最近南昌又上了热搜，不过这次却是因为超高空置率的问题。
近日，贝壳研究院重点研究国内28个城市的3万个小区，发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称《报告》），首次盘点了主要城市住房空置率水平。
调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，而南昌作为28个城市中的一员，住房空置率达到了20%，是整个统计城市中空置率最高的城市。
来源：贝壳研究院从统计结果来看，四个一线城市中，北上深空置率都在7%以下，广州以9%空置率成为一线城市最高。二线城市中，厦门、天津、大连、苏州、济南等都在合理区间，还有11个城市空置率在10%-15%之间。武汉、重庆、南昌、南通、佛山、廊坊等6个城市的空置率超过了15%。
一直以来，空置率都没有明确的官方定义，也没有官方数据。
此前有多个版本的数据传出，但差距都很大，想弄清真实空置率困难重重，而贝壳这次公布的空置率数据，可信度一般。
据了解，本次《报告》基于贝壳平台交易数据，结合对5万经纪人的调研问卷结果，将3万个样本小区的空置户数、小区总户数分别加总，空置户数/总户数即为城市住房空置率。
其中，对于空置住房的定义口径为：3个月以上无人居住的住房。
*需要特别说明的是，本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。
我们只知道南昌在贝壳研究院的抽调城市之中，但不知道3万个样本小区中，南昌抽调了多少个。虽然样本数量不明确，不过这个数据还是有参考价值。
南昌高达20%的空置率，在统计范围内的城市中，住房空置率最高，说明南昌有相当多比例的住房处于3个月以上无人居住的状态。
按照贝壳研究院的说法，空置率在5%-10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。
也就是说，对于南昌而言，已经存在非常严重的库存积压风险。
如此高的住房空置率，与诸多因素有关。
第一是人口老龄化。当一个城市老龄化达到一定程度，住房需求就会下降。
比如南通，老龄化人口占比22.67%，是全国老龄化程度最深城市，在今年上半年易居统计的50城烂尾楼规模排名中，南通排在三四线城市的第一名，烂尾率达到11%，其空置率也达到了15%。
不过南昌高空置率的主要原因明显不是因为老龄化，在七普中，南昌65岁及以上老龄人口仅占比10.54%，为江西最低。
第二是购房门槛。房价越高、首付比例越高，拥有多套住宅的门槛也越高，因此空置成本也越高。
很好理解，像北上广深等一线城市，购房门槛高，房价也高，想拥有多套住房的成本就高，空置率自然更低。
而南昌，虽然我们总说南昌房价高，但与大部分一线二线城市相比都低，购房成本低空置率也就更高。
第三，租金回报率。租金的回报率对于城市空置率是有关联的，一般而言，租金越高，住房需求相对也越旺盛，房子越好租出去，反过来说也是一样。
根据全国房价行情最新显示，在南昌各区域中，6月最高租售比为55年（约660个月），而国际上正常的租售比正常应在200-300个月之间，可见，南昌的出租回报率是较低的。
最后，空置率是客观存在的。一些老破小，因为楼龄大、户型差、配套少等原因，难以出售或出租，不得不空置。
结合南昌自身情况，相对较低的置业门槛和租金回报率，以及其他客观因素，都在加剧南昌的住房空置率。
从市场供需角度来看，高空置率就意味着大量潜在供应。
首先我们要搞清楚一个概念，空置房≠二手房。空置房包括存量二手房和存量新房的一部分。可以是在售的二手房，可以是出租的房子，可以是空置的投资房，也可以是未售的现房，等等。
本身南昌的新房库存就已经高垒，大量空置房源进入市场必然会导致短期供应增加，加剧供需失衡，导致房价下跌。
所以前段时间南昌解除限售，华侨城万科、联泰天禧等次新二手房房源开始挂牌，短时间内南昌二手房挂牌数量增加，一些原本不好出手的房源现在只能降价处理。
不过，南昌空置房虽然很多，但是房子的分配并不均匀。有的人拥有数十套、上百套的房子，就像前段时间曝光的周公子，而有的人却连一套房子都买不起。
而房子的需求只要存在，少数人囤积房子的情况又不能彻底得到改变，房价就没有大幅下跌的基础。
因此，高空置率使得南昌房价下降是肯定的，但不可能大跌。
南昌高达20%的空置率当然值得警惕，也需要解决，而解决高空置率的风险，方法有很多。
住房空置率高的主要原因是房子的持有成本太低。炒房客之所以敢于大胆囤房，在于房子的持有环节每年只需要缴纳物业管理费，与房价上涨带来的收益相比，这点持有成本几乎可以忽略不计。
因此，如果出台房地产税或者空置税，并且按照持有房产的套数实行递增加税的办法，可以在很大程度上提高空置房源的使用效率。
但是对于现在的南昌来说，或者对于现如今整个房地产市场来说，空置税短期内不会推出，如何盘活存量房才是关键。
事实上，对于住房空置问题，南昌一直在关注。
在《南昌市“十四五”保障性租赁住房建设规划目标和2022年度建设计划》（以下称《计划》）中，就可以找到盘活存量房的影子。
《计划》中明确提到“积极盘活存量资源”。期间计划采取以存量挖潜为主的方式筹集房源，其中通过建设约2万套（间）房源，存量房屋资源筹集约6万套（间）房源。
并且，对于一些长期空置的安置小区，南昌也在有所动作。两个月前，西湖的康桥绿城拿到了182套房屋预售证，这个项目由安置转商品房，就是为盘活国有资产，加强国有资产的使用效率。
不难看出，南昌对于城镇住房空置率问题已经有所关注，并在积极疏导解决住房空置问题。
当然，南昌要解决南昌高空置率，还需要从根本上理清，对于南昌来说，要破局的关键在于人。
只有城市中有源源不断的新人涌入，城市才能更有活力，住房需求旺盛，才能解决大部分的空置住宅。
因此，早在去年南昌“十四五”新型城镇化专项规划中就提到南昌打造千万级人口大都市的目标。
根据七普数据显示，南昌市常住人口625.50万人（统计节点2020年11月1日零时），而今年4月份发布的《南昌市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2021年末，南昌常住人口643.75万人。
与第七次全国人口普查数据相比，一年多时间，南昌增加了18.25万人。
虽然常住人口与千万级人口的目标差距还是很大，但至少南昌仍然是目前人口保持增长的城市之一。
而且，南昌在强省会战略的促进下，正在全力推动产业体系优化升级，增强产业核心竞争力。
更多的产业自然需要更多的人参与其中，也就会产生更多的就业机会，在产业链的带动下，南昌的虹吸效应也会更明显。
有了更多的人参与到南昌的城市建设中，高空置率问题也会迎刃而解。
总而言之，高空置率只是现阶段的暂时情况，只要政策在房子的持有环节上增加成本，城市可以优化住房使用效率，扭转人口流失的趋势，这种情况就可以得到缓解。
之所以有空城、鬼城出现，还是现有土地财政体制下的资源错配。所以住房必须回归居住功能，不能继续炒下去了。
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