文丨缺二爷
关于居住，刨去住宅本身，购房者更注重的无非两点：交通和配套。在各项配套中，商业环境更占据这举足轻重的地位。
大众对于商超的热爱，就像是农村里对城镇商业的膜拜。有大型购物商场、超市的地方，才能称得上城市，缺乏商业的市中心，总感觉名不正言不顺。
在这种情况下，郑州的商业遍地开花，不光是为了标榜生活便捷舒适，更像是与改造之前的各种“村”挥手说再见，摇身一变跻身时尚都市的行列。
01
相比较往年而言，今年郑州的商业频繁“抢镜”。
2019年5月25日，大上海城购物中心举办新闻发布会，宣布将进行全面升级改造。
2019年7月1日，郑州二七区老牌商业北京华联张贴《闭店公告》，宣布将于8月1日闭店停业改造。
2019年7月27日，大商郑州地区集团与河南麦迪逊商业有限公司举行签约仪式，大商金博大店变身城市奥特莱斯。
郑州大上海城
当这些新闻蹦出来，很多人才意识到，这些组成郑州商业历史的老牌商业，正在慢慢退出大家的视野。
就身边人而言，以前，逛街必去二七德化街、光彩市场，吃饭大上海基本是不二之选；现在，逛街的选择变成了国贸360、正弘城、熙地港、丹尼斯大卫城，一路逛吃逛吃，然后分道扬镳。
事实上，不只是正在运行的商业备受煎熬，新生商业市场也不容乐观。
7月底，RET睿意德举办的2019年郑州商业半年报发布会上公布一组数据：2019年上半年，郑州新增商业体量13.8万㎡，同比减少12.5万㎡，下降了将近一半。
增量急剧减少的同时，新增商业的形式也一改以往的“大而全”，改走“小而美”的路线，小体量的商业逐渐成为新商业的主流。
02
什么是“小而美”商业呢？
顾名思义，又小又美，就是整体商业体量小，颜值高，精细化。
2019年上半年郑州新开商业项目 图片来源睿意德
上半年开业的4家商业，高新万科广场、星辰万科生活广场、零零茂购物中心、永威木色购物公园都是围绕着高颜值、小体量社区商业展开。
永威木色购物公园5万㎡的体量，已经是四家体量之最，仅仅是正弘城的1/8；
高新万科广场4.6万㎡；
零零茂购物中心3万㎡；
星辰万科生活广场更是只有1.2万㎡。
下半年15个即将亮相的商业项目，小体量的项目达到80%，足见“小商业”成为趋势。
2019年郑州下半年待开商业 图片来源睿意德
03
缺二爷昨天专门去永威木色和高新万科广场转了转，探究一下“小而美”商业的吸引力究竟在哪。
先说永威木色，永威木色是永威出品的第一个商业项目。在住宅上以品质俘获一众“铁粉”的永威，涉足商业也让人刮目相看。
永威木色位于通泰路与商务外环交会处北50米，这个位置可以看出，永威有多宠爱自己的第一个“小公主”。
永威木色
永威木色定位为艺术型购物中心，颜值几乎无可争议。
永威木色的颜值，从停车场开始征服你。灯火通明的地下通道、乳白色卡其色构成主色调，吊打郑州一众停车场。
永威木色停车场
整个商场仿木质设计，搭配随处可见的热带植物，自然的气息扑面而来。站在一楼一晃神，都会忘记自己在一个商场里。
在各个楼层，基本上都能见举起相机拍照的人，不少“网红”带着专门的摄影师在这里拍写真，也算是对永威木色颜值的肯定。
网红打卡
负一楼设置有一个超市，不管是价格还是品牌，都让缺二爷看了瑟瑟发抖。
永威木色的中庭、负一楼通道保持开阔，摒弃了以往的专柜、促销区，为格调加持。这里也聚集着主要的客流，闲坐，拍照，玩耍居多，购物的人群寥寥无几。
