工程质量保修制度规定在《建筑法》、《建设工程质量管理条例》。根据《建设工程质量管理条例》第39条、第40条、第41条，建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
建设工程的最低保修期限为：
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
保修期内，承包人的合同责任是保修责任。造成质量缺陷的原因可能是发包人、承包人、设计人或建设工程使用人，承包人承担保修责任，保修费用由责任人承担。
《施工合同司法解释一》第18条规定 “因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。”承包人未履行保修责任，导致人身损害或财产损失，保修责任转变为赔偿责任。
缺陷责任期最早规定在2005年1月12日建设部、财政部发布《建设工程质量保证金管理办法》（建质 [2005]7号）。缺陷责任期一般为6个月、12个月或者24个月，由发、承包双方在合同中约定。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。
发包人应按照合同约定方式预留工程质量保证金。工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。质量保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的5%。2017年6月20日建设部、财政部制定新的《建设工程质量保证金管理办法》（建质〔2017〕138号），将5%下调为3%。
建质 [2005]7 号文将质量保证金与质量保修金两个概念统称为质量保证金。2013版施工合同示范文本及之后出台的建筑法规不再提质量保修金一词，质量保修金以及建筑行业俗称的保修金、质保金统称为质量保证金。
质量保修期与质量缺陷期的共同点是皆从工程验收合格之日起算，外观上表现为承包人对质量缺陷工程进行修复，区别之一是质量保修期是无过错责任，无论承包人对质量缺陷有无过错，都应当承担修复责任，保修范围限于《建设工程质量管理条例》第40条和双方约定的工程范围，承包人承担保修责任，不一定承担保修费用，而缺陷责任期是过错责任，承包人对因自身过错行为造成的质量缺陷承担修复责任，过错行为包括不按照施工图施工、擅自修改施工图、使用不合格建筑材料、偷工减料等行为，修复范围是全部工程；区别之二是保修期最长是设计文件规定的合理使用年限，缺陷责任期最长是两年，缺陷责任期届满，应当返还质量保证金。
按照上述思路，《施工合同司法解释一》第17条就返还质量保证金纠纷问题作出了规定：“有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。”据此，合同对质量保证金返还期限有约定，遵守约定；未约定返还期限或者工程未竣工验收，适用前述规则。缺陷责任期最长两年，两年届满后，发包人应当返还质量保证金，但是保修期尚未届满，承包人仍应当履行工程保修义务。（文/北京和铭律师事务所，原创文章，转载请注明出处）
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