关于学区，网上有太多人云亦云的文章，你抄过来我抄过去，时不时还夹带点私货，搞得大家无所适从。
不过，五叔的读者们有福了。五叔这样的实在银，说结论之前一定是要做大量的分析研究的，不仅是定性，更加要定量研究，力求得出的结论符合事实真相。
惟其如此，结论才有价值，才能作为大家做学区房买卖决策的依据。
乱花渐欲迷人眼，每逢大事有静气
分析研究之前，先复习点学区房的基本知识论教育，武昌第一，江岸第二，青山汉阳争第三，其他区可以不讨论。
论重要性，初中最重要，小学次之，幼儿园基本不重要，托幼有就行。
论距离，托、幼、小最好在步行10分钟（800米）范围内，初高中最好骑自行车10分钟（2.5公里）范围内，越近越好。
高中录取资格靠中考分数，与房子无关。
下表是全武汉市优质初中排名。注意，标蓝底色是执行对口入学的公办初中，只有这些学校对口的小区才能称为学区房，而今年强力推行的全民摇号的教育新政立即、并且长远地利好这些学校。
数字是上帝的语言，数字是不会骗人的
出乎很多家长意外的是：大家心目中一些还不错的公办初中，如经开一初（382.5）、英格（381.8）、常青树实验（381.8）、阳逻一中（381.4）、二初（379.4）、任家路（373.2）、江夏一初（373）、黄陂一初（372.6）、四初（372）、梅苑（371.8）、粮道街（371.4）、光谷二初（371.2）、洪山中学（364.4）、49初（363.2）等，其实中考成绩并不咋的。
要科学分析，一定要先建个评价模型模型可以不精准，但一定不能没有。去菜场买棵白菜还要搞清楚单价多少，几斤几两呢。几百万买个学区房，怎么能够凭拍脑袋呢？就算货比三家，也得搞清楚到底值不值。
五叔早前写过一篇文章《以宝安花园和祥和苑为例，算算南湖学区到底值多少钱？》，采集二手房数据，用线性回归的方式，算出“南湖二小 南湖中学”的学区价值123万元。感兴趣的朋友可以点击文章标题的链接查看。
财富是认知的变现
上表的评价标准，给初中赋分50，小学20，是学区价值的主要因素。另外也给幼儿园5分、高中15分，对口楼盘10分，来体现学区房的综合价值。
“民初加持”和“高中加持”两项评分的前提是：在骑自行车10分钟（2.5公里）范围内。
魔镜一照，学区房的价值清楚明了根据上述评价标准对全武汉的学区客观地排个名，大致是这样的：
（有争议无所谓，毕竟背香奈儿还是LV还是Gucci的人相视一笑，共同鄙视背Coach和MK的，到底哪个学区就看怎么方便怎么选）
不怕不识货，就怕货比货
1、长春街小学 七一中学。小学一流，比区内第一的育才二小稍逊一筹；初中二流，但可以就近选二中广雅和七一华源，都是顶级。
这个学区几乎没毛病。幼儿园很好，娃要是考上二高了可以继续住家里，高中备胎六高也是一流。学区内好小区多，尤其是武汉天地，商业交通医疗景观都没得说，所以卖六七万也是物有所值的。
华丽丽的长春街 71
2、武汉小学 武珞路中学，小学顶级，初中一流，如果选武珞路实验就是顶级了。
这个学区有三大缺憾：
一是附近幼儿园不咋的，不过并不重要，骑个电动车去水果湖省三保或者梅苑实幼还可以接受；
二是高中隔得远，无论华师一还是省实验都得租房陪读；
第三个则是硬伤了，学区内没什么好小区，老破小很多，卖四五万都要抢，次新的帝斯曼房子真心不行，小户型依然8万10万地卖。
武珞路背后的武珞路实验，才是正牌566
3、崇仁路小学 11初。小学一流，初中一流，就是距离有点远，好在十一崇仁就在隔壁。高中和幼儿园也在隔壁，都是老牌子了。何况还有同样老牌子的武汉体育馆，差不多是为学区配套的。可以说，硚口繁华商圈里，这样的顶配学区真是豪华。
