经历7、8月的涝疫困局,郑州楼市下半场「杀气」十足。

主城全面开花,优质地块悉数登场。据不完全统计,下半年排队入市的纯新盘高达36个。

并且,高质量改善盘居多。比如:

热门头牌金水区一骑绝尘,万科·古翠隐秀压轴上阵,湾系豪宅康桥天樾九章与滨河住区美盛金水印,虎视眈眈。

金水科教园区高光开启,万科·未来时光、金科北珑铂樾、正弘璟云筑、禹洲朗廷玺院接踵官宣,区域热度再升一级。

稀量惠济终迎爆发,万科·翠湾中城、万科·民安 理想星光、融创运河源、建业花园里、旭辉一江云著、招商美景·雍瑞园,六盘争耀。

在数量上不示弱的二七区也亮出七张底牌,万科·航海未来城、万科·理想拾光、金地建海峯范、郑州洺悦天玺、保利云上、龙湖栖湖原著、升龙栖樾府。

除此之外,其他区域也皆有2-3个或以上新盘入市。

然而,量大并非选择性多,尤其是对首次置业的青年人来说,这波新盘,并不友好。

三环主城内新盘稀贵,大户型高总价精准瞄定改善人群。金水北、北龙湖北,2万的门槛价,早早地把首置青年拒之门外。管南上半年不动声色的提价,每平1.7万的价格成为南三环敲门价。

四环沿线价格虽能接受,但对于首置青年来说,能不出三环,谁想出四环?

PART.

01

青年人群首次置业的机会在哪里?

当前的市场,适合首次置业的「机会」到底在哪里?

北龙湖、高铁片区直接pass,最低首付100万,新青年看了连忙退避三舍。

红得发紫的金水北,首付没有50万以上,一个都拿不下。

改善属性明显的滨河国际新城,价格虽有回落,但青年人群看了直摆手。你嫌我穷,我嫌你远。

相比之下,首付在40-50万之间的常西湖新区、高新新城、二七新城、管南四环线成了青年人群首次置业的「不得不选项」。

如果想再低一下,首付30万以下,物流园南北、古荥片区、绿博、中牟西、航空港区、南龙湖、荥阳东、洞林湖,都可以筛一筛。

也就是说,青年人群想在郑州买第一套房,目光只能放在四环沿线或者四环外。

看到这里,如果你刚好正在筹划购买人生的第一套房,先别着急,接下来的这些内容,才是知识点。

PART.

02

人生首套房,多懂点准没错

新青年首次置业,既要……又要……太难满足。即便是最好的改善盘也未必样样出彩。

在需求明确和资金有限的前提下,尽可能选择城市安全区域。

为什么说尽可能?

因为刚需与刚需之间也有预算差异。有人能接受40万首付,有人的想法是20万首付搞定,在这样的条件下,两者圈定的范围自然不同。

如果非要用20万首付上车三环内,这真的是有点强人所难。

三环主城的医疗、交通、教育、商业资源相对完善是共识,而三环与四环之间是快速发展区,各项配套正在快速落位。对于首付预算在40万左右的首置人群来说,这些地方就是买房的安全区域。

而首付20万上下的,原则上最好选择有地铁和学校的楼盘。

选定区域,并不能一劳永逸。尤其在当下,买期房,就像开盲盒。年轻人的首套也有可能是孤注一掷的终极一套。万一时运不济最后烂尾了,这才是万丈深渊。

因此,与选区域一样重要的是,选对开发商。在2021年,这句话格外需要划重点。

三道红线之下,大而不倒的神话破灭,高杠杆房企的日子越来越不好过。

如果你不清楚哪些房企过得不好,看一个特征:谁在拼命降价。

适度的特价房是一种营销策略,过度的降价就是在撅韭菜根。这个国庆假期降价盘疯狂刷屏,南三环、128XX,还送车位,可看看工地,空空如也,再查查房企,心凉一截。

一份价格一分货,这是亘古不变的道理,远低于市场的底价,都是骗你入坑的诱饵。到时候,能减配交付都算是有福气,最怕延期之后的遥遥无期。

当然,对于年轻人来说,主城二手房也不失为一个选择。

但这几年,郑州的产品进化太快,品质高的二手房,价格自然极高。价格低的,无一例外都是老破小。

产品过时,贷款年限短,社区氛围差,物业服务差、人车不分流、没电梯、乱停车,这样的房子实在难以匹配年轻人的喜好。

PART.

