社会经验告诉我们，永远不要轻视那些广东衣着朴素外貌平平举止随意的中年女子，因为你永远不知道她们的牛仔裤腰间挂着几套房。“包租婆”的战斗力，在星爷的电影中便可见一般。这种职业看似满满现代化气息，实则流传已久。
时间往上推几百年，中古的宋朝，便已经有“包租婆”——或者说租贸房屋的生意人出现，那么，宋朝的“包租婆”需要做些什么，又能挣到多少钱呢？
最基本的，你需要熟读《宋刑统》，明确自己能干什么不能干什么，合法的挣钱才是王道。那么，依据宋朝律例，怎么才能当好一个“包租婆”呢？
首先，你要给予你的新住户足够的耐心。与现代的买定离手给钱入住不同，在宋朝，如果你迎来了一位新住户，千万别急着跟他收押金和租款，你应该温柔的为他接风洗尘并帮助他安家整顿，直到五天后，你才能跟他要租金。
毕竟，古代和现在不同，在没了搬家公司和货运卡车的情况下，搬家着实算一个大工程，为此给出五天时间毫不为过。忍一忍，五天嘛，很快就会过去的。忍不住怎么办？那也没办法，宋律明确规定：“假每人户贸屋，免五日为修移之限，以第六日起掠”。为了不蹲号子，还是老老实实等五天吧。
其次，不要尝试坐地起价。现在的剧中常见那种角色失业后又被通知涨房租，使得本就贫困的家庭雪上加霜的情节在宋朝是演不起来的。要是有，那就是法制剧，因为不许擅加房租是政府反复规定过的。
景德四年，宋真宗下诏：“如闻店宅务将人户久赁屋增就钱，但成劳扰，速罢之。”又在大中祥符三年再次规定：“在京店宅务，自今止以元额为定，不得辄增数划夺，违者罪在官吏。”这种情况下还敢涨房租的话，在下敬你是条汉子。
其三，租者不可夺赁。什么意思？这条是针对商品房来说的，你租房子做生意，生意做红火后房主看着眼馋，要求涨租或分红，这就叫夺赁。不要觉得这是无稽之谈，这种事在宋代是发生过的。同样是景德年间，京城百姓租赁官屋居住生息，因商贸获利良多，店宅务看着眼馋，上奏真宗言：“人获利多而输官少，乞增所输，许夺赁，若人重迁必自增其数。”奏折写的倒是冠冕堂皇，条件也足够诱人。可惜皇帝不吃这一套：“岂不太刻耶，先帝屡常止绝，其申戒之。”
“先帝屡常止绝”——这不仅仅是真宗爱民，更是前代传下来的规矩。两座大山压下，还是别想着分一杯羹了吧。
其四，买卖不破租赁。用现在的话来说，就是要遵守租房合同上的租房日期与约定，擅意改变则需要补偿。如孙觌在与运使陈靖直所通书信中便提到一个案例：和州人李侃租住本州人彭氏之房屋，然“彭氏欲卖侃所居治丧”，李侃止之，并拒付租金。彭氏遂寻耶侩聂政，屋发买他人，侃怒，“讼于前守赵子鋐，并乞治牙人不批问之罪。"
但太守在翻阅过相关律法后，认为“侃非州典主，又非亲房，只是赁户”你和人家房主非亲非故，就是单纯的金钱交易关系，你一个租客，“岂有业主出卖而批问赁户者？”但是话虽这么说，报案人的情绪还是要照顾一下的，于是太守处置了那两个牙人，算是对李侃的安慰。
文段中不难看出，在宋朝的律法中，租户是无权干涉屋主对房子的处理权的。那为什么又要“堪觉两牙人”呢？并不是他们接到委托卖掉房子错了，错的是在卖之前没有提前告知租户，更没有和李侃商量赔偿等问题，罪由此而来。
但有一说一，这个问题其实应该是你这个“包租婆”应该解决的。家里出了变故，需要变卖家产无可厚非，但是既然已经把房子租出去了，就该和租户商量好赔偿及搬出的日子，一切就绪，才能卖掉房子。人家还在住着，你突然上门把人家丢出去，肯定是不行的——委托牙人也不行。孙觌在书信中也提到这一点，认为仅仅惩罚牙人是不对的。
所以啊，要是你家出了事儿需要卖掉自己的房子，千万记着和租户商量好，不然人家一怒之下告个官，遇到赵子鋐且不提，万一遇到孙觌呢？保险起见，还是别冒这个险，乖乖交涉好为妙。
除此之外，修缮房屋也是你的责任。这一点同现代大同小异，无甚多做解释。在现代，星爷会催“包租婆”给水，而在宋朝，你的租户也会催你修房子。不同的是他们会稍微文雅一点，不会冲你大喊：“包租婆！怎么突然之间没有水了呢？”，他们只会斯斯文文的告诉你：“屋新人喜，居屋敝人斯去，主若缮修完，何时不能住。”
这就是在委婉的催你了，你要是装没文化听不懂，没关系，租户还有更直接的方法让你懂。宋理宗宝祐年间，就有租户因“房漏不入赁房钱”而被告上官府的案例，而官府最终的判定是租户无罪。嗯，这方法真是简单粗暴又气人还挑不出来有什么不对，还能怎么办呢？老老实实给人家修房子吧。
