地下室和房屋面积怎么算（一文说透买房时阳台）

一些楼盘为增加项目卖点，会“偷”面积送给购房者。

比如会告诉你我们这个房子层高特别高，你买过来可以自己搭一层。

普通的购房人可能不太清楚，面积是怎么被偷出来的？为什么明明是一个完整的房间，不在房本面积里体现呢？

偷面积这事其实来源于容积率计算规则，容积率计算规则在建筑规范里，规定好什么样的情况下，可以计算容积率，什么情况下不计算容积率。

下面咱们来具体说一说。

当住宅建筑标准层的层高大于4.9米(2.7米 2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2 2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

当然，一般住宅标准层不太可能把层高做到4.9米以上，但是顶层带阁楼有可能做到4.8米，这样就可以算单层的面积，等竣工验收后再把阁楼隔起来。楼上的阁楼可以做成小卧室，或者储藏室。

下面这条关于商改住的公寓，用得特别广。

当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米 2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2 2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

我们主要看5.5米这个数，为什么以前很多类住宅项目，层高是5.49米，主要的目的是不想突破5.5米的限制，超过5.5米就算两层面积了。先竣工备案，然后再把房子隔成两层，这样就实现了买一层，得两层的loft。

根据现行建筑面积计算规范规定：阳台无论是否封闭均按1/2计算建筑面积；而露台是指利用屋面无顶盖或层高（顶盖）大于5米的阳台，则不能计算建筑面积。

阳台一般都是算一半的面积，开发商倾向于做开放式阳台，让业主自己来封，这样会节省一部分窗户的费用。

为了增加卖点，很多项目设计了大露台，也就是让阳台的顶盖大于5米，这样就可以全部赠送给消费者。露台可以错层设计，比如同样一个户型，1层和3层在主卧设计露台，2层和4层在客厅设置露台，这样就实现了顶盖大于5米，可以全部送个客户。

还有一些室内飘窗设计，根据规范要求， 如果飘窗到房顶的高度是在 2.2 米以下，就不需要计算面积，这也意味着，飘窗下面一定要有个台，很多地产商把这个台设计成抽屉，也就是储物间。

还有些赠送空间利用了设备平台，项目在报规的时候专门弄个设备平台，比如放空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。其实设备空间很容易和室内空间相连，提前把设备空间承重做好，后面就可以重新搭建。

地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。

也就是说，地下空间想采光，除了外圈多挖一部分外，还可以把地下空间刚好做到1.4米，形成了一个半地下的空间，可以满足基本采光，又没有计入容积率。

当然随着管理上越来越严格，偷面积也变得越来越难。现在大多数项目只剩下了飘窗、阳台、露台等，利用设备平台偷出大空间的难度也越来越大了。