03

所以,稳妥上车主城还有哪些机会?

直接了当地说,年轻人想上车三环内,机会还是有的。

但具体到楼盘怎么选,归结起来就三点:价格因素、资源占有、品牌开发商。

品牌开发商保证交付及居住品质,资源占有决定生活享受,而价格因素决定,你能不能买得起。

没有十全十美的人,自然也没有十全十美的房子。主城的房子或多或少都有硬伤,关键是权衡利弊之后的取舍。

就比如这个楼盘,非常符合上面的3点,但不足也显而易见。

先亮底牌,项目总占地23亩,地块不大,容积率3.99,内部规划了3栋高层和1栋洋房,户型包括建筑面积约76㎡-100㎡精致两房、三房,释放的价格在15500-16500元/㎡左右。

再上「诚意」,项目位于铁东路(规划中)与兴隆铺路交汇处,最大的不利因素是北三环高架和铁路带来的噪音污染。

可能有人已经猜到,这个项目就是万科·民安 理想星光。

南三环城改房(三环进入2W时代主城还容得下首置新青年吗)(1)

开发商万科如雷贯耳,入郑9年开发了28个项目。作为地产界的TOP房企,万科对于在郑房企的引领性毋容置疑。

而且万科与城市的「共荣共生」并非停留在口头,而是实地落在开发的每一个项目上。

刚刚进入郑州的万科,就以惊人的魄力,选中了高新区四环外的土地,并用了9年的时间,一步步造起一座大城。

郑纺机上的万科美景·世玠,保留了两排高大法桐,以及两栋苏式小红楼,这是郑州纺织工业时代的历史见证。并且万科在景观示范区设计过程中,要求设计师尊重场所精神,留下郑州记忆。

从品牌房企这个角度去看项目,挑不出来任何毛病。

资源占有方面看,先说交通。

向西穿过彩虹桥就是高新区,2.8公里可达大学科技园东区;

北三环转花园路,不到8公里就可到正弘中心;

向东走北三环一路高架,距离金融岛仅9.8公里;

南三环城改房(三环进入2W时代主城还容得下首置新青年吗)(2)

(数据来源:高德地图)

周边的地铁3号线已建成通车,距离最近的兴隆铺地铁站B口直线距离约700米(数据来源:百度地图),高德地图显示步行不到15分钟可达。

南三环城改房(三环进入2W时代主城还容得下首置新青年吗)(3)

(数据来源:高德地图)

三环地段,周边的商业配套并不匮乏,像宜家家居、YOYOpark、正弘城、大卫城等距离都不远。

价位,上文已经交代。单从项目看项目,体会不到价格的优势。

我们以环线价格区间来看,东三环以内,2.5-4.5万/㎡,西三环以内1.6万/㎡以上。北三环以内2万/㎡是门槛,南三环以内1.7万/㎡。

最重要的是,这个价位,它竟然是装修房。

南三环城改房(三环进入2W时代主城还容得下首置新青年吗)(4)

装修配置和品牌档次的选择上,保持了万科的一贯高水准。

品牌上,厨房方太烟机灶具、万和燃气热水器、摩恩厨盆、水龙头;卫浴采用摩恩、科勒或同档次的国际品牌,品质感十足。

结合当下居住的新需求,厨房增加了美的厨余粉碎器,卫生环保,为郑州垃圾分类时代真正到来提前做准备。

还有欧普凉霸,不再惧怕闷热油烟,做饭也可以很优雅。

南三环城改房(三环进入2W时代主城还容得下首置新青年吗)(5)

