二娃说

当你身边所有人都在参与“内卷”的时候,你要怎么做才能杀出重围?

我的建议是多读书,因为,读书破万卷。

今天,二娃想来和大家讨论一个话题:

1)同样500万预算,你是选择买天河公园楼龄旧的二手房,还是老黄埔的一手房?

2)同样800万预算,你是选择买珠江新城中区楼龄旧的二手房,还是金融城板块的次新房?

看到这里,可能有人忍不住要问我了:二娃,你这不是说了两个话题吗?

不!我说的就是一个话题!

话不多说,咱们看下图!

广州市天河区兰亭盛荟二手房走势(没卖掉珠江新城的房子)(1)

广州市天河区兰亭盛荟二手房走势(没卖掉珠江新城的房子)(2)

是的,星期二晚上,有一位粉丝来付费问我:“二娃,总价500万预算,投资 自住考虑,我目前单身,在天河公园东门上班,你觉得我是买天河公园二手房,还是买万科城市之光的一手房更好?这两个地方的总价和单价都差不多,我有点犹豫。你觉得这两个地方未来升值潜力哪个更大?”

说实话,这个问题放在很多人面前,可能最后的选择都是天河公园的二手房。但二娃却建议他买老黄埔的万科城市之光。

首先,我承认,老黄埔的地段价值肯定不如天河公园,但为什么我依旧建议他买老黄埔的新房呢?

原因很简单:

第一、500万预算并不高,在天河公园能买到的房子,楼龄基本都有20年了,且多以楼梯楼为主,居住环境相对较差。如果你想在出手的时候,免去增值税,那么,至少要持有5年,这时候你房子的楼龄就已经25年了。你觉得转手会好卖吗?

第二、通常来说,房子楼龄在5-10年的时候,往往是它价值最高,升值潜力最大的黄金时段。超过20年后,动力就不足了,房价涨幅大概率都会跑输大市(个别地段极好的楼盘除外)。

第三、买房如果投资考虑,那你就必须得想想,未来你出手的时候,买你房子的人会是谁?是哪一群客户?他们的喜好是什么?因为,掌握了他们的喜好和居住习惯,你才能掌握财富。

而据我判断,未来天河公园板块的主要购房人群,应该和买老黄埔的买家是重叠的。都是在珠江新城、金融城、琶洲CBD上班的白领人群。而这群人,大部分比较年轻,喜欢新房多过老房子。同样价格内,我相信,更多人会选择距离更远一点的老黄埔,而不会选择天河公园的老破大或老破小。

所以,我判断万科城市之光,未来5年的房价涨幅会大于天河公园老破小的涨幅。

广州市天河区兰亭盛荟二手房走势(没卖掉珠江新城的房子)(3)

◆ 万科城市之光外立面

好巧不巧,同样的买房疑问,在一位珠江新城业主的口中,也再一次得到了证实。

事情是这样的,4月5日,一位粉丝找到我说:“二娃,我有一套房子,很想卖掉!你能帮我发下信息不?”

我问他:你的房子哪里的?具体什么情况?为什么想卖掉呢?

广州市天河区兰亭盛荟二手房走势(没卖掉珠江新城的房子)(4)

紧接着,他写了一大段文字给我,原文如下:

珠江新城广信牡丹阁卖房:

卖房原因:孩子之前在体育东路小学上学,有套小户型的学位房不够住,便买了这套103方的三房。自己折腾装修,淘宝各种灯具家具装修材料,装成了自己喜欢的样子,还加了一个洗手间,应该是这栋楼里为数不多的两卫。现在孩子上中学了,也不在天河这边,所以考虑将房子卖掉置换。

房源优势:广信牡丹阁是两梯六户的,总高25层,我这一套位于18层的东南向单位,应该来说是整栋楼里朝向户型比较好的位置。窗外视野极好,有东南北三向景观,南向可望到W酒店,嘉裕公馆甚至是珠江帝景,北向的视野也不错,俯瞰整个天河南片区一众矮楼,正佳,天环,天河城,万菱汇,体育中心,甚至中信广场都在目之所及,无论白天黑夜,一城天河繁华,尽在眼中。

广州市天河区兰亭盛荟二手房走势(没卖掉珠江新城的房子)(5)

广州市天河区兰亭盛荟二手房走势(没卖掉珠江新城的房子)(6)