好的，现在我们已经知道怎样在宋朝当好一个“包租婆”，现在让我们来看看我们的主要客户群体都有哪些人，毕竟，知己知彼，百战不殆嘛。
首先，官府群体。是的，你没有听错，在宋朝，官府不仅会对外出租房屋，也会在某些时候租用民屋。如嘉泰二年，高载任县尉的嘉定府峨眉县就“以廨圮僦民居”。黄岩县（今浙江台州市西南）主簿厅在废弃后也曾“僦民居”。建德府建德县（今浙江建德市东北）曾因官廨“毁于火，僦民屋”。从文段中可知，官府租赁民屋多是在官府因意外损毁而尚未修葺好之时，其实并不常见。
然官府租房虽不常见，官府的工作人员租房却是常态。毕竟，宋代虽分配官邸，但是总归僧多粥少，官职不够高或者交替致仕的官员多是租房居住，如宋度宗时的王爚就在进官时“僦民居，而舍相府与新相。”秦桧也在辞官后“归建康僦舍以居。”官员租赁房屋的热潮应当是宋初时：“祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”不过刚建国嘛，百废待兴，也可以理解。
除官员外，军人也是宋代租房的主力军之一。西有夏北有辽的宋朝其实很惨，游牧民族在边境虎视眈眈的情况下，大量的军队成了必然。人一多，补给安顿就出了事儿，什么粮草啦，军饷啦，住房啦都会时不时的出现问题。这种事儿发生的频繁了，遭不住的大兵就只能自己想办法。于是，继官员外，军人也开始租住民屋。如淳熙十三年，枢密院上本奏的那样：“本州僻在海隅，军民杂居，动辄生事。军人无营可归，多是在外赁屋居止。”“无营可归”，“多是在外赁屋，”军人们沦落到此，实乃政府失德也。
刨去政府相关人员，民间群众也是我们的大客户，最常见的便是商人。宋代商品经济之发达，从张择端的《清明上河图》便可见一斑。“全民经商”的宋代，商铺出租自然也是一热贸。如上文提到的“夺赁”便是专门为商品房所设定。除夺赁外，朝廷还规定道：“府民有赁店宅务客店者，与免诸般差遣。”扶持力度之大，难怪宋朝商品经济能发展到如此规模。
商品房外，民居也是租赁界的一块大蛋糕。“今天下民虽曰上户，皆侨居寄处，至或假赁舍宇。”虽说称为上户，却依然需要借住在别人的居所或租房居住。上户都住不上属于自己的房子，贫民就更不用说了。好在宋朝廷爱民，总会时不时的扶个贫。像大中祥符七年，真宗就下诏：“诏贫民住官舍者，遇冬正、寒食、免僦直三日，此节日方免之始也。”这样的举动就很得民心了。
除了上面几个大客户，还有出家人归正人外国人………这些都属于我们的客户群体，放租之前，千万要识得对方身份并了解朝廷相关法规，这样才算得上是个称职的“包租婆”。
具体收入了解了责任也弄明白了客户们，接下来我们来谈谈你们最关心的话题——当个“包租婆”，能挣到多少钱呢？这一点啊，宋朝和现代其实差不多，能收多少赁金，主要看你的房子质量，地段和当时的行情。
据《宋代物价研究》可知，在宋朝，京师开封的租赁价格高而别的地方州县较低，就总体的房屋租赁价格来看，南宋高而北宋低。
那么，京师的房子租赁价格高，有多高？据史料记载，大中祥符六年华容县令女婿张氏的住宅“日僦钱五百”，粗略计算，一月大概十五贯钱，又闻司马光曾上奏道：“官户、寺观、单丁、女户，有屋产，月收僦直可及十五千”一月可收租金十五贯，这是高级官员们租赁房屋的价格——换个说法，这是宋时最贵的房租。显然，中下层官员与百姓是住不起这样的房子的，据官府所载店宅务之帐本可知，普通的京师房子一月约需五贯，也就是说，北宋开封府的房子租一月，大概需要五贯到十五贯钱。
与京师相比，地方州县的房子简直是良心价。青州王曾就“作屋百二十间，岁入学钱三十一万。”一百二十间屋子，一年的租子就可以收三十万万，之后又“作屋145间，每月收入达六十七万”王曾的房子每间每月大抵二百多文，又有其他零星散户“日掠房钱六文”，每天收六文房钱的，更有甚者“每间赁不过三五文”。这样算下来，每月不过二百文，和京师的赁金相比，十不过一。果然天子脚下，寸土寸金啊。
综上所述，我们可以清晰的知道，要想在宋朝当一个“包租婆”，我们需要通阅法典了解客户还要尽职尽责老实本分，最重要的还是要投生个好地方。都是包租婆，但是开封的和青州的就是不一样——这一点和现在尤为相似。。
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