老玩家们可能都知道，法拍房的起拍价一般是评估价的七折。
但是有一种法拍房比较特殊，起拍价接近评估价的五折，而且竞争力度很小，基本都是以低价成交的。
它，就是处于变卖阶段的法拍房。
01 法拍房中的“变卖阶段”具体指什么？
有两种情况：
第一种，因为流拍而进入变卖阶段的法拍房。
上海地区的司法拍卖房产，在第一次拍卖流拍之后，会再次进行第二次拍卖，第二次拍卖继续流拍的，则直接进入变卖阶段。
第二种，因为当事人协商同意而直接进入变卖阶段的法拍房①。
对于已经查封、扣押、冻结的财产，经当事人双方以及有关权利人同意变卖的，可以直接进行变卖。
注释：
①【不经拍卖直接变卖的情形】
对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。
金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、已腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。
参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释【2004】16号第三十四条）
02 变卖阶段的法拍房，起拍价有多低？
同样也会有两种情况：
第一种，因为流拍而进入变卖阶段的法拍房。
一般情况下，第一次拍卖的法拍房，其起拍价为评估价的七折。
当一拍流拍后，法拍房进入第二次拍卖时，起拍价会再次降低，变为评估价的六折。
二拍再次流拍，进入变卖阶段时，起拍价就会变为“变卖起拍价”，最低不低于评估价五折，一般为五到六折②。
第二种，因为当事人协商同意而直接进入变卖阶段的法拍房。
而因为双方同意而直接变卖的，则根据当事人协商同意的价格确定变卖价格，一般为债权额的最低限额，但最低不低于评估价格的二分之一②。
注释：
②【变卖价格确定】
当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。
按照评估架构变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。
参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释【2004】16号第三十五条第一、二款）
03 可以捡漏的变卖法拍房，为什么竞争力度这么小？既然房产进入变卖阶段就可以接近五折，比之前更便宜，为什么大家还是更加积极参与一拍或二拍呢？为什么很少听说变卖的法拍房？
在整个法拍市场上，优质的房源基本都在一拍二拍过程中成交了。这就导致大众观念上，对于变卖阶段的法拍房有一种刻板印象——变卖的法拍房更加复杂，买下来很危险。
事实也是如此，进入变卖阶段的法拍房，往往捡漏的可能性小，踩坑的风险性更高，解决风险的成本也更高。
除此之外，上海法拍房能解决限购问题，一些没有购房资格的买家对法拍房的需求量很大，所以一般在一拍二拍的过程中大部分法拍房都会成交，流拍进入变卖阶段的法拍房数量极少。
最重要的一点，也是想捡漏变卖阶段法拍房的最大门槛：变卖的法拍房，绝大多数银行不支持按揭贷款，仅有极少数银行可以办理按揭贷款。
对于一拍、二拍的法拍房，银行可以依据现行的首套首贷资格，做到首付只需要3.5成。
而对于变卖阶段的法拍房，买受人必须在法院指定的全款日前将全款打到法院账户，对于竞买人资金压力会更大。
因此，在参拍“变卖阶段”的法拍房时，必须要对法拍房进行细致的了解——为法拍房制作尽调报告。
根据近几年团队积累的法拍房购买经验，针对法拍房购买几大风险，整理出尽调报告的具体流程：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。
确保规避法拍房购买过程中需要面临的风险问题。
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