原创 刘晓博 过去4年（2018-2021）里，哪些城市卖地收入最丰厚，成为中国土地市场的超级收割机？，我来为大家讲解一下关于三四线城市土地供应?跟着小编一起来看一看吧!
三四线城市土地供应
原创 刘晓博
过去4年（2018-2021）里，哪些城市卖地收入最丰厚，成为中国土地市场的超级收割机？
哪些城市，在过去4年通过土拍给市场带来最大的供应量？
哪些城市土地供应量长期偏小，未来楼市可能供应短缺？
我们根据“中指研究院”公布的，过去4年中国土地供应量金额最大、面积最多的TOP50城数据，进行了统计分析。
1、谁是土地市场的“超级收割机”
从上图可以看出，过去4年卖地收入超过1万亿的城市只有两个——杭州和上海。
杭州曾连续3年位居卖地收入第一，上海在2021年反超杭州拿下“新科状元”头衔。
这两个城市在土地市场不景气的2021年，都收获了超过3000亿的真金白银。
如果说杭州、上海位居第一层次，那么广州、北京、武汉、南京则处于第二层面，4年总卖地收入基本上在7000亿到8000亿的量级。
我们可以折算一下，8000亿到10000亿，可以修建多少公里的地铁。几年前，1公里地铁基本上造价在10亿元左右。最近几年成本显著上涨，按照1公里15亿计算，如果能卖地8000亿，则可以修建533公里的地铁。
为什么有些城市一般预算收入不算高（比如武汉、南京等），但地铁修建突飞猛进，跟卖地收入有密切的关系。
成都、苏州、天津、重庆处于第三层级，4年累计卖地在4000亿以上、5000亿以下。
佛山、宁波、郑州、西安、深圳、济南、青岛，这7个城市处于第四层级，4年累计卖地收入在2900亿到3900亿之间。
4年里，全部进入TOP50城市的一共有36个城市。这36个城市的4年累计卖地，最少也有1130亿元。
纵观这份36城4年卖地成绩单，我们有两个发现：
第一，能持续卖出土地的，基本上都是“有显著人口增量的高级别城市，及其都市圈核心城市”。
比如4大直辖市全部进入前十名，经济总量和人口比较多的省会城市也都进入了前36名，5个计划单列市只有大连没有在榜单上。
能进入前36名的普通地级市，也基本上都是核心都市圈成员（东莞、佛山、惠州、绍兴），省域副中心城市（徐州）、或者省内某个都市圈的牵头城市（珠海、温州）。
第二，能持续天量卖地的城市越来越少，即便是36个上榜城市差异也非常大。
中国地级市和以上级别的城市，有300多个。但4年累计卖地收入超千亿的，不过40个左右（本榜单有个别遗漏）。真正能通过土地收入“挣大钱”的城市（平均每年1000亿），也不过10个左右。
展望未来，随着中国经济增长方式的转变，城镇化率逐步见顶，土地出让难度将越来越大。那些过去几年卖地比较多的城市，则需要消化存量，能否持续获得卖地高收入，将很难说。
2、人均卖地收入排行榜
用过去4年累计卖地收入，除以当地常住人口，可以得到人均卖地收入。
政府从土地上拿的钱，最终要由市民接盘。人均卖地收入越多，未来需要居民接盘的就越多。这将挤压当地居民的收入，提高居民杠杆率。
杭州过去4年人均卖地收入为9.1万元，在36个城市里高居第一，单独成为一个档次。
上图是杭州统计局公布的金融数据。截至2021年11月末，杭州居民住户贷款总额达到了22577亿元，同比大增13.6%；同期杭州住户存款余额为15558亿元，增长了9.5%。
用住户贷款余额除以住户存款余额，可以计算出杭州居民的贷存款杠杆率为145%，这是全国最高的。用住户存款余额减去住户贷款余额，可以算出杭州居民的“净存款”为-7019亿元。
