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不管是买房还是卖房,如果遇到买家想通过银行贷款购买,一定会遇到需要进行房屋评估的情况。房屋评估价格接近成交价,首付也是按照规定的三成四成五成或者七成,如果评估价远远低于成交价,首付就会变的高很多,这是怎么回事?遇到了又该如何解决呢?

二手房交易如何评估最低价(二手房交易评估价低于成交价)(1)

为什么总能听到很多“首付5万,抢占黄金学位房”,“1万首付,即可入住城市中心大花园”的非常吸引人的楼盘广告?

但其实这种套路非常的深!因为房价上涨,首付也是水涨船高,很多买家就会有做低首付的诉求,但是这种为了一己之利违规操作,可能给自己带来更大的损失!

0首付买房?做低首付小心房子鸡飞蛋打!

什么是二手房的评估价?

由贷款银行认可的评估公司评估出来,是根据房屋房屋现状、周边环境,当前市场行情情况等因素综合得出的一个价格,受龄、户型、楼层、装修、配套、朝向,噪音,本小区周边小区当前成交价,房价趋势,当前信贷政策等因素影响。

为何需要评估!找哪个评估公司

对于看到本文的人来说,通常是因为贷款需要,现实中评估报告还有很多作用的,比如出于分割财产需要(夫妻或者共有人,继承人之间要分割财产,分割后一个人持有房子,一个人得到现金补偿),因为交税需要(南方房产之前有发过如何合理省税的方法,提供课税用的评估报告可以用异议的方法合理省税)。也有的大宗交易,希望有一个第三方评估公司合理界定价格。

出于不同的目的,对立的双方,可能对评估值会有不同的要求,有的希望评估值高一些,有的希望评估值低一些。比如分割房产,持有房产的肯定希望评估值低一些,这样子可以少分现金给另外一方,而分割现金的则肯定希望评估值高一些,可以多分现金。

选择评估公司的时候,必须选择使用评估报告的人认可的评估公司,比如申请银行贷款,必须是该银行认可的评估公司,不同的银行认可的评估公司是不同的。分割财产用,必须是利益相关方认可的评估公司。课税用,必须是二级以上的税局所在地注册的评估公司。

当然了,贷款用的评估报告,也可以根据评估公司的评估报告来制定贷款银行。比如本来你想在A银行申请贷款,开始A银行认可的评估公司不到价,B评估公司可以满足价格需求,可是B评估公司只被C银行认可,那么也可以持B评估报告找C银行申请贷款。

不过考虑到风险的问题,部分银行不允许指定评估公司,而是需要通过摇号随机指定一个评估公司,每一次贷款可能会认可不同的评估公司,如果该评估报告不满足,也是不允许更换评估公司的。

要注意的是,如果申请公积金,或者公积金商业组合贷款,公积金中心也有自己认可的评估公司名单,如果公积金额度高于商业额度,必须在指定名单选评估公司。

那么什么样的评估价才是比较正常的?

购房者如需办理按揭贷款时,银行需要根据房屋评估报告的评估值以及网签合同的成交价,按照孰低原则确定一个价格,然后该价格计算贷款额度审批。

一般评估价能到市场成交价的90%左右,如果要求评估调高一些,则多数也可以接近成交价,要注意的是,房价涨幅较快的时候,评估值可能跟不上。

举个例子:

小明购买100万的二手房,评估价为90万,首付三成买房,那么可以贷款额度是评估价和成交价较低的90万的7成,也就是说其可贷款额度为:90万×70%=63万,其首付款则为:100万-63万=37万。这里因为评估价不到价导致首付超过了3成。

但是如果评估价格要远远低于成交价,首付就会变的高很多,怎么办?

回顾

读者吴女士的朋友在4月中谈下来的房子,准备205万成交,这个价格已经比上半年大概涨了50万多,但是现在的银行评估价格却远没有200万,只有160多万,放贷7成约112万多,所以他要给出将近5成的首付。这房价涨了30%又要将近50%的首付,这样我朋友始料未及,进退两难,毕竟这与预期的资金有很大的差距,缺口不是10万8万还可以筹借,增加这么多首付款让刚需情何以堪啊 ?

评估价为什么经常比成交价低?

1,银行考虑自己要承担的风险,所以通常评估价就会比正常交易价保守,所以评估价比成交价低一些。

2,二手房的位置及配置,还有房子的楼龄,破损比较严重的,条件差的房子,评估价就很低。

3,现在信贷政策比较严,评估值也比较低一些。

4,部分房子存在一些瑕疵,比如一屋两证(之前的7090政策导致很多大面积的房子有两个房产证)、房中房、业主购买两套打通使用、存在违建。

评估价低,变相的提高了首付,怎么办?

1,找一个评估价较高的评估公司,然后找认可该评估公司的银行。房价在涨的时候,评估值可能跟不上成交价,可以时间换空间,过一些时间再去评估,可能评估价就会升高了。

2,评估价低银行会考虑自己要承担的风险,所以通常评估价就会较正常交易价保守,即低一些,签约的时候务必要有心理准备。

3,在买房的时候,同一地段,建议不要选择房龄过老的房屋,房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时,会考虑房屋的折旧率。

4,买房签约之前,建议务必提前找按揭公司,或者银行或者评估公司了解评估价是否到价,如果不到价还可以考虑不买,一旦签约后发现评估不到价就来不及反悔了。

5,买家要解释成交价高的原因,竭力争取提高评估价,比如送的花园、平台、天台,这些加送的面积不会体现在房产证,但是提高了成交价。这些都是同一楼盘个别价格会高的原因,往往很容易忽略的。

南方房产特约嘉宾

二手房交易如何评估最低价(二手房交易评估价低于成交价)(2)

郑大源

房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾

评估价低:缴纳税费低,贷款额度小,首付款相应增加;

评估价高:缴纳税费高,贷款额度大,实际支付的首付款可以少一点。

总的来说,评估价高低各有各的利弊,能够理解二手房的评估标准,提前了解评估值,做到心中有数,减少违约的发生。

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