感谢老铁垂青,楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利,不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房,司令期待和你有故事。
论产业主体估值 亩产GDP,北滘绝对佛山镇街之首。
在工业化领域,北滘的土地在佛山最矜贵。但在楼市,它最黄金的北滘新城板块,含金量姑且算佛山第二梯队。
在楼市领域,北滘新城对内对外最爱打的名片就是500强哥俩。但老实说,这1年多的楼市不景气,对哥俩的影响是非常大的。
但经济发展周期更替,熬过黑暗,也能迎来光明,接盘侠会回归,但需要时间熬。
此刻不管你是想卖出北滘新城,还是考虑买入,我们抽茧剥丝直达本质总结的板块5大真相,都值得你好好思考。
01
教育分配不均
紧缺短板亟待解决
过去买入北滘新城的自住或投资客,有相当部分是被华师附属中小学所吸引,这张教育名片曾让北滘新城大热。
不过该校投入至今,经常因为户籍生无法满足入学而频繁上热搜,甚至不少业主拉过横幅。
因为根据政策规定该校户籍生和人才子女的招生比例各占一半,而户籍生招录顺序,以入户该学区的时间先后顺序招录,额满即止。即使班级扩容,也依旧无法满足。
无法就读的户籍生通常会被分流到北滘老城区的承德小学、北滘中心小学去。
这两所是北滘老牌名校,但对于那些业主来说,接送距离及便利性,又是个值得挑刺的点。
甚至还有部分户籍生会被分流到10公里外的群力学校,每天往返20多公里接送,光路上就将近1小时,业主们意见一度相当大。
除了小学以外,北滘新城的幼儿园入学问题也沸沸扬扬。
此前,按照入户时间先后进行排序入园,这也是大多数业主能接受的招生办法。
而今年上半年北滘公布了幼儿小班招生政策: 每位适龄儿童只允许报读所在学区一所公办幼儿园,当报名数少于招生数时,直接录取; 相反则优先录取优待儿童,剩下学位摇号录取。
2022年北滘幼儿小班学位
北滘新城当前的公办幼儿园比较缺乏,根据以往招生情况,学位肯定不够分。
业主们无法享受家门口的幼儿园配套先不说,还有可能面临只能读私立的局面。
凤起兰庭幼儿园
雪上加霜的是北滘新城当前就一间私立幼儿园还涨价了,光保教费一年下来就要4万多。
广大业主抱怨的是幼儿园的选择面太窄,有一种认宰的感觉,疾呼加紧普惠性幼儿园的投入。
北滘新城的教育问题频上热搜,一方面是板块教育资源短期短缺,另一方面也是北滘新城人才多所致,但归根结底还是教育配套规划失了算。
现在认识到问题,北滘方面相信也在努力推进改善。
另外,其实2016/17/18年是二胎新生儿出生的高峰期,按照4-6年来推算,恰好也是近几年入学高峰期。
大概再过两三年,我认为北滘新城的基础学位紧张问题将会大大缓解,毕竟北滘新城还有几所新学校在建中。
如果是孩子即将入学,那就多关注北滘教育政策,可以选择相对保险的二手房入手,如果俩小年轻,买北滘新城不用有任何学位焦虑。
02
7、3号线开通托不起房价
但长期日积月累能夯实版块
今年5月1号,7号线正式开通,这是佛山第二条链接广州核心区的轨道交通,也是换乘之王,坊间对其期待值很高。
但事实并没有给北滘新城带来多大的刺激,却刺激了二手业主的放盘。
在这个情况下,业主们也坐不太住了,尤其高位进场的投资客。
而年底3号线开通,短期大概率不会给北滘新城带来多大的助攻,前面的2号线就是一个“饼印”。
接下来还有11号线会上马经过北滘,但不走北滘新城过,这条轨道会把三山、陈村、北滘以及广钢新城都串联起来。
7号线的价值在于吸引广州就业的刚需来北滘买房,以及吸引广州人才进入北滘就业。
未来的11号线及3号线,能为北滘的产业人口带来非常大的日常通勤便捷。
地铁开通,短期有点利好出尽是利空的味道。但它的拉动效应并非一蹴而就,而是日积月累,长期主义。
所以地铁开通之日,并非最好的套现之时。但对于自住群体而言,它将为你的通勤半径和便捷度带来颠覆性。
03
北滘新城的城市界面
北滘财力的体现,更要感谢美的
北滘新城发展也超过了10年,开发进度进入中期,里头各项配套都趋于完善。
在佛山诸多新城里,北滘新城在城市界面和市政配套的打造上,绝对属于走在前列。
