2022年，北京写字楼市场的日子不太好过，尤其是中关村、上地、望京等所在的北部市场。
空置率常年低于5%，平均租金仅次于金融街，这是以往中关村写字楼市场的亮眼数据。但高力国际最新发布的数据显示，该区域空置率近15年里首次攀升至10%以上。对于中关村而言，今年或许将成为转折性的一年。
高力国际数据显示，2022年四季度，中关村甲级写字楼空置率为11.6%，同比上升4.4%，租金下降4.6%为367.2元/月/平方米。戴德梁行报告的数据显示，中关村商圈空置率为14.6%。
「实际上，互联网巨头的写字楼需求在一两年前就已消化完成，势必要对零散面积做出整合调整，提前解约、退租的情况也顺理成章。」高力国际华北区研究部负责人陆明指出，部分子市场空置率出现大幅上升主要是由于需求不足和退租面积增多所致。
2021年，互联网科技行业在全办公楼市场共租赁了超过130万平米的办公面积，腾讯、快手都曾大手笔租下10万乃至20万平米以上的面积。而2022年，该行业大幅缩减到只有不到30万平米，不及去年的25%。
受限于新业务扩张停滞、办公面积整合等因素，今年以来互联网公司退租整合在中关村、上地、望京等区域不断出现。
36氪获悉，由于字节跳动自持物业中坤广场逐渐投入使用，原本中关村区域的天作国际、大恒国际、威胜大厦、互联网金融中心等办公面积退租超10万平米。爱奇艺搬离了此前整租的鸿诚拓展大厦，面积约31000平米。而腾讯、京东的部分部门也离开了中关村。
建信中关村产业园REIT的底层资产是上地板块的中关村软件园，今年三季度报告显示，重要租户快手于7月31日提前退租，导致出租率下滑至84.87%。而位于上海的张江光大园REIT，三季度报告显示出租率为96.28%。
根据仲量联行研究部在2022年10月底针对北京全市场的调研摸底，全市已空置超过1万平方米，即将入市且空置超过1万平方米、或在未来几个月内即将面临到期或提前退租超过1万平方米的办公楼宇，已达到125栋，合计639万平方米。
「相较于甲级写字楼市场，乙级市场和产业园市场则面临着更大压力，需求侧表现依然疲软。」高力国际华北区董事总经理严区海称。高力国际提供的数据显示，中关村、望京酒仙桥和上地全年净吸纳量分别为-6.8万平方米，-9.6万平方米和-20.4万平方米。中关村和上地年末空置率分别同比上升7.2%和7.7%，达到11.1%和15.2%；望京酒仙桥的空置率同比上涨超过20%，达到28.7%。
为了吸引租户，不少写字楼选择了主动下调租金。「中关村有写字楼租金已经降到了5元/平米/天，一些楼宇甚至比上地还便宜。」一名资深业内人士告诉36氪。
除了调整租金策略，有写字楼切小了办公面积，将5000平米以上的面积分割成诸多500平米左右甚至更小的户型。若整租给非总部的互联网公司，风险在于公司战略及人事调整会带来大面积的集中空置。
早在2005左右，因供过于求中关村空置率超过14%。很快，伴随着互联网行业的发展，中关村以绝佳的高校资源优势、税收优惠政策以及地理位置，孕育出的科创公司增量足以消耗写字楼市场的存量。第一个搬到上地的是百度，新浪、快手复制了从中关村到后厂村的故事。互联网金融、在线教育在这里潮起潮落。
区域内的洗牌早已显现。中关村区域的标志性楼宇融科资讯大厦、理想国际大厦基本上没有空置，出租率在98%左右。从租户类型来看主要集中在新能源、自动驾驶、芯片等新兴科技行业，这也是各家都在争抢的热门租户。
「北部市场尤其是中关村市场仍旧占据了人才高地，从传统IT软件到芯片、人工智能潮起潮落，这里不缺少高租金支付能力的公司，只不过需求一直在变。」另一名写字楼租赁人士告诉36氪，许多项目在市场好的时候几乎是「躺赚」，并未考虑长期运营逻辑。市场一旦转向，必然要直面阵痛。
挑战还在继续，接下来北京写字楼市场依然会面临供大于求和企业持续退租的影响。受今年新项目延迟入市影响，未来一年超过64万平米的新增甲级项目入市，累积的新增供应压力将在2023年集中释放，其中在北部子市场就有29万平方米新增甲级项目，还有近40到50万平米的待退面积。
当头部企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。陆明表示，「在不确定性上升的时期，看清市场方向比努力更重要，保证现金流比保价格更务实。」
作者|王露
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