2022年已经成为过去。
对大多人来说，2022是难熬的一年，是一言难尽的一年。
这一年发生了太多意料之外的坏事情，俄乌战争，佩洛西窜台，奥密克戎肆虐……
种种意外因子，对资本市场和楼市都不可避免地带来影响。
对上海楼市，2022也是不平凡的一年，我找了十个关键词，和大家总结复盘一下。
豪宅
2022年，虽然国内各方面经济数据都不及预期，但M2可是实打实的涨了不少。
大水漫灌，先浇到有钱人头上，这让上海的豪宅市场一火再火，涨到夸张变形。
再叠加六月份解封后的疫情改善需求，豪宅的价格在7/8月份达到顶点，翠湖四期三十多万的单价，就连凯德茂名这样的非一线豪宅，也冲到了30w以上。
虽然第四季度行情转冷，跌了一些，但豪宅总体还是涨了不少。
尤其稀缺品质房源，只要价格合理，依然是出一套卖一套。
从供给端来说，大面积房源供应少，也是豪宅涨价的一个因素。
根本原因是，上海的豪宅，需求端是全国乃至全球的富人，而现实是中国的有钱人越来越越多，越来越有钱。
改善
在豪宅市场的带动以及解封后的疫情改善需求下，上海的改善房源，价格也上冲了一波。
这其中有一个值得琢磨的细节是，这两年因为上海的豪宅涨幅太猛，中产的置换能力跟不上了，于是只能转头去卷品质好点的改善房源。
还是那句话，楼市已经阶层固化，中产很难买得起豪宅了。
原本属于豪宅的置换客群分流到了中产改善。
于是之前沉寂许久的古北二期涨了，大宁金茂府、普陀光新的品质标杆宝华城市之星也涨了。
这类房源，目前价格稍微回落，总体还比较坚挺。
目前对于中产改善客群的购房建议，简单来讲就四点：
1）新房或次新房
2）郊区要带地铁
3）尽量带个二梯队以上的学校
4）尽量买新一点的房子，有条件追求一下品质
老破小
老破小这类房源最近几年行情惨淡，整体跌多涨少，甚至没跟上通胀水平。
尤其4/5月份封禁期间，每天憋在这样的房子里，活动空间小的一批，那真是苦不堪言。
所以解封之后，很多人打死都要把老破小换了。
从供需角度看，这类产品也有两大缺陷：
1、缺少接盘侠
年轻人和新上海人看不上，宁愿去远一点的地方买新一点的房子。
现在愿意去买老公房的，基本只有一些本地的老人，故土难离。
2、可替代性太强
上海800万套房子里，78%的房子是6层以下没有电梯，15%的房子房龄超过30年，这些房子基本都是老破小。
这意味着你卖出的时候，会面临大量这样的产品同质化竞争，互相压价。
老破小里的另一类房源，挂户口的xq房，某些房子因为入户年限和学区统筹的改变，价格暴跌腰斩。
典型的是春申的高兴花园，从2021年最贵的9万多单价跌到5万多；还有杨浦的鞍山新村。
这些房子，产品本身没一点的竞争力，全靠学校撑着，学校没了那就全完了。
建议买XQ房，面对未来多校划片的不确定因素：
我们可以选一些九年一贯制的xq，或者选一些整个片区都是好学校的xq，或者选一些新建校，xq溢价率不高的学校。
新房
2022年是上海新房的供应大年，8个批次，300多个项目。
当然主要供应都是在外环外，临港、青浦、宝山、闵行、松江占了大头。
新房成交量近9万套，在近五年内仅次于2021年，上海楼市的购买力，可见一斑。
需要注意的是，去年上海新房一半以上的楼盘未触发积分，不少地段的倒挂消失，积分下降，这些都会深刻地影响周边的二手市场。
土拍
2022年上海因为疫情停摆了近3个月，但依然是土拍大年，集中土拍4个批次。
共计成交115幅地（包含城中村改造），成交金额2840亿元，创历史新高。
2022年大量的土拍意味着未来大量的新房供应，供应量大的地方二手房价格必然承压。
我们常说上海楼市的行情早已分化，其实这个分化现象在土地市场也很明显，2022年上海土拍底价成交地块占比达到55%。
不过部分底价成交的市区地块，是由于部分开发商相互之间形成默契，没必要哄抬价格，因为这会变成市场预期，对楼市健康不利。
房贷利率
2022年，是国内房地产深度调整的一年，也是整个中国楼市的“救市大年”，各种救市政策不遗余力地甩出。
在货币端，2022年央行三次降息，5年期以上的LPR共下调了35个基点。
目前，上海主流银行的贷款利率已经降至首套LPR（4.3%） 35基点=4.65%；二套LPR（4.3%） 105基点=5.35%。
金钱永不眠，放水永不休，每次放水都意味着一次财富的再分配。
该怎么做，我想大家应该都清楚。
临港
2022年的上海楼市，也迎来了限购放松，但并非在主城区，而是在临港片区。
临港工作6个月以上，沪社保满1年即可买1套房。
为什么要在临港单独放个口子？
很简单，临港的新房供应量太大了，在上海独一份，人还未到，楼已盖好，说难听点就是xx不够用了。
不过，我依然看好临港的未来，但这个周期多长不好说。
至于临港置业，自然能买新房坚决不买二手。
租房
今年的租房市场亦不平静。
本来以为6月份解封后会有大量的人逃离上海，引发房租下跌。
结果三个月积压的换房需求在解封的瞬间释放，反而让不少房东趁机涨价，割了一波韭菜。
不过，市场很快冷静下来，现在上海不少地方的租金，是实打实地下来了，对打工人来说友好了不少。
从买房的角度来讲，之前我们买房，很少看租金的，最直白的原因是：
房租是由城市内打工人的钱包所决定的，而房价是由这个城市最有钱的那波人决定的……
进一步说，房价涨主要看货币宽松，但是房租不一样，房租的上涨趋势代表了刚需接盘能力。
大多时候房租的涨幅还是会低于房价涨幅，因为真实的购买力没那么快上涨。
但未来买房，租金可能会越来越成为一个重要的评判因素，租金越高的地段，单位土地面积经济产出越高，土地能级越高，买房的确定性更强。
三价取低
从2021年政策出台到现在，三价取低一直是上海二手房的一个“紧箍咒”，但在2022年，三价取低是真的松了不少。
不同地段、不同小区的放松程度不同，之前评估价只能做到五六成，现在能做到8、9成，贷款额度显著提升，对买房人来说友好很多。
预估23年，在楼市放松的大背景下，三价取低会进一步放开，完全消失也不是没有可能。
成交量
过去一年，上海的二手房成交量相比往年下滑了不少，总体不如意。
最直接的原因，是上海市场因为疫情失去的三个半月（4/5/6和12月下半月）。
新房端的冲击也功不可没。
各类标的的表现也大相径庭，有的涨，有的跌，有的暴涨，有的暴跌。
还是那句话，即便在上海，随便买套房就能升值的日子一去不复返了。
选筹的挑战性越来越大，踩坑的概率也越来越高，但机会依然不缺。
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