买新房，到底是自己去售楼处便宜，还是中介带着去更便宜，这个问题长期以来，一直是个敏感话题；网上在解释这个话题的方面上，基本上都是照本宣科，或者直接抄别人的文案，自己都不明白到底是什么样的原理，就开始瞎讲，搞得很多人稀里糊涂的不明白。所以今天专门来讲解一下，各位老铁看着就好，本人只是在陈述一个事实，千万不要喷，毕竟网络暴力是很吓人的。
买房子的时候，大多会听见两种说法，第一种是中介说的，他们是把所有的渠道客户都积累在一起，形成团购，这样可以向开发商申请额外的团购折扣，走的是批发价～就像咱们拿手机买电影票，从平台上买的团购票，就是要比你直接去电影院里买票，要更便宜一点，听起来非常有道理；
但是售楼处的置业顾问又会对你说，要直接去售楼处找他们才便宜，并且还给你举例说明，如果开发商自己卖房子价格高，中介卖房反而价格更低，那是不是所有客户都去找中介买房了？本来现在开发商的利润就低，还要拿出高额的佣金分给中介，这么赔钱不讨好的事。如果你是开发商，你会做吗？甚至有的置业顾问还会说，中介给他们卖房子，他们向中介支付佣金，实际上是羊毛出在羊身上，那是在你的房价基础上加了中介的佣金以后，再卖给你的，听着同样非常有道理啊！
这两种说法都是大家最常见的，那到底谁对谁错，咱们这里先不去讨论；毕竟这两种说法的出发点，无非都是利益而已，所以我们只要搞明白了售楼处的资金运转和销售流程，实际上谁对谁错，就一目了然了。
在很多人的认知里面，一直认为在新房的交易流程中只存在开发商，中介公司以及客户这三层关系，
实际上这中间的关系非常的复杂。先来说说开发商，在这个发展为王的时代，开发商不会只开发一个项目，而是多个项目同时进行开发销售，这就导致了开发商的资金链非常的紧张，
因为开发商开发项目的资金，大多数都是从银行贷款贷来的，或者从其他渠道借来的，每天都会产生大量的高额利息。也许每多过一天，几十上百万的利息就白白付出去了，所以开发商在销售新房的过程中，回款成了他首要的任务，因为维持其他项目的正常运作以及偿还贷款都需要回款速度的支持。
而术业有专攻，开发商虽然精通拿地建房，但不一定说是精通营销，他也没有精力去做营销，所以开发商大多数情况下都会找一个非常专业的营销公司来进行代理销售，而这也就是我们常说的总代公司。由他们来进行整个项目的销售宣传，或者是营销方案的制定，以及售楼处置业顾问的招聘培训等等，都是属于总代公司的范畴，
而在这下面才是众多的中介公司，一般总代公司下面都会合作有几十家中介公司，这也就是开发商为什么会去找他们代理销售的原因。因为他们有渠道资源，可以快速去化掉房源数量，回笼资金，这也是开发商最看中的一点。
中介公司下面又分为很多部门，大多数情况都会分为一部、二部、三部来进行公司内部良性竞争。刺激业绩增长，部门下面才是业务员，业务员再去联系客户，这中间一共包含了七层关系！
说到这里，就不得不说一个常识了，在大多数购房者的普遍认知当中，以为售楼处就一定是属于开发商的，实际上很抱歉，售楼处基本都是属于总代公司的，也就是相当于是中介的中介。
而在整个交易流程中啊，你到底是属于总代公司的客户，还是属于中介公司的客户，对于开发商来说没有任何的影响，因为在开发商看来，你都是属于第三方客户。无论如何，开发商都是要出这笔营销费用的，并不会因为你是自己来的售楼处就会给你便宜。
说到这个就牵扯到价格了，那我们就要明白开发商的定价逻辑到底包含了哪些方面。其实一个项目的定价它主要是参考了几个方面，比如税费成本、拿地成本、建安成本、贷款利息以及营销费用等等，
其中营销费用是全部给到总代公司的，这一笔费用包含了售楼处的日常开支，人员工资、物品购买，销售提成，广告费用、总代公司的收益以及中介的佣金等等方面，
但大家会发现一个有趣的问题，那就是售楼处定价，是卖房之初就确定好，提交给房管局进行备案审核的，备案以后，是改不了的，后期的销售价格只能参照备案价来卖，但是房子还没开卖，谁也不知道房子到底好不好卖，要不要找中介来卖，但定价里面却已经包含了这部分营销费用，即便后期不找总代，不找中介来卖，这一部分营销费用的价格也是减不下来的，因为他已经包含在成本，包含在备案价里面了，无非是开发商的利润增多了而已！
