我们在购买房屋不动产时，经常提到的是要看开发商是否“五证”俱全。那么，何为“五证”？其各自的法律依据和意义又是什么呢？
其实，“五证”是房地产商在预售或者销售商品房时应当具备的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》的简称。以上证书有着不同的法律依据和设置目的，由不同的行政主管机关颁发，在房地产开发的进展的不同阶段适用，其申领和颁发的条件各有不同。
《国有土地使用证》是证明土地使用者在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
需要注意的是，这里是“使用权”，而非“所有权”，之所以如此，要从我国的土地管理制度说起。因为我国实行的是“实行土地的社会主义公有制”，即“全民所有制和劳动群众集体所有制”，说的再简单一点，就是国家所有和农民集体所有。我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因为土地所有权专属于国家或者农民集体所有，同时法律规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，但是土地使用权可以依法转让。因此，房屋开发商或者其他主体，需要在国有土地上建筑房屋等建筑物或者构筑物，就需要事先向有关管理机关申请，获得土地的使用权。通过申请并或审批，发放给国有土地使用者的权属凭证，就叫做《国有土地使用证》。
二、《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围等符合城市规划的法定凭证。
建设单位之所以在实施建设项目时，需要取得《建设用地规划许可证》，是和我国土地制度的“用途管理制”有关。土地作为一种珍贵的自然资源，其总量是有限的，因此需要进行合理的规划使用。我国法律规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。因此我国《城乡规划法》规定，以划拨、出让的方式获得国有土地使用权的建设项目，建设单位需要向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。我国土地利用实施严格的规划管理，法律规定，未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权；规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。在国有土地使用权的取得上，也是将取得《建设用地规划许可证》作为取得《国有土地使用权证》的前置性条件。
三、《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是建设单位需要进行在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理，以证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
与我国土地管理的“用途管理制”相对应，我国在对土地开发利用上，建立空间规划体系，以保证科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间，优化国土空间结构和布局，提升国土空间开发、保护的质量和效率。因此符合以上要求的建设单位，在开工建设前，同时需要获得《建设工程规划许可证》。
《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》同为我国《城乡规划法》所规定，同为城乡规划部门颁发，其在称谓上也很相近，很容易产生混淆。但其法律概念和意义大有不同。《建设用地规划许可证》是城乡规划行政主管部门确认建设项目用地的范围和位置符合城乡规划的法定凭证，无此证则属于非法用地；《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。无此证则建设单位的工程建筑因为不符合城乡建设规划的要求，属于违章建筑。
四、《建筑工程施工许可证》
《建筑工程施工许可证》是建设单位在建筑工程开工前，向工程所在地县级以上人民政府住房和城乡建设行政主管部门申领的以证明其已办理该建筑工程用地批准手续、已经取得建设工程规划许可证及办理完毕其他审批手续，具备施工所需的资金、技术、质量和安全管理等条件，以准予开工的证明，以加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全。
五、《商品房预售许可证》
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
我国法律规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
商品房的预售，是商品房交易条件尚未成就时即订立合同，由购房者先行履行付款义务；其作为一种开发商筹集资金、进行市场的资源配置的方式，法律对于其并未予以禁止和过多干预，但其与现售相比，预售使商品房的买受人置于最终能否取得房屋的极大风险之中；因此国家建立商品房预售许可制度，开发商必须满足严格的条件，办理预售登记，才可以取得预售许可证。
按照法律规定，开发商申请取得预售许可证，必须以已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证和施工许可证，以及按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，为前提条件。因此按照严格的审批制度和流程，开发商如属于依法取得《商品房预售许可证》，则其以上其他四项证明应当也是具备的。
以上对房地产开发商“五证”的法律依据、颁发主体、申领情形、申领和颁发条件等进行了逐一说明，购房者需要注意了解和区分。购买房屋或签订商品房销售合同或预售合同时，有权要求开发商进行出示，并注意查明其真伪和有效性；具体可到相关行政审批部门的官方网站的公告或办事大厅进行查证。其中对于预售许可证，尤其需要注意卖方的名称和预售许可证载明的主体是否一致，购房者需要购买的房屋的名称、位置是否在预售许可证之列。
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