经历7、8月的涝疫困局，郑州楼市下半场「杀气」十足。
主城全面开花，优质地块悉数登场。据不完全统计，下半年排队入市的纯新盘高达36个。
并且，高质量改善盘居多。比如：
热门头牌金水区一骑绝尘，万科·古翠隐秀压轴上阵，湾系豪宅康桥天樾九章与滨河住区美盛金水印，虎视眈眈。
金水科教园区高光开启，万科·未来时光、金科北珑铂樾、正弘璟云筑、禹洲朗廷玺院接踵官宣，区域热度再升一级。
稀量惠济终迎爆发，万科·翠湾中城、万科·民安 理想星光、融创运河源、建业花园里、旭辉一江云著、招商美景·雍瑞园，六盘争耀。
在数量上不示弱的二七区也亮出七张底牌，万科·航海未来城、万科·理想拾光、金地建海峯范、郑州洺悦天玺、保利云上、龙湖栖湖原著、升龙栖樾府。
除此之外，其他区域也皆有2-3个或以上新盘入市。
然而，量大并非选择性多，尤其是对首次置业的青年人来说，这波新盘，并不友好。
三环主城内新盘稀贵，大户型高总价精准瞄定改善人群。金水北、北龙湖北，2万的门槛价，早早地把首置青年拒之门外。管南上半年不动声色的提价，每平1.7万的价格成为南三环敲门价。
四环沿线价格虽能接受，但对于首置青年来说，能不出三环，谁想出四环？
PART.
01
青年人群首次置业的机会在哪里？
当前的市场，适合首次置业的「机会」到底在哪里？
北龙湖、高铁片区直接pass，最低首付100万，新青年看了连忙退避三舍。
红得发紫的金水北，首付没有50万以上，一个都拿不下。
改善属性明显的滨河国际新城，价格虽有回落，但青年人群看了直摆手。你嫌我穷，我嫌你远。
相比之下，首付在40-50万之间的常西湖新区、高新新城、二七新城、管南四环线成了青年人群首次置业的「不得不选项」。
如果想再低一下，首付30万以下，物流园南北、古荥片区、绿博、中牟西、航空港区、南龙湖、荥阳东、洞林湖，都可以筛一筛。
也就是说，青年人群想在郑州买第一套房，目光只能放在四环沿线或者四环外。
看到这里，如果你刚好正在筹划购买人生的第一套房，先别着急，接下来的这些内容，才是知识点。
PART.
02
人生首套房，多懂点准没错
新青年首次置业，既要……又要……太难满足。即便是最好的改善盘也未必样样出彩。
在需求明确和资金有限的前提下，尽可能选择城市安全区域。
为什么说尽可能？
因为刚需与刚需之间也有预算差异。有人能接受40万首付，有人的想法是20万首付搞定，在这样的条件下，两者圈定的范围自然不同。
如果非要用20万首付上车三环内，这真的是有点强人所难。
三环主城的医疗、交通、教育、商业资源相对完善是共识，而三环与四环之间是快速发展区，各项配套正在快速落位。对于首付预算在40万左右的首置人群来说，这些地方就是买房的安全区域。
而首付20万上下的，原则上最好选择有地铁和学校的楼盘。
选定区域，并不能一劳永逸。尤其在当下，买期房，就像开盲盒。年轻人的首套也有可能是孤注一掷的终极一套。万一时运不济最后烂尾了，这才是万丈深渊。
因此，与选区域一样重要的是，选对开发商。在2021年，这句话格外需要划重点。
三道红线之下，大而不倒的神话破灭，高杠杆房企的日子越来越不好过。
如果你不清楚哪些房企过得不好，看一个特征：谁在拼命降价。
适度的特价房是一种营销策略，过度的降价就是在撅韭菜根。这个国庆假期降价盘疯狂刷屏，南三环、128XX，还送车位，可看看工地，空空如也，再查查房企，心凉一截。
一份价格一分货，这是亘古不变的道理，远低于市场的底价，都是骗你入坑的诱饵。到时候，能减配交付都算是有福气，最怕延期之后的遥遥无期。
当然，对于年轻人来说，主城二手房也不失为一个选择。
但这几年，郑州的产品进化太快，品质高的二手房，价格自然极高。价格低的，无一例外都是老破小。
产品过时，贷款年限短，社区氛围差，物业服务差、人车不分流、没电梯、乱停车，这样的房子实在难以匹配年轻人的喜好。
PART.
