世界上每一座伟大城市的迭变,本质都是城市板块的价值裂变。一座城市在发展的洪流中,最重要的要素是什么呢?

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那么,在宁波主城区房价普遍4.5W元/㎡,外围城区房价普遍3W 元/㎡的时代,有这么一个区域,它可以被称之为价格洼地,因为它所蕴含的“超级能量”,还远远未被发掘。

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在今年的十四五规划中,宁波首次提出打造副城:“促进慈溪城区、余姚城区和前湾新区相向融合发展……加强三地与主城区融合联系,打造高质量发展重要引擎和宁波都市副城”。

余姚、慈溪、前湾新区,一直是宁波历届市委、市政府着墨甚重的重要板块。在“十三五”规划中,宁波就曾明确提出“推进余姚、慈溪和宁波杭州湾新区联动发展,打造宁波都市区副中心”。

显然,相较以往,“十四五”规划对这片区域的谋篇布局,用力更深——事实上,对该地区的谋划首次以专章专节的方式表述,亦可见一斑。

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从“副中心”到“副城”表述之变,向外界传达出一个清晰信号——这一区域,将成为宁波发展的“热地”。

杭州湾新区地理位置得天独厚。居于上海市、宁波市、杭州市、苏州市的几何中心,是沪杭甬经济圈的一个中心区,是宁波市接轨上海、融入长三角的门户地区,也是中国长三角经济圈中最具发展潜力的战略要地。

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由于杭州湾新区地理位置的特殊性,对于交通的通达性和效率有着更高的要求。除了杭州湾跨海大桥之外,还有全世界最长跨海高铁大桥——沪甬跨海大通道(在建);中国第一条超级高速公路——杭绍甬智慧高速(在建);沪嘉甬铁路预计2024年通车、以及宁波到慈溪等多条城际铁路(规划),未来杭州湾将纳入上海、杭州1小时交通圈

依托于多层级的政策支持和优越的地理空间位置,杭州湾的发展地基已经夯实。在此之上,一个区域的发展动力,需要经济基础、人口密度、产业集聚、名企名校等多维度的协调发展。

从实打实的数据来看,杭州湾的GDP、人口、工业总产值、财政总收入、规上工业企业总数、生活配套等等都已有了非常大的发展跨越。

GDP

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2020年杭州湾新区GDP约680.2亿元,按可比价格,同比增6.8%,增速继续保持全市第一。680亿的数据与奉化区几乎持平,但人口却只有奉化的58%,经济活力强劲。奉化主城目前的房价已突破2万,杭州湾的未来又会是多少?

按照发展趋势和目标,2025年人均GDP将力争达22万元左右,GDP目标约1760亿元;2035年人均GDP力争达30万元左右,目标约3750亿元。杭州湾的经济实力已经处于高速发展阶段,并且在不断向新。

产业

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2020年杭州湾规上工业总产值1697.6亿元,同比增长3.4%。地区生产总值、规上工业总产值、财政总收入年均增速分别为23.9%、18.5%、29.2%,是长三角经济发展速度最快的区域之一。

从产业高度来看,杭州湾已经引进了26家世界500强企业,共45个项目,总投资超1600亿元。吉利、大众、联合利华、联想、博世、软银、上汽、首钢、方太等国内外龙头企业,中科院宁波材料所杭州湾研究院、复旦大学宁波研究院等研发平台,共同形成了高端产业集群,带来了充沛的发展活力和创新动能,并引入了6.6万余人才,高层次人才达6000余名。

人口

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截止2020年,杭州湾新区常住人口约32余万人。虽然相较于余姚、慈溪,还有不小的差距,但不可否认的是,4年时间,约10万人,近43%的增长率,已经是比较可观的,随着人口基数越来越大,如果能继续保持这样的高增长,人口目标实现将超额或是超前完成。

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按照发展目标进度,至2025年规划总人口为80万人;至2035年规划总人口125万人,这意味着会催生大量的购房需求,对于各项配套的需求也同样会不断增加。

杭州湾的涨势如何呢?从杭州湾的拍地来看,地价只有宁波主城平均数的一半,这样一个高能级新区,洼地效应是明显的,如果从沪、杭、甬三地主城2.5-5.5万/㎡的均价来看,对位处三地几何中心的杭州湾形成了一个挤压效应,包括环沪的嘉善新房价格已经到达约1万9/㎡,花桥最高还冲击过3万/㎡,就连最近的余姚、慈溪都在冲击2万/㎡的单价,杭州湾的上涨空间值得期待。

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但是杭州湾一年下来也有15-20%的涨幅,对于杭州湾市场来说,长持要比短线更合适。杭州湾新区是宁波直属的新区,对比周边均价,未来房价到达3万以上才更合理,而这也只是时间问题,和杭州湾共同成长的人终将会看到这一天。

房产投资玩的是长线,信奉的是「长期主义」。只要底层逻辑不变,也就是人口和经济是长期维持正向增长的,就不怕房价会跌下来。

在杭州湾新区买房,越早越好,投资者一定要果断现在杭州湾新区为了招商引资,引进人才,新区限价严格,这是杭州湾新区房价低、不限购的根本原因;但是随着城市发展进程的快速推进,随着导入人口的越来越多,杭州湾新区房价暴涨是迟早的事情。好房是抢来的,不是买来的,保持行动力和嗅觉,枪声一响,马上冲到前面,后面都是拥挤和踩踏,“前面吃肉,后面喝汤,最后的韭菜陪跑”。

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