和国内那些古老城市相比，青岛是一个新兴城市，用上“青岛”这个名字只有100多年。
为了系统分析青岛的百年建城史，我查阅了大量资料，大体理出青岛城市的变迁过程，现分享给大家。
01 建国前
1897年11月1日夜，山东西南部的巨野县，两位德国神父被杀，史称“巨野教案”。德国以此为借口强行占领胶州湾，迫使满清签订了丧权辱国的中德《胶澳租界条约》。
根据《胶澳租界条约》，德国租借了环胶州湾551平方公里的地区，并以“青岛”命名。这是“青岛”一词首次以行政区划名字出现在历史舞台上。
上图是1898年的《胶澳总督府辖区图》，德国租借区域以胶州湾为中心向周围扩散。后来有很多传言，说德国人是打算把胶澳租界发展成环胶州湾湾区城市的。
说到这里，我猛然发现这区区三段字里就有了两个百年历史偶然，一是21世纪里青岛市对口帮扶巨野所属的菏泽市，二是青岛又回归了“环湾发展”，似乎冥冥之中自有天意。
德国人占了青岛，但城市发展是要一步一步走的，德国人首先选定的根据地是现市南区的青岛湾沿岸。
上图是2016年德国人盖特·卡斯特向青岛捐赠的《1898年青岛鸟瞰图》，这块地方就是青岛城市发展的起点。
由于大规模城市建设还没有开始，上图中反映的还是最原始的“村容村貌”，据说可以看见上青岛村、下青岛村、小泥洼村、大鲍岛村，当然青岛栈桥那时已经成为一个标志性建筑。
此后，青岛城区就以此为起点快速地发展起来。
下图是1902年青岛鸟瞰图：
下图是1910年青岛鸟瞰图：
下图是1913年青岛市区图：
很明显，青岛的市区规模在快速地加密、扩大，到1913年已经从青岛湾沿岸发展到现在的大港小港。这一片发展起来的区域中，有两个交通大配套，一是青岛港，二是胶济铁路的起点青岛火车站。可见，100多年前交通配套就是那么重要了。
下图是第一次日占时期的青岛市区地图（1914-1922年之间，具体年份不详），青岛市区明显向东扩了一点：
1922年12月10日，中国收回青岛，辟为商埠。1929年7月设青岛特别市，1930年改称青岛市。这之后的一段时间是青岛的辉煌时期，一时人文荟萃，洪琛、沈从文、王统照、康有为、闻一多、杨振声等人都在青岛留下了历史足迹。
这一时期，青岛的市区又有所扩大，下图疑似是1936年的青岛市区地图：
这张照片比较清楚，青岛市区向北已经扩张到现在的市北区长春路，台东区域那时候已经有了“商圈”的雏形，南边的海边也已经从青岛湾发展到了汇泉湾、太平湾。
需要说明的是，上面这些图只是青岛市区图，其实那时候北边的四方、沧口已经有了一些工厂，主要是纺织厂、化工厂，像青岛著名的国棉一厂到国棉九厂，以及纺织业配套的青岛化工厂（现青岛海湾化学）、青岛染料厂（现青岛海湾精细化工）等。
正是依靠这些，那时候上海、青岛、天津三市棉纺织设备占全国70％左右。青岛棉纺锭份额占全国的7.5%，与上海、天津一起被誉为“上青天”。
那时候四方、沧口与青岛市区的关系，就像现在即墨、胶州、胶南与青岛市区的关系，虽然有了一定的工业基础，但在人文气息上仍是郊区。
至于如今市南、市北、李沧三区的东部，以及崂山、城阳等地，那时候还都是农村的面貌。
从这一时期的青岛可以得出一个真理，一个城市经济繁荣时，往往也是人文鼎沸时。
02 建国后
新中国成立之后，青岛的市区范围延续了建国之前的区域。
下图是1957年的《青岛市区街道图》，其范围和上面民国时期的区别不大：
前面说过，青岛的纺织、化工等支柱企业都在四方、沧口，因此那时候流行“北工南住”，很多在四方、沧口工作的人都居住在市南市北区。
为了解决“北工南住”的交通问题，青岛的5路公交电车就是那时候建成通车的，从胜利桥（青岛造纸厂）到火车站，简直就是为“北工南住”专门定制的。
慢慢的，这些纺织、化工企业周边也产生了居住区，即使到现在，还有不少那个年代的工厂家属楼。因此，青岛的市区范围就延伸到了四方、沧口：
上图是1964年的青岛市区图，可见四方、沧口虽然被纳入了市区范围，但仍是以工厂为主，居住区比较少，没有形成规模。
