在之前的购房大学中,我们重点讲了讲番禺,也分析了各板块和新盘的情况,我来为大家讲解一下关于瀚宇新楼盘值得买吗?跟着小编一起来看一看吧!

瀚宇新楼盘值得买吗(南站热盘品秀星瀚能破4万天花板吗)

瀚宇新楼盘值得买吗

在之前的购房大学中,我们重点讲了讲番禺,也分析了各板块和新盘的情况。

前情回顾:《购房大学|从“睡城”到新贵,番禺买房必看指南!》

结束之后,有很多粉丝都对最近全新入市的品秀星瀚很感兴趣,纷纷问道:“有更详细的项目分析吗?品秀星瀚值得入手吗?”

出于强烈的责任感,PLUS特派员决定亲自走一趟,为大家奉上这一篇测评稿。


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周边现状

南大干线旁,目前环境欠佳

去踩盘的那天,特派员是打车去的,沿途会经过南大干线。

而在使用导航的过程中会来到一条正在施工的断头路,不过沿途是可以看到品秀星瀚营销中心的指示牌的,而且未来南大干线通了之后,可以到达佛山南海。

至于沿途“风景”照,是下面这样的:

而从营销中心向南望去,基本就是沿途所看到的大片工地,以及时不时经过的水泥车。向北望去就是正在施工的品秀星瀚。

目前,项目四周还是处于一个比较空旷的状态,附近就是大石的城中村,而且项目在南大干线旁,这就会导致项目受到道路噪音以及粉尘的影响。


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体量

片区内首个大盘,地铁上盖

听销售小姐姐说,品秀星瀚位于南站新城板块,和品秀星图、品秀星樾属于同一个系列,将打造为88万方的大型综合体,共有21栋住宅,是目前片区内首个大型项目。

值得注意的是,项目是被抬高了15米的,因为下面是地铁车辆段,不过据说地铁是低速进入车辆段,未来是否有噪音还不确定。

不过,既然体量够大,那么就意味着配套完善、交通便利,而这也是项目的卖点。

交通方面,项目旁边就是南大干线和东晓南放射线,小区门口就是地铁22号线陈头岗站,还有两个公交总站,不过目前都在建设或者规划中,而东边1.9公里处是地铁2号线会江站,交通还是方便的。

教育方面,自身有托儿所、24班幼儿园、45班的公立学校(包含小学和初中,目前和广外洽谈中),孩子的9年教育是不用担心了。

生活配套方面,项目自身有1.7万方的商业,也有肉菜市场,而且还有一个大型的足球场和高线公园,这是比较少见的。而医疗是欠缺,三甲医院要到番禺中心医院洛浦分院,距离远。


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产品

很刚需

目前,项目推出的是15栋,涵盖85平2 1房、95平3房和115平4房单位,都是南北朝向,层高21层,2梯6户,可以说是很刚需了。

但是样板间是临时搭建的,和实体样板间有一定的差距。

先来说说85平2 1房单位,户型方正,竖厅设计中规中矩,U型厨房带三件套(牌子未明),有赠送玄关鞋柜(所有户型都有),门上有贴静音条(所有户型都有),生活阳台可以望到小区泳池和花园。

但是缺点很明显,一进门就能看到客厅,私密性较差,开间仅3.6米,过道容易因家具的摆放变窄,只有一个卫生间,对于三口之家来说不方便,多出来的1房可以改造成卧室或者工作阳台,二者只能选其一。

88平2 1房户型图

其次是95平3房(2 1房)单位,同样是中规中矩的竖厅设计,而且做成三房两卫也比较少见,客厅送风管式空调(所有户型都有),生活阳台可望飘峰山,而工作阳台在厨房旁边,不用占用多出来的1房空间。

而缺点和85平的类似,一进门就能看到客厅,私密性较差,开间仅3.6米,过道容易因家具的摆放变窄,多出来的1房只有7平左右,不适合改造成卧室。

95平3房户型图

最后是115平4房(3 1房)单位,横厅设计,餐厅和客厅的采光更好,而且带入户花园,带主套,生活阳台比较宽阔,有4.2米,可望飘峰山。

缺点同样明显,和85平的一样,多出来的1房只能改造成卧室或者工作阳台,二者只能选其一,而且位置在餐厅旁边,做成卧室私密性差,另外去公共卫生间会经过次卧。

115平4房户型图

总体来看,三个户型中,对刚需一族来说,个人比较推荐95平三房单位。


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测评

产品测评分为10项,分别是:地段、交通、生活配套、教育、环境、户型、装修、产品综合、价格和不利因素。每项满分为10分,总分为100分。

地段:以珠江新城为10分,天河越秀海珠其他区域9分,番禺7分,但是项目在南站新城(个人认为在大石片区),得8分。

交通:小区门口有地铁22号线陈头岗站、南大干线、东晓南放射线,但均在建设和规划中,不过目前附近有地铁2号线会江站,直达中心区,暂给7分。

生活配套:附近目前没有商业配套,需要到大石城附近,距离较远,但未来自身会有1.7万方商业,暂给7分。

教育:周边有会江实验学校、石北中学,师资很一般,不过自身以后会有幼儿园、小学和初中,而且有可能和广外合作,暂给7分。

环境:周边是工地和城中村,靠近南大干线,会有粉尘和噪音污染,但项目内会有园林和高线公园,得6分。

户型:户型偏刚需,95平做到三房两卫,但私密性欠佳,面积基本无浪费,得7分。

装修:精装风格和市面上其他产品无异,交付标准一般,得7分。

产品:两梯六户,面积段不大,典型刚需产品,均为南北朝向,采光好,得8分。

价格:暂未公布,但销售说参考周边价格,大约为3.6-4.2万/平,暂给7分

不利因素:在南大干线旁和地铁车辆段上盖,会有一定的噪音和粉尘污染,得6分。

综合得分:70分


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市场分析

就特派员个人而言,还是比较看好品秀星瀚的,理由如下:

1、项目位于南站新城,地铁22号线陈头岗站、南大干线、东晓南放射线就在家门口,周边有地铁2号线会江站,小区内也有公交总站,无论是到番禺各地或到主城区是十分方便的。

2、项目内教育配套比较丰富,涵盖幼儿园到初中,商业方面也有1.7万方商业配套。

3、项目周边的一手楼盘不多,主要竞品为碧桂园藏珑府以及广州碧桂园樾时光。

其中碧桂园藏珑府主推90-140平二至三房单位,均价43500元/平,而广州碧桂园樾时光在售100-143方三至四房单位,价格在3.6-4.1万/平。

而周边二手房,大部分楼龄都比较长,相同面积段的产品价格在1.6-3.8万/平左右。

就品秀星瀚本身而言,在配套齐全,地铁上盖的基础上,如果卖4万/平及以上,并没有太大优势,如果卖3.6—4万/平,性价比还是挺高的。

总体而言,如果是比较注重交通和教育的刚需一族,特派员建议可以去看看无妨。

来源:广州PLUS