写这篇文章用了十四万条成交数据、涉及天津七个城区、2400多个小区，最终浓缩为10张图表，包括天津主城六区 海教园五年间的成交量与房价走势、2022年各城区二手房成交套价和面积的中位数、不同户型成交概况、各区成交量最高的小区等，方便大家一眼就能看出天津各城区、各户型、最主流的成交套价和面积。
近五年天津二手房成交量与房价走势
从上图可以看出：①长期以来，天津主城二手房成交均价一直在2.8~3.1万/平之间上下波动，涨跌幅度也就10%左右，市场其实是一个横盘的状态，21年成交量大增，今年又冷回来了......
②受制于数据平台的天然限制，我无法确定成交量是否贴合市场实际，但可以看出疫情之前，一般每年3~5月是天津二手房成交量最高的时期。
③2021年9月天津房价猛涨了一截，均价突破3.4万/平，原因是当年8月中旬天津出台了高考新政，以前是有户籍就行，现在不单要求户籍、还必须有天津本地三年高中学籍才能参加天津高考。新政狠狠刺激了一波主城二手房市场，因为天津最好的高中基本都在主城，同时天津中招和北京一样也是锁区的，想上主城区的优质高中、必须有城六区或海教园的学籍，而买房是落户籍、拿学籍最普遍的方式。
④这两年市场受疫情影响很大，比如今年5月天津成交量明显下跌，疫情过后6、7月成交量大增。经常有人说天津楼市不行了，非常冷清，房价暴跌什么的，但是数据证明天津主城楼市还是比较活跃的，虽然整体房价没明显涨幅，但也不至于说房价暴跌......
各区二手房成交数据解析
从上面两张图表，大家可以轻松看出天津主城六区现在最主流的成交套价、面积和户型。
①和平、河西、南开是天津房价最高的三大城区，尤其是和平区，在售房源占比远低于成交占比，说明该城区二手房市场非常活跃、甚至可以说供不应求，但和平区成交以200多万、30平左右的一室户型为主，想买套品质好、面积大的次新房很难，主流两室成交300多万，三室就奔着600万去了，和平的房价可以说津门第一、均价六七万、偶尔有单价十几万以上的房源成交，某种程度上可以比肩北京的二三流学区房。
②河北、河东、红桥的市场存在感相对就很薄弱了，尤其是河北区，在售房源占比远高于成交占比，说明该城区买的不如卖的多，但河北区也是天津主城房价最低的城区，均价2万/平左右，一室主流成交套价才71万，两室120万，三室199万，这房价和石家庄差不多了。
③海教园是一个很特殊的存在，一块位于津南区的飞地，它的特殊在于：主城之外的郊区，只有海教园的学籍有报考主城高中的资格，四舍五入海教园约等于主城第七区。再加上房子都很新，所以它也是一个被中介和新天津人热烈“追捧”的地域。
最后，给大家看一下天津主城各区二手房成交量前五的小区，以及它们各自的划片学校。
这篇文章是很严谨的数据分析文，对我而言，意味着开始填补京津冀学区房最后一块拼图；对读者而言，方便家长们初步摸清天津主城学区房的大致市场表现，有谱的朋友心里先估一下预算。
天津和北京学区房的某些逻辑是很像的，比如中招锁区，又比如小升初学区制派位，但差异也很大。关于天津的入学条件和方式，以及各城区详细的学区房调研，下个月开始陆续更新。慢工出细活，我会和北京石家庄一样，将天津每个小学的所有划片小区对着招生简章和贝壳地图一个个找完，所以您别着急，先点赞关注占个坑......
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