从此往后，一直到1990年代，青岛市区的建成区基本就集中在上述这个范围内。可市区之外，青岛郊区或者说是青岛的辖区范围却一直在扩大。
建国之前，青岛是特别市，辖区只有市内几个区，也就是下表中1949年的范围：
下图是1964年的青岛全域地图，左下角就是青岛的市区，也就是市南区、市北区、台东区、四方区、沧口区，东边以及北边的广大区域就是并入不久的崂山县。
一个转折点是1978年，成立黄岛区并划归青岛，同时划给青岛的还有胶县、胶南县、即墨县。此时，青岛市区范围终于实现了扩大，增加了黄岛区：
下一个转折点是1983年，平度县、莱西县划归青岛，青岛现在的全域地图到此实现大齐聚，之后就是内部的区划调整了，再也没有了面积的扩展。
以后的时间里，青岛相继设立崂山区、城阳区、即墨区，并对李沧区、市北区、黄岛区进行区划调整，胶县、胶南县、即墨县、平度县、莱西县撤县设市，最终形成了现在七区三市的格局。
虽然辖区面积扩大了很多，但在很长的一段时间内，青岛的市区建成区仍是“市南区、市北区、台东区、四方区、沧口区”那一块地方。
可以说，发展了几十年，青岛一直没有跳出上面这一块地方，城市发展进入了瓶颈期。 一个标志性事件是，1992年4月的全市建设工作会议上，青岛的老书记第一次在公开场合批评青岛得了“红瓦绿树综合征”。
青岛患得这个“红瓦绿树综合征”一直持续了很多年，直到现在仍有部分青岛人有着这个“病症”的症状。
此时，青岛干了一件“惊天动地”的事，卖掉西边处于成熟地段的市府大楼，筹集资金发展东部，并率先把市府搬迁至现在五四广场的地方，以行政迁入的意志力告诉大家青岛东部的机会来了。
青岛一时领天下先，此后全国掀起了一股市府搬迁的热潮。
城市发展总是以拆迁为基础的，此时青岛的第一次大规模棚改开始了：
上图中的上面是浮山所、下面是辛家庄拆迁前的照片，这是青岛东扩路上率先拆除发展起来的地方。
由此，青岛的行政、经济中心从青岛湾转移到浮山湾：
以上就是建国后至二十世纪末青岛的城市发展过程，前面几十年平平无奇，最后几年开天辟地。
正是有了这二十世纪最后几年的激流勇进，才有了二十一世纪青岛城市的快速扩张。二十世纪最后几年打的这个基础，让后面的青岛受益匪浅。
03 二十一世纪
进入二十一世纪，青岛城市扩张的步伐迈得更大、更快、更大胆了。
可以说，二十世纪的最后十年，成就了市南东部；二十一世纪的第一个十年，则成就了原市北区东部（浮山后）以及崂山区南部。
再往后，二十一世纪的第二个十年，原四方区东部（新都心）和李沧区中部（李村）、东部（东李）也发展起来了。
下图就是青岛市区扩张的路线图：
红色的箭头是建国前的青岛底子，橘色的是二十世纪最后十年的市府东迁，绿色箭头是二十一世纪第一个十年，其他颜色则是二十一世纪第二个十年的成果。
可以发现，最近短短30年的时间，青岛扩大的市区面积超过了过去近100年的成绩。
这30年，青岛的市区发展虽然很快，但也算是一步一个脚印，循序渐进地把市区向东推进到崂山脚下，向北推进到虎山山麓。但在最后十年里，在外围新区的发展上，则走了另一条路子。
青岛的新区天南海北地建，已经足足有10多个。这些新区中，与市府距离最近的是隔着胶州湾“只有”20公里的自贸区。
我在以前的文章中曾经算了一笔账，位于即墨区的蓝谷，与即墨市区的距离为20公里；位于城阳区的轨交区离城阳区中心20公里，高新区离城阳区中心10公里；位于胶州市的临空区离胶州市区10公里，上合示范区离胶州市区15公里；位于黄岛区的自贸区离黄岛中心15公里；位于原胶南市的军民融合区离胶南中心7公里，董家口经济区离胶南中心35公里。
这些新区离原有青岛市区远点也就罢了，可离本行政区的中心都那么远，让人很有点“步子大了扯着淡”的危机感。
青岛要提防“红瓦绿树综合征”，也要提防“自大妄想症”。
