土地的租赁期限超过20年的部分，到底是有效还是无效？因为最近我们在办理案件过程当中发现很多企业因为比如疏解的原因，因为腾退的原因，因为不符合当地规划的原因，有很多租赁集体土地，甚至租赁国有土地的企业，以租赁期限超过20年合同无效为由，要求解除合同或终止合同。这样的案例从2018年2019年开始，逐渐越来越多。那么，土地的租赁超过20年的部分到底是有效的还是无效的？
咱们先看一些相关的法律规定，《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。
《民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
如果各位企业主你们也遇到了这样的问题，也遇到了房东也好，集体经济组织也好，在土地租赁的合同超过20年之后，要求起诉说合同超期了无效，咱们一定要认真对待，不要完全拘泥于《民法典》或者《合同法》，不要完全拘泥，因为有特别法的规定，有特别法适用特别法。同样根据《民法典》及《合同法》的规定。如果有其他法律规定的，应当适用其他法律规定。不是说所有的租赁只是20年，不是这样的，完全不是这样的。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
关于《城镇国有土地使用权和转让暂行条例》里明确规定，关于住宅的最长使用年限是70年，工业的最长使用年限是50年，科教文卫等是50年，商业用地、娱乐用地是40年，综合用地或其他是50年。
所以，关于土地还是比较特殊的，如果各位企业主遇到这样的情况，一定要从以下四个方面来入手做工作：
首先，对自己遇到的情况进行一个明确的定性，遇到的是一个民事的问题还是一个其他方面的问题，一定要准确定性。第二，尽量多的搜集证据。第三，尽量多地去找更多的一些法律依据、法规的依据。第四，制定一个完善的、正确的、全面的维权方案，以此达到更好的维权目的。这就要求咱们企业尽量找一个专业的团队进行操作。
每个案子情况都不一样都需要具体分析，所以企业主如果遇到类似的这种情况，应该怎么办呢？建议及时找专业的律师团队进行分析，也可以向我们咨询，行政纠纷当然要找北京楹庭律师。律师团队会给指明道路，搜集事实依据和法律依据，出具简单办案方案之后，企业主再决定下一步如何解决。通过法律的工具来保障自己的合法权益。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
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