11月10日，《福布斯》发布2022中国内地富豪榜。在今年的100位上榜者中，有79人的财富出现下跌。一言概之，在疫情、经济下行、股市下挫等冲击下，过去这一年，绝大多数富豪的财富在缩水。
而在所有行业的富豪中，根据榜单的数据：房地产行业上榜人数占比，从二十年前的50%减少到今年的10%。
这也侧面反映了如今的地产行业。曾经占据富豪榜重要席位的地产豪门，也随行业一起滑落神坛。
过往我们的投资相对比较单一，主要是股市和房市，现在，在满足刚需住房的情况下，是否还选择投资房产呢？
我们购买房产用于投资，主要有两方面收益：一是房价上涨，交易获利；二是房屋出租，收取租金
01房价上涨，交易获利
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01房价是否还会上涨？
首先，“房住不炒”已经提了五年多，直到现在还在坚持。其次，我国的房价其实是严重偏高的，不仅仅是四大一线城市，很多二三线城市的房价虚高情况更严重。2022年百城房价收入比均值为12.0，虽然较2020年降低0.8，但相较于国际合理区间3-6，仍然严重偏高。
结合百城的“房价结余资金比”数值大概40。简单来说，这意味着一对普通的夫妻需要攒钱40年才能购买一套百城套价中值的房子，光是攒够三成首付款也需要12年。
房价偏高，在“房住不炒”的情况下，房价升值的可能性相对较小
02整体来看，是否容易交易？
交易的难易程度除地理位置、户型优劣、特殊属性等因素外，还和宏观的供需关系有一定的关联，网上公布的一份《2022住房空置率调查报告》中指出，28个大中城市平均空置率达12％，分城市等级来看，一线城市平均空置率为7%，二线城市平均空置率为12%，三线城市平均空置率为16%
参考国际情况，10%的空置率是一个警戒线，空置率在5%-10%之间是合理范围，超过10%认定为一个高空置率水平，如果空置率超过20%则说明楼市存在积压现象。
也就是说，我们当前的房屋空置率处在一个较高的水平。因此网上有人说，现有住房已足够40亿人居住！当然城市房地产市场住房库存量较高，房价上涨空间和动力也会不足
02房屋出租，收取租金
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选择这样的收益方式，就要考虑以下几个方面：
01出租前装修成本
大家在买房后到手的房子基本上都是毛坯房，要想出租必须要对房子进行简单的装修，并且添置一些家具和家电等，主要由于现有的租房市场，可选择的房源往往是要达到拎包入住
02租金房价比低
目前我国房屋租赁市场发展一直处于低水平徘徊，房屋“租售比”（月租金/房价）严重偏离合理区间，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据诸葛找房数据研究中心监测， 2022上半年我国重点50城平均租售比为1：617，远远偏离国际标准。
简单来说一套100万购买的房屋，每个月平均租金1620元，一年是19440元，相当于年单利1.944%。
03出租中的风险
出租中稳定收益，要保证始终在租中，不能断租，过程中还存在很多风险，比如拖欠租金，出租房屋事故风险，如出租房屋内发生煤气中毒、房屋内意外伤害、线路老化、漏电伤害等，都会给作为房东的你带来巨大损失。出租房子的对象也要避免从事不法活动，牵扯到涉黄涉黑涉毒，也是不好规避的
04二次装修的成本
房子不再出租后，需要重新装修，就属于二手房改造的范畴了，装修改造需要将原来的装修拆除还原成毛坯的样子，所以说装修改造往往比新房装修更加复杂繁琐。一般情况下，二手房改造装修价格会比新房装修价格高出15%-30%，租金获得的收益还要用于装修花费。
03总结
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根据现有的住房空置率，房价上涨的空间和动力不足，在“住房不炒”的原则下，房价一定时期不会上涨。依照现有租售比，出租从利益上简单测算：100万的毛坯房出租前装修花费10万，二次装修花费13万，总共花费23万。每年租金按照2万，需要12年才能有收益！而房屋购置投入100万，依靠出租12年期间无任何收益，其中还未计算断租的损失、房屋维修的损失、房屋本身的折旧损失等。
所以，了解了这些
在已经有了刚需住房的情况下
你还会选择投资房产用于理财吗？
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