杭州的常住人口为1194万人，杭州平均每个居民在银行的净存款为“-5.88”万元。这在全国各城市里，不是第一就是第二。
卖地多、住房供应量大、成交量大、居民杠杆率高，这就是当今杭州楼市的基本面。虽然杭州经济非常活跃，人口增量也不错，但卖地这样多、政府集中从土地上获取这么多收入，未来对经济的影响将如何，有待进一步观察。
南京的情况跟杭州有点类似，人均卖地收入4年累计7.37万元，位居全国（内地）第二名。南京的住户杠杆率也比较高，下面是截至2021年11月末的数据。
我们可以计算出，南京的住户杠杆率（贷款/存款）143%，跟杭州的145%极为接近。
南京居民的总净存款为“-4636”亿元，人均净存款为“-4.98”万元。也是属于非常敢负债的城市。
武汉和珠海，处于人均卖地收入的第三档次，都超过了5万元。
常州、厦门、广州、佛山、上海、宁波、绍兴这7个城市，人均卖地收入超过了4万元，处于第四档次。
人均卖地收入比较少的城市，是重庆、潍坊、石家庄、徐州、南宁、惠州、深圳、东莞。
人均卖地比较少的城市分为两组，一组是经济相对不太发达的地区，另外一组是深圳东莞惠州（深圳都市圈）。
东莞的情况跟深圳类似，也是土地面积狭小，新增住宅用地比较少，主要是通过城市更新来增加供应量。
重庆历史上卖地非常多，当前楼市仍然在消化历史上的天量供应，所以最近4年卖地相对少一些。
3、谁的新增供应量最大
过去4年，哪些城市的土拍给楼市带来了更多的“新增面积”？
从上面表格可以看出，武汉、天津、青岛、西安、上海、重庆等城市名列前茅。
武汉四年总供应量达到了8200多平方米，天津为7887万平方米，青岛为7094万平方米。
供应量最大的前三个城市里，目前有两个——天津和青岛，楼市持续低迷。
重庆的供应量虽然有所减少，但由于人口基数大、管辖面积大、人口多，所以仍然名列前十。
过去4年供应量最少的，不出意料仍然是深圳。
深圳倒数第一、厦门倒数第二、福州倒数第三。这三个城市未来楼市面临的去化压力比较少。其中深圳由于人口太多，未来上涨压力不容忽视。
4、谁的人均供应量最大
用4年总供应量除以常住人口，可以更清楚地看出哪些城市供应量是真的小，哪些城市是真的多。
于是有了下面这个表格，人均供应量从小到大排行。这是未来楼市上涨压力的一个重要指标。
深圳过去4年人均供应量（通过土拍，不含旧城改造）只有0.66平方米，是全国供应量最少的，而且属于极度少的级别。
深圳楼市未来会发生什么，是显而易见的。为了压制深圳楼市的上涨动力，只能不断加强行政手段的调控，深圳限购、限贷、限价、限售将会长期存在，而且会是全国最严的。
房地产税试点，估计也会优先考虑深圳。但深圳消化房地产税试点的能力，显然是最强的，因为供应量少、人口多、居民自有住房率偏低。
展望未来，让深圳扩容才是解决问题的根本办法。中国经济是政府主导型的，扩容远比都市圈更有效率，可以少走弯路。
北京过去4年人均供应量只有0.97平方米，未来楼市上涨压力也会比较大。估计未来4年，北京卖地收入会超过杭州和上海。北京跟深圳不同，不是没有土地，而是最近几年没有怎么卖而已。
福州、温州、重庆、东莞、厦门、广州等城市的人均土地供应量，也比较低。
人均供应量偏高的城市是：珠海、青岛、长春、贵阳、常州、武汉、济南、南京、南通、天津等城市。
珠海相对特殊一点，是养老城市、旅游城市，人口基数少，这个城市的新房本来一半以上都是外地人来买的。
按照珠海新盘过半卖给外地人来折算，珠海人均供应量应该除以2，大概跟郑州的水平相当。
有限购措施，外地人本来就买的比较少的城市，如果供应量偏大，将来会比较麻烦，未来需要放松限购才能完成去库存。