北滘新城夜景航拍
各种市政、公园、商业、文化配套几乎一应俱全。不说虚头巴脑的未来,就说当下,北滘新城的整体居住舒适度是非常高的。
北滘市民活动中心 图源:魅力北滘
这背后是北滘财力的体现,当然更应该感谢美的为北滘的倾囊付出,才有北滘新城的今天。
因为顺德主力花钱的地方是在打造大良、容桂。北滘和陈村一样,都靠一己之力,但实力差别,让它们城市配套云泥之别。
但企业的投入和政府的投入,拉长时间线来看,是无法比拟的。行政分量的差别,也是掣肘北滘新城成为顺德一哥板块的根源。
04
一手持续供应
二手挤压效应
目前北滘新城的核心区已经没有多少宅地可开发,当前宅地主要集中在绿城杨柳郡东侧。
未来北滘新城的发展方向大概率会借助3号线一路向北、向西发展,那边荒地多,开发起来也容易,而且适合讲故事,向潭洲和佛山新城靠近。
但尽管清楚北滘新城的发展方向,也并不意味提前布局投资就有钱赚。
因为未来这里一手持续供应,对二手的挤压效应将长期存在。当新房不景气,二手也得跟着卷价格,另外,几年后,板块还有一定数量的人才房流出。
如今新盘在售情况及几个二手指标盘情况如下:
中海汇德里的价格十分坚挺,86㎡的南向小三房大概230万起步,如果不是中海的铁粉,估计不会轻易跟风上车,这性价比并不高。
合景已经进入收官阶段,估计还剩100来套房源,最近特价2.1万/㎡起,对比其隔壁二手性价比还是差了一些。
美的云悦江山最近也推出了双11活动,特价最低2.2万/㎡起,还有比较非常优惠的贷款政策。
绿城杨柳郡是当前北滘新城唯一在售江景盘,下个月也将引来首批交付,最近的特价房源最低20XXX元/㎡。
雅居乐英伦首府是北滘新城交投活跃的二手次新,距离地铁口比较近,当前在贝壳上有200来套房源,3房成交价在2万/㎡左右。
美的领贤公馆位于美的大道站上盖,整体面积偏刚需,当前在贝壳上有50来套房源,二手挂牌价跟新盘非常接近,性价比不高。
美的瀚城分2期开发,位于心老城区的交汇处,步行到北滘公园站约1.3km,因此价格也相对亲民一些。
总结下来:如果要买北滘新城,贪图高性价比,就蹲中心区几个二手次新盘,如果要豪宅享受,几乎就是君兰江山了。
至于板块新房,就盯着地铁口项目了,虽说在当前的行情下,地铁对于房价的拉动不太明显,但未来流动性不成问题。
05
客群窄,刚需卷,缺豪气
竞品板块相对比较多
去年全国投资客疯狂涌入北滘新城,瞬间快速拉高房价,这些群体基本都冲着刚需产品消费。
但实际上,禅桂及顺德其它镇街自住型的购买力极少流入北滘新城,未来3号线通车,也不会多。
北滘新城夜景航拍
而在广州天河、海珠、荔湾、番禺工作的广州刚需、首改群体,会横向对比桂城三山、平洲及配套更成熟的广佛线沿线板块。
甚至沿7号线过来的客群,有相当部分都会被价格更低的陈村先截胡。
所以,北滘新城的自住客群体其实来源比较窄,未来都得依赖北滘引入培育各种产业,这需要时间,也存在不确定性。
北滘新城航拍
还有个尴尬的点在于北滘新城过去和当下基本以刚需、刚改产品占绝对主导,极度缺乏改善类豪宅托市。
刚需产品太多,容易陷入价格战内卷,二手抛压也大,虽然板块有君兰江山的旗舰资产,但早就卖完,缺少炒作话题。
美的君兰江山
幸好保利进来了,搞了个珺悦府,据说有230㎡的天际大平层产品,未来就看它能不能托起北滘新城楼市,带领板块兄弟了。
06
写在最后
总的来说,北滘新城自住非常适合,北滘新城无论是外部产业配套、人文环境、教商医配套有现成的,都在逐步推进,居住舒适度高。
因此如果你是对配套要求较高的本地及隔壁镇街刚需/改善群体,北滘新城值得入手。
对于广州番禺之外的刚需来说建议兼顾到日常的通勤,毕竟这里是7号线的末端,而且这个预算下,广佛线上也有较多板块可供选择。
如果你是投资的话,那么选其它更优解吧!
佛山买房,问问楼司令吧!
司令说楼:用真金白银探索的楼市经验,用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑,买对房子少费心。那些别人不肯说的,司令告诉你。
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