03
所以，稳妥上车主城还有哪些机会？
直接了当地说，年轻人想上车三环内，机会还是有的。
但具体到楼盘怎么选，归结起来就三点：价格因素、资源占有、品牌开发商。
品牌开发商保证交付及居住品质，资源占有决定生活享受，而价格因素决定，你能不能买得起。
没有十全十美的人，自然也没有十全十美的房子。主城的房子或多或少都有硬伤，关键是权衡利弊之后的取舍。
就比如这个楼盘，非常符合上面的3点，但不足也显而易见。
先亮底牌，项目总占地23亩，地块不大，容积率3.99，内部规划了3栋高层和1栋洋房，户型包括建筑面积约76㎡-100㎡精致两房、三房，释放的价格在15500-16500元/㎡左右。
再上「诚意」，项目位于铁东路（规划中）与兴隆铺路交汇处，最大的不利因素是北三环高架和铁路带来的噪音污染。
可能有人已经猜到，这个项目就是万科·民安 理想星光。
开发商万科如雷贯耳，入郑9年开发了28个项目。作为地产界的TOP房企，万科对于在郑房企的引领性毋容置疑。
而且万科与城市的「共荣共生」并非停留在口头，而是实地落在开发的每一个项目上。
刚刚进入郑州的万科，就以惊人的魄力，选中了高新区四环外的土地，并用了9年的时间，一步步造起一座大城。
郑纺机上的万科美景·世玠，保留了两排高大法桐，以及两栋苏式小红楼，这是郑州纺织工业时代的历史见证。并且万科在景观示范区设计过程中，要求设计师尊重场所精神，留下郑州记忆。
从品牌房企这个角度去看项目，挑不出来任何毛病。
资源占有方面看，先说交通。
向西穿过彩虹桥就是高新区，2.8公里可达大学科技园东区；
北三环转花园路，不到8公里就可到正弘中心；
向东走北三环一路高架，距离金融岛仅9.8公里；
（数据来源：高德地图）
周边的地铁3号线已建成通车，距离最近的兴隆铺地铁站B口直线距离约700米（数据来源：百度地图），高德地图显示步行不到15分钟可达。
（数据来源：高德地图）
三环地段，周边的商业配套并不匮乏，像宜家家居、YOYOpark、正弘城、大卫城等距离都不远。
价位，上文已经交代。单从项目看项目，体会不到价格的优势。
我们以环线价格区间来看，东三环以内，2.5-4.5万/㎡，西三环以内1.6万/㎡以上。北三环以内2万/㎡是门槛，南三环以内1.7万/㎡。
最重要的是，这个价位，它竟然是装修房。
装修配置和品牌档次的选择上，保持了万科的一贯高水准。
品牌上，厨房方太烟机灶具、万和燃气热水器、摩恩厨盆、水龙头；卫浴采用摩恩、科勒或同档次的国际品牌，品质感十足。
结合当下居住的新需求，厨房增加了美的厨余粉碎器，卫生环保，为郑州垃圾分类时代真正到来提前做准备。
还有欧普凉霸，不再惧怕闷热油烟，做饭也可以很优雅。
万科这次装标融入全新的“智能化体系”以及“健康体系”，配备智能家居交付，享受更健康、更智能、更舒适的生活状态。
智能化体系包括密码锁、智能中控、智能新风控制面板、空气盒子、分体式智能马桶等。
值得一提的是智能新风系统和空气盒子，通过空气盒子可以实现本地、定时、场景联动及手机远程控制室内新风，当室内的空气质量下降到一定程度后，新风系统就会自动运行，更换室内空气。
在居家安全方面采用防入侵面板、紧急报警按钮、燃气报警装置、可视对讲系统等；在社区安全方面采用高空摄像头、五方通话系统、视频监控系统等，全天候守护安全。
北三环外瀚宇天悦城毛坯价2.1万/㎡，北三环内万科·民安理想星光装修价1.55-1.6万/㎡。所以，价格香不香，需要参照物来衬托。
简单说，从综合面评比，三环以内万科·民安 理想星光更适合新青年首次置业。
PART.
04
有些话，坦白说就好
其实很多人看这个盘，心里难免犯嘀咕。
关于万科·民安 理想星光的不足，并不需要藏着掖着。实地一探，一目了然。
但我认为万科在尽力去减少不利因素带来的影响。
比如说噪音方面：
小区内部所有室内窗户采用三层中空玻璃的系统窗，气密性好隔音更强；
社区西侧的围墙上采用实体砌筑的形式，弱化地面噪音；
小区西侧规划25米宽的铁东路 绿化以及防护绿地（信息来源：郑州市城乡建设局）；
项目北侧代建5000平米左右的市政纯净休闲运动公园；
无论是从高空还是地面，都在尽可能隔绝噪音。
比如说，地块狭长的问题，万科考虑的是如何在受限的空间做最大的施展。
规划2栋34层，1栋20层，1栋8层住宅。建筑高度由北向南逐级递减，避免楼体采光受影响。
项目采用现代简约风格，选用灰白色和深灰色的色彩加强了高级序列感。交付后，这样的设计绝对是区域的颜值天花板。
为了给业主提供更多的互动空间，设置架空层。包含多功能活动空间，主要以儿童互动、休闲为主。
比如适合孩子的乐高/泡泡池、手工互动区、阅读角等，以及适合青年人的共享客厅、桌游等互动娱乐区域。
示意图（来源网络）
小区内部还设计诗意化观游憩乐中庭，阳光草坪，满足观赏及后期聚会等功能延展需求；儿童活动场，星空迷航主题，0-12岁多年龄段分区设计，方便家长看护。
另外，主入口是酒店式社区大堂，挑高设计，层高为9米，尽显归家的仪式感。
这就像在厨艺大赛上，高级厨师分到的食材只有萝卜白菜，即使如此照样做出了美味佳肴。
谁都知道，房产最核心的指标，是区位。
经历了调控、动荡、辨伪，目前各区域价值基本被验证，价格该回调的都已经回调。该上涨的，丝毫没耽搁。
上个月高铁片区海马公园开盘，价格在2.6-2.9万/㎡，华润东风南路地块最高售价已经3万，关键是，想买不一定买得到。
主城寸土寸金，机会稍纵即逝，卖一套少一套。
郑州看似横盘这几年，真正的绩优股，还是核心城区的品质盘，无论是价格涨幅还是溢价能力，它们都远超环外的普通楼盘。
还有一点重要提示：年轻人首次置业，别总想抄底。
尤其是已经出现资金链问题严重，信用评级下降，拖欠工资、大幅度裁员，楼盘陷入停工、延期等情况的开发商不要选。
如今的房地产，选对区域、挑准房企，远比纠结一时「便宜」更重要。
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