◆ 窗外景色

房源劣势:南边靠黄埔大道,但我这个户型是收进来的单边位,阳台望东向体育东路,噪音肯定多少有一点,但比纯南向的单位,还是安静了许多,我和家人孩子在这里居住多年,并没有噪音这方面的困扰。

另外一点需要告知的是,我全程组织参与了小区业主募资更换电梯和大堂的事宜,目前已经更换了一部全新的电梯,另一部和大堂也箭在弦上,上半年应该可以搞定电梯,后面大堂也会重新装修。

小区的大部分业主都认识我,也很感谢我们组织的电梯更换以及大堂装修,这些动作或许将会使这个黄金地段的老旧楼盘,重新焕发新的生机。

小区挂盘情况:小区目前挂盘有另两套,一套高层74方北向的,单价6.2万(总价458万);一套是西南向顶层和我同一面积的,单价5.9万(总价600万),贝壳可查(贝壳上有一些超小户型的是楼下2-3的公寓产权,和4楼以上的是不同的)。这个小区总层高25楼,两梯6户,西南向103的,视野方面相对不如东南的,和对面楼间距比就近,东南向则没有这个问题。我的挂牌价580万(如果真心想买,价格还可以再商量)和同小区的另外两套相比,有一定价格优势。

个人一点感受:我在天河南片区住了很多年,对这个片区还是有些恋恋不舍的。500米-800米到正佳商圈(天环广场,万菱汇,太古汇,天河城)购物,500米到花城广场夜跑,600米到高德冬楼下的华润blt超市,或者远一点去太古汇的ole。还有天河南的众多网红咖啡店,日料店,一龙拉面、来回咖啡、碌碌发、何兰正等等都是生活日常。

维家思或花城汇看场电影,下好单,几分钟走过去,就是现实;18号线地铁就在楼下,直线150米,未来还有13号线地铁冼村站。

冼村旧改也到了最后阶段,传说中广州楼市的天花板—保利天御,距离我家不到500米。

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◆ 他家房子望出去就是冼村旧改

近在咫尺的珠江新城中区已经成为广州楼市中最靓的仔,几乎同样的地段却有着三倍以上的价差,广州的世界级中轴线,只有这一块还没有被“包装”的。

广信牡丹阁的今天,是天河核心步行10分钟生活圈;至于明天如何,我也不知道,但是一定不会跑输整个广州。

广州市天河区兰亭盛荟二手房走势(没卖掉珠江新城的房子)(8)

◆ 户型图(建面约102.59㎡)

但是,后来在我和他聊天的过程中发现,他卖房还有一个重要原因:他发现,这个小区在上一波大行情中,房价涨幅开始跑不动了。

他说:“这个小区2016年-2017年的那一波行情,是完全跟上了普涨节奏的,但是,在2020-2021年的这波行情中,就开始分化了,涨幅完全掉队了”。

广州市天河区兰亭盛荟二手房走势(没卖掉珠江新城的房子)(9)

紧接着,他又补充说到:“2018年,其实我们小区的单价就4万多了,当时是超过兰亭盛荟的,但今天的兰亭盛荟卖多少,你懂的...”

说到这里,他表现出了后悔的意思,后悔当时没有及时去进行置换,卖掉这套房子,去买一套兰亭盛荟125㎡的户型。如今,差距实在是太大了,所以决定今年必须卖掉这套房!

广州市天河区兰亭盛荟二手房走势(没卖掉珠江新城的房子)(10)

广州市天河区兰亭盛荟二手房走势(没卖掉珠江新城的房子)(11)

“现在卖掉的钱,虽然已经买不了兰亭盛荟了,但我可以买城市之光、富颐华庭,或者是和樾府”他说道。

大家发现了么?其实论地段、配套、交通、学位,这套房真的超级无敌好,但因为楼龄太旧(1998年),它的升值空间其实已经有点动力不足了。在上一波大行情中,它的房价涨幅也开始掉队天河区其他二手房了。这也证明了我一开始的论点。

当然,因为地段和稀缺资源的占有,这套房子还是比广州很多房子的价值都高。如果你就是喜欢住在珠江新城核心地段,想要享受最好的配套和资源,不那么看重投资的话,买它也是没毛病的。

好了,今天就写这么多吧

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