“中国第一豪宅”汤臣一品的外立面，海花岛的爆款户型，住宅是3梯2户，270度环形海景，公寓是180米粤西第一高楼公寓……
一个朋友问我，这样的房子，你觉得应该卖多少钱？楼叔说不好意思我不想知道，贫穷让我失去了对世界的好奇心。但朋友又说：这房子的保姆房都比你的海景房要“壕”……
楼叔的自尊心受到了一万点暴击！
湛江哪有这样的盘？
楼叔之前搞了他家的“万元底薪招聘”笔试题，测试成绩是相当惨烈。而且我觉得这东西应该是炒作，于是第二天直奔招聘现场。
一到现场楼叔震惊了，这么多奔驰宝马，一个个看起来像空姐、网红的美女款款下车进入招聘会场。楼叔顿时有些心虚，悄悄停好我的限量版敞篷……电动车，穿上超A阿玛尼溜进了会场。
（文末笔试和答案公布）
这里真是人气爆棚，看来楼叔的招聘启事还挺管用，帅哥美女云集，有几个简直是模特身材，胸部以下全是腿……还有高学历的建筑系硕士生。楼叔鼓起勇气参加了笔试，侥幸过关！但是面试环节被刷了，考官说我颜值过剩而才华不足……
呵呵，有眼不识泰山。楼叔立刻发动自己强大的人脉，挖掘这个楼盘的各种内部信息，提前曝光它！
为啥？在高端房产营销中，豪宅的神秘感是极为关键的。你去售楼部说要看房，是看不到的，为什么？要有邀请函，还要预约，人家不可能在楼叔这种一看就买不起的无效客户身上浪费时间——高端=神秘 稀缺。
毕竟人家的销售都是模特，对吧？
所以，楼叔就是要撕破这个豪宅的面纱，打碎它的神秘感，让你们的营销策划裸奔去吧！
2费了一点周折，因为动用了非常上层的关系，才搞到手，而且里面一些细节还在修改。但是，关键信息都已经被楼叔一网打尽，楼叔确认，这个项目就是江湖传说中的“湛江第一豪宅”
下面楼叔就来暴力拆解这个所谓湛江第一豪宅：
【270度U型海景】
湛江不缺海景，但缺完美的海景。
湛江未来最好的一条黄金海景岸线，就是从万达荣盛开始，到招商局邮轮码头、保利水上运动中心、喜来登、金沙湾、调顺岛文化中心、恒大外滩、调顺大桥、龙王湾湿地公园、奥体中心，这样一条“U”形岸线，基本囊括了湛江一湾两岸的所有高大上景观，再由海湾大桥封口，形成一个马蹄状的“海景闭环”。
按理说这个岸线上的任何一个盘，都只能看到180度的海景。但调顺岛却刚好处在这个“U”字的底部，而且是一个突出在海中央的岛屿，270度海景环绕。
而从调顺岛地王项目的建筑设计图来看，它的海景房东南朝向，刚好正对着海湾大桥的中点，也就是两个斜拉索桥墩的中间。这种位置在湛江的海景盘来说是绝无仅有的，从客厅阳台看出去，一条大桥横亘眼前，左拥海湾东岸线，右抱海湾西岸线。
到这里，算是前所未有的“双岸线海景”，但是哪来的270度呢？没错，从卧室、书房甚至洗手间，你统统都能看到海景，不单看湛江海湾正中心，还能看金沙湾海滨浴场、龙王湾海域和海洋湿地公园，甚至是滨湖公园的湿地和湖面（这里以前也是海）。
这么一看，还真是“270度U型海景”！
但楼叔马上发现这个盘有个缺点，晚上望出去到处都是灯红酒绿纸醉金迷的璀璨夜景，很容易消磨我们无产阶级的斗志。
【汤臣一品外立面】
就楼叔掌握的信息来看，调顺岛地王的外立面确实有汤臣一品的影子。
汤臣一品的外墙是一种定制的独特颜色，号称“汤臣COLOR”，用的是三菱的纳米技术材料做出来的。楼叔不知道恒大外滩会不会这么下血本，但是从夜景效果图来看，外墙风格、亮化设计确实和汤臣一品有些神似，只不过汤臣一品是江景，调顺岛地王是海景。
汤臣一品在2006年就卖到了13万/平。当时湛江的房子多少钱呢？大概3000多/平吧。
【海花岛爆款户型】
楼叔一拿到户型图，就看出来这是用了海花岛最畅销的几个海景户型。这几个户型的特点是最大程度地展示海景，让海景映入住户的卧室、阳台、客厅、餐厅乃至活动室，打麻将的时候如果输钱，往外看几眼海景也就释然了——老子有钱。
楼叔去海花岛看过房，客观说这几个户型在湛江来看，是属于上乘的海景户型，设计理念是领先的。
【保姆电梯】
这个项目最精华的户型是它270平方的楼王，3梯2户，每家除了各自一个私家电梯外，竟然还有一个共用的——保姆电梯！独立的房间！阳台！卫生间！弱弱问一句你家还缺男保姆吗？
绿城是比较早搞保姆电梯的豪宅开发商，目的是保持主人活动路线的独立性，让保姆工作动线和主人生活动线分隔。毕竟保姆是要携带劳动工具、生活垃圾等出入电梯的。
湛江市场上还没出现过保姆电梯，所以这家伙够销售吹一阵了。
【户户东南看海】
项目的总规来看，调顺岛地王住宅产品是户户东南看海的。
看海的角度来说，在湛江市区东向看海是比较理想的，所以湛江海湾西岸的海景房，总体来说居住体验要好于海湾东岸的海景房。
而东南向看海，又好于东向看海。所以这个朝向是不错的，基本做到坐北朝南，避免了西晒。
【180米粤西第一高楼】
调顺岛地王还有一栋海景公寓产品，这个公寓有个特点，高。180米，据说是粤西最高的建筑，在整个湛江海湾鹤立鸡群。这个角度和高度，楼叔模拟了一下它的视角，可以把整个湛江市区全部看完。客观说，买一架望远镜，你女朋友在特呈岛和别人泡温泉你都能看清楚。
这栋粤西第一高的地标还没建起来，到时候楼叔考虑提前去体验一下，拍点照片发朋友圈绝对几百个赞。
3目前湛江市场还没有真正的豪宅项目，但在2018年有几个开发商都志在为湛江市场做出接轨国内一线城市的豪宅。楼叔虽然买不起，但是也很期待这些产品带来的新的住宅产品设计潮流。
恒大外滩这个项目，楼叔观察，可能会将湛江的海景住宅设计往前推一大步，还是值得期待的。目前项目的销售中心、商业街都已经封顶了。楼叔掐指一算，应该距离开盘不久了。
至于这个项目的开发成本，到这里楼叔也可以算出来了。楼面地价8000多，加上这种产品设计、市场定位、用料水平，应该超过了17000元/平。
这个成本，已经达到了豪宅产品的水平。
4不过要是说恒大外滩的保姆房比楼叔的海景房还好，楼叔不能同意。
房产最重要的三个价值是什么？地段，地段，还是地段！楼叔的海景房最大优势就是地段！在哪里？
请看——湛江海湾中心的东头山岛，特呈、南三、东海三岛拱卫，两层农民别墅自带无边际虾池。最关键我东头山是真正的海岛，比调顺岛真一百倍，保证你台风天不可能出门，在家独享红袖添香静谧时光。买不起外滩的弟兄们不要难过，欢迎来东头山定居，享受海岛世外桃源，与文化名流为邻。
真土豪，买真海岛。
【送福利来了！笔试和答案公布】
