杭州楼市。图源：中房报图库
徐凡淋/发自上海
高库存高推盘量，市场需求降低，杭州楼市正面临高库存、低去化局面。
11月4日傍晚，杭州市临平发布《临平区关于稳经济促消费补强政策若干意见》（以下简称“意见”），其中提到进一步完善住房政策，自发布之日起，对已落户的户籍家庭与非本市户籍家庭放松限购政策，同时在2023年9月30日前购买普通商品住房的给予50%契税补贴。
意见中提到“支持刚性和改善性住房需求”，对已落户杭州市户籍家庭或在杭州工作且有城镇社保（或个人所得税）缴纳记录的非本市户籍家庭，可在星桥、崇贤、东湖、运河、塘栖等街镇购买住房（含新建商品住房和二手住房）。符合条件的本市户籍家庭在上述镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制。各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变。
在2023年9月30日（含）前，购买临平区上述街镇普通新建商品住房的，在购房人办理不动产权证后，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。购买临平区非住宅新建商品房的，办理不动产权证后，对于购买800平方米以上的按照实际缴纳契税金额的30%标准给予补助，对于购买2000平方米以上的，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。
对于杭州此次调整购房政策，同策研究院宋红卫认为政策跟今年杭州下半年新房市场下行趋势明显及二手房潜在库存压力较大相关，10月份，杭州新房仅成交84万平方米，成交面积同比下降55%。二手房挂牌量超15万套，连续四个月下跌，二手房量价齐跌的压力传导到新房市场，导致新房市场信心不足。
“杭州新房市场最大的问题在两个方面，第一，购房者信心不足；第二，土地市场持续供应，潜在库存压力较大”。宋红卫表示杭州外围区域降温明显，此次临平区就属外围区域，凸显了当前房地产市场下行的压力寄希望于通过政策调整，恢复购房者信心。
多区域已调整限购政策
杭州目前已多区域全域或部分放松限购政策。
记者整理今年杭州购房政策发现，目前杭州萧山区、钱塘区、余杭区均已发布调整部分街镇的限购政策，加上临安区本身不限购，富阳区F类人才购房政策，杭州远郊区的购房政策基本做了全面的放开。
回顾今年杭州限购政策的调整， 临安区已全面取消限购。
富阳区购房政策调整已于9月1日开始实施。政策由落户杭州未满5年户籍家庭购买富阳区新建商品住房的要求，从“在购房之日前2年起在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”调整为“落户本市”。
非本市户籍家庭购买富阳区新建商品住房的要求，从“在购房之日前4年起在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个税满48个月”调整为“在本市范围内有城镇社保或个税缴纳记录”。
在富阳区购买住房（含新建商品住房和二手住房）不受“落户杭州市未满5年，在杭州范围内限购1套住房”的限制，即落户杭州未满5年的已婚或丧偶家庭，如在杭州限购区域内已有一套住房，可在富阳区购买第二套住房。
9月28日萧山区调整限购政策并开始实施。政策对已落户杭州的户籍家庭或在杭州工作且有城镇社（或个人所得税）缴纳记录的非本市户籍家庭，可在萧山区义桥、临浦、衙前、南阳、新塘、戴村、河上、浦阳、所前、进化、瓜沥、靖江、楼塔、益农、党湾等镇街购买住房（含新建商品住房和二手住房）。
9月30日钱塘区调整购房政策并实施。政策对已落户杭州的户籍家庭或在杭州工作且有城镇社保（或个人所得税）缴纳记录的非本市户籍家庭，可在钱塘区白杨、义蓬、新湾、临江、前进等镇街道购买住房（含新建商品住房和二手住房）。
萧山区与钱塘区，符合条件的杭州市户籍家庭在上述街道购买第二套住房不受落户满5年的限制，各类家庭在限购区域内限购的住房总套数不变。
9月30日调整并开始实施购房新政的还有余杭区，政策对已落户杭州户籍家庭或在杭州市工作且有城镇社保（或个人所得税）缴纳记录的非本市户籍家庭，可在仁和街道、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇等镇街购买住房（含新建商品住房和二手住房）。
在二手房过户方面，10月27日，临平区官宣首笔个人“带押过户”成功办理，且目前“带押过户”已在部分银行启动推广，将在线上、线下流程进一步优化完善后在全市各银行扩面推广，杭州还引入交易资金公证提存机制，保障跨行“带押过户”的资金安全。
值得一提的是，萧山区、余杭区、钱塘新区以及11月4日最新发布的临平区放松购房政策中提及的“有城镇社保或个人所得税”，记者经多名购房人士及房产中介证实，非户籍人员在非限购区域买房的实际操作中，只需缴纳一个月社保就能买房。
对此，中指研究院浙江分院副院长高院生对记者表示，此次临平区相关政策包括限购区域的调整，主要原因是10月杭州新房供应量较大，市场需求乏力，很多区域尤其是外围远郊板块销售压力非常大，在富阳、临安、萧山全域或部分区域放开限购政策后，此次临平区放松限购区域，主要目的是为了稳定市场，稳定楼市信心。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，这几个区域放松楼市限购政策，说明房子销售有压力，但现在政策很多，市场敏感度不高，政策出来建议做一些有力的宣传，有利于购房者更好了解。
高库存低去化，成交量创新低
“在刚过去的10月份，杭州楼市别说二手房，连新房市场的热度也下降了”。
杭州易居房友王阳告诉记者，二手房挂牌量非常多，杭州楼市成交量却明显降低，现在新房每日成交量只有200~300套，二手房每日成交量只有150左右，成交量明显较低。
来自中指研究院数据显示，2022年10月，杭州十区（包含临平、富阳）的新建商品住宅供应为110.06万平方米，环比微降2.4%，实际成交76.8万平方米，环比降幅达24.5%。
根据中指研究院监测新开楼盘数据分析，杭州“红盘”影响正在减弱，10月北部新城、未来科技城等热点板块仍在持续供货，但登记购房人数占比（占全城登记人数比值）由7月的70%下降至39%。10月购房中签率上升12个百分点至47.7%，项目流摇率39.1%，“流摇”项目25个，达全年最高。
在销售价格方面，根据国家统计局的数据显示，杭州二手房住宅交易价格7~9月已连续三个月下跌，其中，7月下跌0.3%，8月下跌0.4%，9月下跌0.6%，跌幅呈逐月加大走势。
杭州一房产人士告诉记者，杭州未来科技城，去年上半年房价最高的时候，有购房人8万元/平方米的单价买入，现在跌到只有5万元/平方米，甚至每平方米不到5万元。
“目前杭州楼市供应量维持高位，市场表现不及预期，中签率、流摇率、流摇范围有扩大趋势”。高院生表示，铁路北、星桥、临平新城等板块在“流摇”边缘挣扎，若市场进一步下滑，“流摇”或将成普遍现象，第四季度市场预期没有转变的情况下，有继续下探可能，开发商销售压力巨大。
对于杭州多区域放松限购后的政策效果，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，杭州是土地财政依赖程度较高的城市之一，楼市运行状况对杭州经济的整体影响较大。同时，杭州作为新一线城市投资性购房和楼市金融属性鲜明，杭州多区域放松限购，以及临平区给予50%契税补贴，效果可能相对有限。
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