其中营销费用里面的中介佣金，是给到中介公司的，中介公司内部，在给到部门，部门在发放给业务员，在整个交易流程中，业务员大概能够拿到手里面的佣金是在25%左右。但是基本上按照目前的市面规则来说，业务员大多数都是几个人合伙开单的，也就是说两个人、三个人再去分这25%的提成儿。一套房从签约完成到发放佣金一般都要两到三个月左右的时间，因为要等开发商把营销费用批下来以后，才会一级一级的向下发放，这个过程是非常慢的。
这样我给大家演示一下，你就明白是怎么一回事了，如果开发商给到总代公司的每一套房。营销费用是5万，其中会给到中介公司3万左右的佣金，而中介公司和公司部门在扣除掉大量的费用以后，实际上到业务员的手里面一般只有25%左右，也就是7000块钱，再由合作开单的几个业务员去进行平分，
把售楼处的资金运作搞清楚了，这时候我们再来聊一聊你自己去售楼处到底是不是最划算的。实际上我只想说，折扣都是一样的，因为整个项目的折扣定价，并不是总代公司或者中介公司去制定的，而是由开发商去制定的。开发商为了保证回款速度，提高销售进度，在每一次给出销售方案以后，不仅要通知总代公司，也会通知中介公司，怕的就是总代公司在这中间出现包庇现象，影响到开发商的回款速度。因为对于开发商来说，你找中介带你过来和你直接来售楼处，没有任何的区别，都是属于第三方客户，每一套房子的销量他都要支出同样的营销费用，所以你说开发商为什么要给你便宜一点？而对于中介公司和总代公司来说，也是一样的，价格卖的高与低实际上与他们没有半毛钱关系，他们都占不到一分便宜，更看重的是成交量。价格卖高了，只会提高自己的销售难度，白白便宜了开发商，与其高价去和客户进行谈判，还不如想尽办法砍折扣，低价和客户进行成交，提高成交比例。实际上我再给大家说一个事实啊，虽然中介公司是总代公司去联系的，但是一些大的中介公司不会和总代公司谈折扣，而是会直接去找到开发商谈属于自己的专属折扣，而他的谈判筹码就是每个月固定给这个项目去化掉多少多少套，而开发商一般考虑到回款速度，都会给到这些大的这种中介公司开个小灶，给到专属的折扣，所以实际上大多数情况是找中介公司带你过来，反而还要优惠一点，因为中介公司为了提高成交比例，会想尽一切的办法去和开发商谈折扣，你自己跑去售楼处，无非就是便宜了总代公司而已，给他们节省了中介的这一部分费用而已。
而为了提高自己的收益，总代公司也是不择手段，比如给置业顾问培训，尽量给客户灌输直接来售楼处更划算一点的思想。所以总代公司公司对于中介客户和自访客户的提成又是不一样的，一般一套自访客户的提成，相当于十套中介客户的提成，所以置业顾问也非常热衷于给客户灌输这种思想，很多客户以为自己占了个大便宜，就买了，实际上大多数情况，估计连底价都没有享受到。又比如售楼处里面安装人脸识别，只要你自己去过售楼处，被拍到了，或者你的电话号码被他们知道了，那你就属于他们的自访客户。接下来谁带你过去都不存在有佣金这一回事儿。
这中间就涉及到了一个情况，很多懂的人都会找中介公司带自己去看房，不仅可以享受到中介在买房过程中提供的优质服务，还可以让他们给你提供大量的房源，供你挑选，无论看中哪一个楼盘，房价都可以拿到最低，最重要的是。如果你够厉害，完全可以和中介公司讨价还价，让他们送你家电家具，或者你再牛逼一点，让他们直接给你返点钱，不都是非常划算的吗？
所以就因为售楼处的人脸识别系统，不知道有多少客户和总代公司打过官司，就因为之前自己去过售楼处，后面再让中介带自己过去，总代公司就以来过售楼处为由，不给中介发佣金，客户拿不到中介佣金的钱，你说客户气不气，这个大家可以。随便上网搜啊，这些年来不知道发生了多少类似的事，你仔细去查一查，一般这样操作的，谁不是有两三套房的老油条，如果找中介不划算，你说这种老油条还会去找中介吗？所以说现在你觉得买新房到底是要找中介还是不要找中介，这个你自己去考虑。我只想说，你一旦跨进了售楼处的大门，就相当于放弃了中介的优质服务，消息封闭的你，没有大量的房源供你进行挑选，来回没有人接送，合同自己去签，要是出了什么问题，连个帮你的人都没有，你说悲哀不悲哀？当然，万事没有绝对的，每个行业总有那么几个败类，大家在找中介的时候还是要擦亮眼睛，去找比较靠谱一点的才行。
ok，这件事就简单的说到这里了，如果觉得有帮助的，可以趁着没被举报下架之前保存一下，后面我估计你想找都找不到了
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