3月30日, “福州楼市限购放松,无本地户籍也可买房”的消息传遍各大网络平台。除了本地自媒体,不少全国主流媒体纷纷对该消息进行报道。

值得强调的是,该政策并未通过官网发布,但福州房地产交易中心已默认执行。即从3月30日起,针对非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房,无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户,即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。也就是说,外地人不需要落户就可以在福州买房。

作为二线的省会城市,该政策一石激起千层浪,福州为何会出台这样的政策?

我们分别从一二三级市场,即土地市场、新房市场和二手房市场来依次分析。土地市场:

今年3月16日,福州举行了第一次土地出让,14幅地块总成交金额仅77亿,其中底价成交地块高达10幅。四城区成交金额仅66亿,不到起拍金额的一半。从土拍结果来看,仍以国企撑市,鲜少见到民企的身影,市场信心也跌入谷底。

福州市区刚需如何买二套房(福州零门槛购房升级)(1)

图片来源:海西房产网

新房市场:

从2021年8月份开始,福州楼市降温态势明显,福州克尔瑞表示,因网签数据有延迟,楼市早从2021年6月份开始,就出现明显下滑。以新政出台前,即2022年3月的新房住宅成交量为例,相比去年同期下跌约66%,可谓“膝斩”。

福州市区刚需如何买二套房(福州零门槛购房升级)(2)

显然,此次限购松绑的操作,主要目的在于给福州五城区去库存,让企业能尽快回笼资金,让市场活跃起来。克尔瑞数据显示,截至2021年12月底,福州五区商品住宅广义存量约585.42万平方米(包含福州取得预售证和新拍地块的存量),其中帝封江、三江口、北区等板块存量均超80万平方米,库存高企。

二手房市场:再来看二手房市场,据福州房地产交易中心数据显示,2022年3月,成交量仅2664套。相比去年同期的4433套,缩水40%,市场低迷态势进一步凸显。

福州市区刚需如何买二套房(福州零门槛购房升级)(3)

那么,从今年3月30日到6月中旬,政策实执行已两个多月,实际效果如何呢?

土拍市场:2022年5月27日,福州举行了第二次集中土地拍卖。从土拍结果来看,总成交金额提升至101亿,相比第一次有好转。报名企业数量、举牌轮数及溢价率均比上一轮高。一方面地块条件好,房企兴趣度提升;另一方面则是今年以来出台的密集楼市政策,房企信心有所提升。但第二次土拍的拿地主力还是以国企为主,民企存在感较低,绝大部分的民企受制于资金压力,可谓心有余力不足。

福州市区刚需如何买二套房(福州零门槛购房升级)(4)

图片来源:海西房产网

新房市场:据克尔瑞数据显示,新政后两个月的楼市成交情况并未明显好转。福州新建住宅成交量并未有实质性的好转,4月、5月的成交量接连在低位徘徊。

除了成交量,供应量也没有明显上涨。据网络公开数据显示,截止6月18日,福州新开盘数量不到15个,平均每个月开盘不足3个。一方面是因为目前福州在售的房源量较多,很多楼盘都是余房在售;另一方面是在楼市低迷的情况下,房企蓄客量不足,都选择顺推销售,没有举办大型的开盘活动。

福州市区刚需如何买二套房(福州零门槛购房升级)(5)

从近两个月的楼市反应来看,新政松绑,给楼市的实质性刺激并不大。归根结底是市场的信心不足,购房者的观望情绪较重。另外,本次的松绑政策只是2021年1月出台的福州“零门槛”落户政策的补充。去年上半年,福州市场也消耗了大量的购买力,在上一轮政策中,已经释放了大量的购买力。本轮政策刺激力度一般,对市场的提振作用也有限。最后,我们想说的是,福州出台的任何“稳楼市”政策都不是单一的存在。在“组合拳”政策的刺激下,或许当下并不是房价最低的时候,但的确是一个不错的看房窗口期。先把自己培养成熟,对各个楼盘有个初步了解,待市场底到来之时,可以评判你中意的楼盘是否值得上车。

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