万科这次装标融入全新的“智能化体系”以及“健康体系”,配备智能家居交付,享受更健康、更智能、更舒适的生活状态。

智能化体系包括密码锁、智能中控、智能新风控制面板、空气盒子、分体式智能马桶等。

值得一提的是智能新风系统和空气盒子,通过空气盒子可以实现本地、定时、场景联动及手机远程控制室内新风,当室内的空气质量下降到一定程度后,新风系统就会自动运行,更换室内空气。

在居家安全方面采用防入侵面板、紧急报警按钮、燃气报警装置、可视对讲系统等;在社区安全方面采用高空摄像头、五方通话系统、视频监控系统等,全天候守护安全。

北三环外瀚宇天悦城毛坯价2.1万/㎡,北三环内万科·民安理想星光装修价1.55-1.6万/㎡。所以,价格香不香,需要参照物来衬托。

简单说,从综合面评比,三环以内万科·民安 理想星光更适合新青年首次置业。

PART.

04

有些话,坦白说就好

其实很多人看这个盘,心里难免犯嘀咕。

关于万科·民安 理想星光的不足,并不需要藏着掖着。实地一探,一目了然。

但我认为万科在尽力去减少不利因素带来的影响。

比如说噪音方面:

小区内部所有室内窗户采用三层中空玻璃的系统窗,气密性好隔音更强;

社区西侧的围墙上采用实体砌筑的形式,弱化地面噪音;

小区西侧规划25米宽的铁东路 绿化以及防护绿地(信息来源:郑州市城乡建设局);

项目北侧代建5000平米左右的市政纯净休闲运动公园;

无论是从高空还是地面,都在尽可能隔绝噪音。

比如说,地块狭长的问题,万科考虑的是如何在受限的空间做最大的施展。

规划2栋34层,1栋20层,1栋8层住宅。建筑高度由北向南逐级递减,避免楼体采光受影响。

项目采用现代简约风格,选用灰白色和深灰色的色彩加强了高级序列感。交付后,这样的设计绝对是区域的颜值天花板。

南三环城改房(三环进入2W时代主城还容得下首置新青年吗)(6)

为了给业主提供更多的互动空间,设置架空层。包含多功能活动空间,主要以儿童互动、休闲为主。

比如适合孩子的乐高/泡泡池、手工互动区、阅读角等,以及适合青年人的共享客厅、桌游等互动娱乐区域。

示意图(来源网络)

小区内部还设计诗意化观游憩乐中庭,阳光草坪,满足观赏及后期聚会等功能延展需求;儿童活动场,星空迷航主题,0-12岁多年龄段分区设计,方便家长看护。

另外,主入口是酒店式社区大堂,挑高设计,层高为9米,尽显归家的仪式感。

这就像在厨艺大赛上,高级厨师分到的食材只有萝卜白菜,即使如此照样做出了美味佳肴。

谁都知道,房产最核心的指标,是区位。

经历了调控、动荡、辨伪,目前各区域价值基本被验证,价格该回调的都已经回调。该上涨的,丝毫没耽搁。

上个月高铁片区海马公园开盘,价格在2.6-2.9万/㎡,华润东风南路地块最高售价已经3万,关键是,想买不一定买得到。

主城寸土寸金,机会稍纵即逝,卖一套少一套。

郑州看似横盘这几年,真正的绩优股,还是核心城区的品质盘,无论是价格涨幅还是溢价能力,它们都远超环外的普通楼盘。

还有一点重要提示:年轻人首次置业,别总想抄底。

尤其是已经出现资金链问题严重,信用评级下降,拖欠工资、大幅度裁员,楼盘陷入停工、延期等情况的开发商不要选。

如今的房地产,选对区域、挑准房企,远比纠结一时「便宜」更重要。

,