这些新区很大程度上是依靠一股行政力量支撑的，一旦这股力量撤力，那结果就会很严重。像蓝谷的这几年发展，像这几年新区房价的无底线下跌，都说明了问题所在，这也是很多“鬼城”产生的原因。
青岛是一个二线城市，其经济、行政力量有限，过度的把力量分散，很有可能得不偿失。像青岛前些年实行的“腾笼换鸟”，这是一个好政策，但把企业过度分散的迁往胶南、胶州、平度等地方，有可能会造成市区产业空心化，郊区也因为太过分散、后继无力而难以发展壮大。
最近几年的种种迹象表明，青岛也发现了这个问题，正在重新向百年前那个“环湾城市”的目标靠近。这从以下两点就能看得出来。
一是“三湾三城” 向“环湾”转向。
青岛在2010年代中期曾提出“三湾三城”的发展概念，上面所说的蓝谷就是那时提出的“东部湾城”：
到了去年初发布的《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，青岛最粗的发展轴已经转向了北方的城阳、高新区、胶州，并把城阳列入主城区：
“三湾三城”变成了“一湾三城”，这个“湾”就是胶州湾，“三城”则变成了环胶州湾的东部城区（青岛市区）、西部城区（西海岸新区）和北部城区（城阳、胶州、即墨）。
另一个转向标志是，青岛向市区发展回归。
2022年以来，无论是《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》，还是《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》，都提出了盘活存量资源、低效用地再开发、城市更新的计划，为此还召开了多场相关的高规格会议，并沿胶州湾提出了首先要实施的10个片区：
当然，这背后也有棚改暂缓、旧改加速、郊区楼市萎靡的多重影响，但青岛城市发展的再次转向迹象已经很是明显。
在我看来，这种转向是十分正确的。
住房和城乡建设部城市交通基础设施监测与治理实验室曾经发布过主要城市的通勤半径：
青岛的通勤半径是25公里，全国通勤半径最长的北京、深圳也只有40公里，以青岛的城市级别和发展现状，北京、深圳就是未来很长时间之内青岛城市发展的上限。
我以现在青岛市府的位置为圆心，把青岛的25公里和40公里半径画了出来：
可见，青岛的40公里半径才刚刚到达即墨、胶州、原胶南市区，而胶州湾正好全部被纳入了25公里半径。正是因为此，青岛才有了向环湾发展回归的意图。
既然青岛要环湾发展，要向主城区回归，那么我们就看看青岛下一步发展的重点在哪里。
下图是青岛的卫星云图，可以发现环湾范围内，只有北岸的红岛、高新区，西岸的上合、自贸区没有发展起来，而东岸的楼山后也是遍地搬走后的旧工厂。
在今年山东发布的《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》《山东省新型城镇化规划（2021-2035年）》等规划中，提到青岛时涉及到的唯二发展片区就是上合、自贸区，由此可知上合、自贸区将是青岛下一步的发展重点，也是新的经济增长极。
北岸的高新区发展空间已经很有限，红岛片区受制于拆迁进度始终没有大的发展，这里或将是青岛环湾发展的短板所在。只有堵上了这一短板，青岛的环湾大城市梦想才能合拢。
东岸的楼山后、沧口、老四方、邮轮母港区等已经被列入《青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》，期待未来有大的改变。
同时，胶州湾大桥、海底隧道、地铁1号线和8号线已经开通，未来还有地铁2号线和第二隧道，胶州湾三岸三城的交通将会更加方便。
等到这些“欠发达”区域跟上来，青岛的百年环湾梦想将会彻底实现。我想，那一刻不会太远。
本文来自青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析。本文部分图片来自青岛档案馆（青岛城市档案论坛），在此感谢！
#青岛##青岛##山东##西海岸新区##济南#
,
