
对比2020年的30次日光，和2021年的36次日光，今年整体的去化效果真是惨淡收场。
此外，高性价比楼盘去化率能达到80%，偏远地段楼盘去化率则不足20%，不难看出项目分化严重。
点评：
在今年的6个日光盘中，既有千万豪宅盘，也有刚需上车盘，而新房倒挂空间大和项目本身具有优势，依然是被购房者青睐的要素。虽然日光神话减弱，但对购房者来说，未尝不是一件好事。
毕竟市场太热的时候，购房门槛也会随之增加，甚至还要收取一定的喝茶费。
综上，为2022年深圳楼市的一部分，主要围绕着学区房暴跌、新房变相降首付和日光盘去化情况而展开。
无论如何，以后在深圳买房，真的要睁大眼睛了。
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