上周六在我正准备看波多野老师的片子时，突然有个哥们儿发信息让我写写古城南区以事业为重的我，做了两个深蹲，深呼吸了三口，深深的给了自己个儿四个大嘴巴子，证明自己还是个以事业为重的禽…绅士~，我来为大家讲解一下关于规划失败的鬼城?跟着小编一起来看一看吧!
规划失败的鬼城
上周六在我正准备看波多野老师的片子时，突然有个哥们儿发信息让我写写古城南区。以事业为重的我，做了两个深蹲，深呼吸了三口，深深的给了自己个儿四个大嘴巴子，证明自己还是个以事业为重的禽…绅士~
言归正传，我们说回古城南区。为什么哥们儿会想听听这个区域我的认知呢？我并没有再找这哥们儿询问，只是顺其自然的回复了内哥们儿，缘分啊~行。所以我需要自己去分析原因，在我看来无非就一个原因——古城南区再来的新项目，74800元/平方米的参考价格，会不会成为站岗的价格？
这个问题，我相信已经困扰了很多人一整年。毕竟石景山在2019年末告别了58802的限竞房销售均价之后，直接就进入了7万 新盘售价模式。所以问题来了，从不到6万跳涨到现在的古城南区参考均价74800，是不是夸张了？是不是真·站岗价？是不是谁买谁扛鼎？这类问题，其实伴随着刚刚过去的2021年始终有人在说。
后边说俩得罪同行的段子，您是同行可以在评论区随便骂，只要别带脏字，评论我都放。
段子一
门城的竞品项目
有个业务员哥们儿在今年上半年一直在不遗余力的开喷石城。“石景山都这个价格了！按佳爷的话讲就是拉裤兜子的价格，还敢买呢！”这是我见着的原话。我就纳闷儿啊，佳爷是市场拉裤兜子，但是好像还真没这么说过石城。那这话咋来的呢？结果发现这哥们儿那半年在石城一个新楼盘做业务…
段子二
全城的公敌
石城在2021年有很长的一段时间，没有做二手与新城的联动业务。在那一段很长的时间里，经常有粉丝问我，石景山好还是通州好。这个问题也问的我是一脸懵…我心说总不能你们个顶个的都在前三门一带工作吧…结果，没有例外所有朋友问的我通州那边的项目都是我认为比较烂，但正因为比较烂所以联动业务给钱给的比较多的那种，比如一套房8个点。那会儿我才明白，为什么哪怕你要把购房者拐到东边，也不说王四营，毕竟王四营给不了这么多。
所以在相当长的一段时间内，只要您说想看石城新盘，必有人告诉你，这里的价格是天花板~
实际情况如何？我们去看看新时代石城的那些个7万左右或者7万 的项目如何就好了。
1 长安九里没房了，业务团队已经奔西红橡树湾去了。
2 长安和玺没房了，记得售楼处直接变成悦玺的了。
3 中海首钢长安云尚没房了，售楼处已经被石城一个新楼盘所用。
4 中海天钻没房了，据说售楼处都要变咖啡厅了~
现在您还觉得7万 的价格没人认么？我看到的情况是简单的仨字，没房了。然而我想说的其实是标题的后半句，现在的石城看上去很有可能会是刚改朋友们最后的入场时机。下面我来说说我自己的看法。
第一，石城最近在干嘛？我告诉您，2021年12月规自委官网发的关于石城的土地动态已经开始提及广宁村的规划，至于广宁村在哪儿那不是今天说的重点，您可以自己去搜索一下。这里要说的是，为什么要规划广宁村。其实道理特别简单，不规划这里，可能未来的土地供应要跟不上了。说白了，古城南区剩下的货不多了，得开发新地界了。
第二，石城现有的住宅地块都有什么都在哪儿？到现在为止您回忆一下，北辛安区域还有供地么？北辛安区域最后一宗供地实在2021年年初供应的，现在已经快要卖完的中海寰宇天下天赋的地块。您在回忆回忆，古城南区还有地么？我告诉您有，但是不多。一个是现在定了案名的中海云庭，另两个是中海云庭边上的，计划今年一季度拍卖的商品住宅地块，这两个地块加起来就只有大概齐10万平方米的商品住宅总建筑面积。说白了，古城南区也快没地可供应了。
第三，先说广宁村。广宁村未来会是个啥产品定位？我个人看整体趋于规划多为1.5左右容积率的地块，如果按照经验来说，广宁村毕竟不是出来就是金安桥地铁站，容积率再稍微低一点，那不得干点大改善啊？所以广宁村在我看来不一定跟刚需、刚改有关系。
第四，再来说说古城南区剩下的两宗商品房地亏啊。这两块地，因为是去年10月份延期修改了条件再度入市的地块，所以地块属性不错。地块属性不错，也就意味着出改善产品的概率会增加。当然这事儿不绝对，但是我确实个人是这么理解的。
所以问题来了，目前我看到的整个古城南区，只有中海云庭一个新楼盘，这哥们儿不到200套房，我看给出来的面积就俩一个98平方米一个114平方米都是三居。这个面积段已经算是跨度不大，且面积相较于整个古城南区后限竞房时代的平均120平方米起步的户型均值低了很多，说这是一个刚改新盘我自认为没什么毛病。
所以回到文章最初的标题，古城南区既然7万多本就卖得动，且之前两年的新楼盘都卖掉了，凭什么一个新来的卖74800的刚改项目要站岗？说句实在的，98平方米那个户型如果做的户型很好，我觉得应该是买不买得到的事儿，而不是什么站岗不站岗。毕竟再往后的两块地存在太多的不确定性，谁也不能保证后边的项目会做更小或差不多小的户型。所以我说，至少现在的石城还有刚改上车的机会。
文末多说一句重话、得罪人的话。您信么，过不了多久，石城很有可能又一次变成了风口浪尖的天花板。理由特简单，联动的费用很低或者就没有。
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