甲公司是一家以通信服务为主的公司，自建办公楼，其中部分对外出售，包括地下车位，但是部分地下车位无法办理产权证，也就是业务无法拿到这部分产权证，地下车位无法办理产权证，是否可以如同销售商品房一样确认收入并结转成本，或作为投资性房地产逐年确认收入并结转成本？
在这里先普及下为何部分车位无法获得产权证。原来这部分车位属于人防车位。
《人民防空法》规定：开发商在修建民用建筑时，得同时修建打仗时可用于防空的地下室。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。也就是“谁投资，谁受益”。
我国《物权法》就明确的规定了，国防资产属于国家所有。既然人防车位属于人防工程，那就是国防资产，这所有权当然就是国家所有了。
因此无法办理产权证。那既然无法办理产权，能买吗？当然能买，只不过买的使用权，非所有权。那看看如何确认收入？
先根据新收入准则五步法模型拆解
第一步：识别与客户订立的合同。这个没有问题，正常合同。
第二步：识别合同中的单项履约义务。只有一项义务,合同履约义务即是提供车位
第三步：确定交易价格。交易价格，不言而喻。
第四步：将交易价格分摊至各单项履约义务。不存在，只有一项履约义务。
第五步：履行各单项履约义务时确认收入。提供车位，确认收入。
从五步法来看，没毛病，但是存在一个问题就是退货，因为无法办理产权证。公司出售无法办理产权证的地下车位，其面临的主要风险是：客户可能由于无法办理产权证而要求退货，如果客户退货，则公司因向客户转让商品而有权取得的对价不是很可能收回。这使得该合同不满足《企业会计准则第14号——收入（2017年修订）》第五条规定的合同标准“（五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回”，此时，不能按照收入准则的规范确认收入。
据此，公司应考虑如果车位销售合同中对办理产权证有约定，并且根据此约定判断，业主因为无法办理产权而退回车位的可能性较大，则不满足确认收入的条件（但确认为投资性房地产没有会计准则上的依据）。
如果判断业主基本不会因此退回车位。例如：即使存在产权瑕疵，例如，业主有可能明知该车位属于人防设施，因而不能办理产权证，但出于种种考虑而仍然购买其一定年限内的使用权，则不能办理产权证明的事实不影响对价的收回，且合同标准其他四个条件也均已满足，此时即是租赁合同，租赁车位，根据期限等因素对于出租人来说需要区分融资租赁还是经营租赁。
经营租赁一般期限较短，在一段期间内确认收入即可。比较简单，不再赘述。
《企业会计准则第21号——租赁（2018年修订）》第四十二条规定：“生产商或经销商作为出租人的融资租赁，在租赁期开始日，该出租人应当按照租赁资产公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入，并按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本。
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