可惜的是周边新小区和老破小混杂在一起，城市界面市井气十足。学区算是硚口区最好，但其实名气还不一定赶得上同济附小 附中，可见硚口区的存在感真的很低。崇仁路学区可以称得上是藏在深闺人未识。
藏在闹市区的15年全学龄顶级学区
4、南湖一小/二小 南中，性价比之王，带动了周边老小区的升值。幼儿园很多可选，高中没有，20年房龄的老小区都要3w。
五叔此前写过三篇文章介绍南湖学区房的崛起，这里就不多讲了。感兴趣的朋友点击下面的链接：《南湖学区房的前世今生(中)：菜小大翻身，好学区是怎么炼成的？》
平民的胜利——南湖中学迅速崛起
5、红领巾 一初金雅。小学一流，初中一流，原本是公参民的，现在改公办了。勉强一流的一高就在附近。代表性楼盘是金色雅园。旧小区，大体量，二手房价2.1w，因为学区原因比周边楼盘高出50%。
响应教育新政，一初金雅改成公办
6、红钢城小学 49初。小学顶级，初中三流，以前有民办的钢实可以弥补，今年搬到武丰村去了，学区大大降分。
青山一幼，全市顶级。武钢三中步行距离，学区范围内都是大牌开发商新小区，这些都是加分项。
红钢城小学新校舍开学，拉开顶级学区崛起的帷幕
7、水一小 水二中。小学一流，初中勉强一流。幼儿园顶级，高中有个二流的水高，而省实验隔得有点远，周边都是老小区，住得不舒服斯基。二手房价3.5w。
水一小 水二初 水高，金字招牌慢慢褪色
8、光谷一小 光谷实验。小学一流，初中二流。幼儿园学位有点紧张，骑自行车去华师一还可以接受，不过华师一在高中属于顶级，有点难考，而且附近没有退而求其次的一流高中。
这个学区，有点复杂。光谷一小分东校区和西校区，小学按东西进行划片；而初中却是按南北划片的，光谷一小东校区和西校区的对口区域按新竹路分，南边的对口光谷实验，北边的对口光谷二初。
这个学区的代表性楼盘是关山大道的网红保利时代，二手房3w 。
光谷实验中学，朝气蓬勃
9、钟家村小学/西大街小学 三初。小学一流，初中二流。好初中是三寄宿，隔得有点远。一流的三高也搬家到四新去了，原址的晴川高中只能算二流。
代表性楼盘是远洋东方境世界观、招商愉樾和世茂锦绣长江，单价2.5w左右。
钟家村的小学和商圈，都在等待复兴时刻
10、实小东湖 武珞路东湖。小学假装一流，初中假装一流。幼儿园扣分，高中省实验隔得有点远，小区是东湖国际加分。目前相当于九年一贯制，大利好，但可能面临周边“穷”邻居要求多校划片的利空。东湖国际的二手房曾经冲6w，现在也在5w 。
名头给了，里子还靠东湖国际的业主撑起来
哪有什么鸡生蛋蛋生鸡？就是楼盘里的人决定学区从这10个顶级学区来看，其实排名和10年前已有很大不同。
天地学区和武汉小学学区是传统的顶级学区，这些年来一直并肩鳌头，都在情理之中。这两个区域的市政设施投入和新小区建设也是引领潮头的，这是学区经久不衰的内在动力。
相比之下，钟家村、崇仁路、水果湖和红钢城这四个曾经的顶级学区，其实已经在慢慢掉队。红钢城在青山区大力推动滨江商务区旧貌换新颜的努力下，很快就会触底反弹。
有些学区已经没人关注了
平民化的南湖学区以黑马的姿态，年年进步，在没有规划利好加持的情况下，被一群热心鸡娃的中产父母和踏实肯干的校长老师们，活生生地把南湖推上了顶级学区的前列。
10年前没有挂号的东湖国际学区和光谷一小学区也正在迅猛崛起之中，无他，就是市政规划落实，新小区建成，高收入人口流入。可以预见，这两个学区的地位还会继续上升。
这世界上，其实并没有什么捷径。
好运气都是自己搏来的。
两颗心交相辉映，光芒胜过夜晚繁星
朋友们都来说说，未来5-10年，哪些学区会逆袭入列武汉十大顶级学区？
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