商场入驻的品牌，除了像Adidas、李宁之类的大品牌，大多是一些喊不上名字的国外品牌。
永威木色品牌展示
总体来说，永威木色确实担得起“小而美”的称号。相比之下，高新万科广场就显得有点“蹭热度”的嫌疑。
高新万科广场位于科学大道与红叶路交叉口东南角，门口就是西四环高架，交通位置没话说。
我们还从停车场说起，高新万科广场的停车场跟传统的停车场比，灯光和颜值都有提升，但距木色还有很大的差距。
高新万科广场停车场
高新万科广场是今年4月27日开门试营业，比永威木色早了一个月。但是从商场进门，灯光晦暗，扑面而来一种“待业”的气息，一楼中庭的位置摆放着尚未装点完毕的展区，裸露的三合板更添萧条。
高新万科广场一楼中庭
在高新万科广场里转了转，品牌很亲民，符合社区商业的定位。
到达高新万科广场的时候，已经是下午7点，与门口密密麻麻的电动车形成对比的是室内的冷清。
高新万科广场门前
为数不多的人气在二楼的儿童艺术展区，是奶奶们带着孙子孙女在玩，基本不构成消费。
高新万科广场二楼儿童美术展
一趟下来，能看出“小而美”的商业已经在努力求变，但效果并不明显。
04
首先，“小而美”的商业扎堆出现一定是有原因的。
一方面，现状让人望而却步。传统“大而全”的商业对占地、区域的成熟度、建设运营成本都有较高的要求，体量小的商业，投资相对较低，对人流和消费群体的要求也较低，运营管理更加方便，也更容易活下去
另一方面，如今“网红”效应、“颜值”效应盛行。
例如火爆郑州的“喜茶”，正弘城的喜茶店前长年排着长队，并不是喜茶本身口感有多么与众不同，购买喜茶更多的是为了借助这一“网红”热度，拍照打卡朋友圈获得点赞数带来成就感。同样的道理也适用于去一些高颜值店面消费打卡。
正弘城喜茶门前
在这种趋势下，越来越多的商业开始在颜值上下功夫，商业的整体颜值、各个店铺的颜值，仿佛颜值更高，曝光率和人气也更高。
然而事实真的如此吗？从永威木色和高新万科广场的客流来看，似乎是差强人意。
05
“小而美”的商业优势明显，劣势也很明显。
1、小体量商业可入驻的品牌更少，这样一来，对入驻品牌的选择、如何平衡好各种业态的比重就是一件十分重要的事情，否则就容易给人一种“没啥可逛”的感觉，永威木色和高新万科广场就给人这种感觉。
永威木色“首店”占比21%，例如COCOON欧洲艺术女装，GATEONE法国男装品牌。
永威木色COCOON
这难免有复制郑州国贸中心的嫌疑，当年的首家优衣库、首家星巴克、首家无印良品、UR也是赚足风头。不同之处是，郑州国贸足够大，品牌更多，涵盖的粉丝面更广。
2、商业项目，最重要的是商业规则。各业态的分布都暗藏玄机。
比如，很多商场将电影院设置在顶楼，虽说会给客户带来一定的不便，但能够将影院带来的流量，分配给各个楼层，增加商铺的曝光。
郑州国贸中心
再比如说，一楼中庭和走廊中设置专柜和促销点，虽然会让商场的规整度（或者说逼格）打折扣，但能够给店铺更多的曝光率，也给商场增加了另一份收入。
在“小而美”的永威木色和高新万科广场则因为格调、体量的原因，不得不放弃这一部分利益。
06
郑州正在形成多中心多板块的发展模式，“小而美”的商业更适合区域的发展，虽然现在还存在种种问题，但是这种模式未来可期。
尊重商业规则，扬长避短，根据自身定位从多方面入手，做好“客流”和“留客”的工作，破局之路才能越走越顺。
—— END ——
,
