过去中国家庭买房总喜欢把一家人的名字都写上去，尤其是要把孩子的名字写在房产证上，当时大家都没觉得有啥不妥，可是随着时间的推移，尴尬的状况就出来了。现下像上述父母孩子名字都在产证上的情况通常会遇到两类实际问题：（1）孩子成年要买房结婚但是被限购了，或是不能被算成首次购房而需要交更多的税；（2）父母年纪大了，嫌将来通过继承方式把房产给子女太麻烦，想在身前就过户给子女。这两类问题都需要通过房产证去名字来实现，去名字手续虽说不复杂，但是去名字要交的税费可不老少，许多人听说要如此多的税费都是大吃一惊，不知所措了。如果真的要办去名字的手续，正确而又省钱的方法应该是怎么样的呢？我今天就来讲讲上海的房产证去名字的实用方法，注意本人讲的只是上海的，其他城市本人不清楚，所以不能乱讲。另外声明一点：夫妻之间去名字及离婚析产只需花点工本费，所以不在本文讲述的范围内。
首先请拿出你的房产证看一下产证的附记上有没有注明产权人对房产的共有方式，如果没有的话，再看一下产证登记日期，若是在2009年之前的，那要恭喜你了，请赶快带上产证到所属房地产交易中心调取一下原始档案，再让工作人员审核一下，因为你很有可能通过相应手续的办理让去名字的费用变得非常的少。给大家解释一下其中的原因：2009年前上海不少的房地产交易中在过户登记的工作中有一定的漏洞，那就是如果买卖合同上没有注明产权人对房产的共有方式的话，登记人员有时也会忘了在过户登记时询问导致收件登记的文件中没有写明共有方式，所以房产证上自然也就没有产权共有方式的记录了。这是交易登记部门的工作瑕疵，所以他们只好自己吃进。这种状况交易登记部门允许产权人做一次产权共有方式的再确认。你若是属于上述讲的状况的话，就可以将需要去名字的人的份额约定到最低即1%，重新出点办证费用就可以了，之后再将需要去名字的人的份额用买卖的方式给到其他产权人，这样需要交纳的税费就少了去了，而且再出售时也没有任何后遗症。另外附带说一点：上海按照94方案买断产权的售后公房，产证上只有一人名字，但登记在登记簿上的实际产权人可能不止一个，当时通常也没有约定共有方式的概念的，所以也可以重新改动。
倘若不是上面那种状况的即房产证上有共用方式的记录或查询原始资料发现过户登记文件中有共有方式的记录的，那么就只能按照实际状况通过买卖或赠与的方式完成去名字手续了。这种情况下，到底是用买卖方式划算还是用赠与方式划算，其中也大有学问。下面我以产权共同共有为例来讲讲其中的奥妙。（因为多数房产共有的方式都是共同共有）第一步看房屋是属于普通住宅还是非普通住宅，属于普通住宅的因为满两年就可以免征增值税，满五年唯一套还免征个税，所以一定是通过买卖方式去名字划算，另外直系亲属间的买卖还可以获得比正常评估价更低的评估价格，只需要在评估核价时提供出直系亲属证明就行（即户口本或户籍证明）。非普通住宅情况比较复杂，分不同情况来讲一下：（1）对于买入较早的房屋通过赠与的方式去名字更快捷且费用更省，只需支付赠与份额部分的契税即赠与份额评估价的3%，现在国家规定赠与不需要强制公证了，所以原来公证所需的一大笔公证费也能省下了。这种作法的唯一后遗症就是当再次出售时赠与部分可能面临要缴纳差额的20%的个人所得税，但如果出售时该套房屋是产权人名下唯一套的话也是免征所得税的，所以说还是有办法避开高额所得税的。（2）若是买入房屋时间不久的，尤其是不满五年的而且去名字后不久就会考虑要出售的话，那你可以计算一下通过买卖方式要交的增值税及个税和通过赠与方式将来要交的个税之间的差距，结合自己名下已有房屋的状况综合考虑一下选择何种方式划算。如果暂时没打算出售或是去名字后的产权人名下就这一套房的话，那不用说还是赠与的方式划算。（3）非普通住宅去子女名字的，我建议是用赠与的方式，因为将来房子还是要牵涉到继承的事，除非父母决定身前就卖掉，否则20%的个税问题始终是存在的，现在能省的当然先省下来；如果是非普通住宅为了避免继承麻烦而去父母名字的，综合考虑还是用买卖方式划算，虽然当下是多交了不少税，但是因为子女到真的出售该套房子时多半名下还有别的房子，房子吃到了20%的个税就会非常不好卖了，除非子女愿意自己承担该笔费用而不是转嫁给买家。另外对于按份共有的房产去名字的方式选择情况会更复杂，必须视每套的具体情况而定。
房产证去名字有时确实让人头痛，以我个人经验总结的原则是：能改动份额的一定要改；不能改动的，普通住宅采用买卖方式；非普通住宅首选赠与方式，若是急于出售的，则选买卖方式。最后也是最重要的建议是：今后房产证上的名字要慎写，毕竟来回倒腾的都是钱啊！
关于产证去名字的事，欢迎来我的公众号上提问（公众号：上海资深房地产经纪人）
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