萝岗有一个低洼的片区，也是很多刚需买家在广州置业的第一步区域，就是上图显示的香雪地铁站东南片区。
这当中，勉强能算地铁盘的是万科东荟城，时代春树里；而东边的中海誉城、万科金色梦想、龙湖、岭南雅筑这些就基本10年内都地铁无望的了。在价格方面也反映出了，东荟城均价33000左右，春树里28000左右，中海誉城27000左右，金色梦想28000左右，岭南雅筑26000左右。
这个片区在2013~2015年开卖，当时开盘价在12000~15000一平米，大部份的业主都是在这个价位入手，基本是带着200万预算想买个100米3房的需求来这里的。在初期，来买的业主多是在市区上班，把这里当作睡城，但近年随着萝岗的发展，落户的优质企业不断增加，不少业主开始考虑在当地就业了，也吸引了不少当地上班的人过来扎堆，要知道，现在萝岗的工资其实不比市区低的。
万科东荟城是最靠近地铁站的，北门距离约1.2公里，步行约20分钟，但南门的距离就2公里左右了，步行需要30分钟，个人认为超过1公里就不能算是地铁盘了，步行20分钟到地铁对一般人来说基本是极限了。所以说，万科东荟城只能是半个地铁盘，在南区居住的人是不会步行到地铁站的，用单车和电驴代表还行。
其它盘更不用说了，基本是2公里至4公里远，而且以目前的地铁规划看，遥遥无期。出行基本要靠巴士和开车的了，还有后续的黄埔轨道交通。
这里主要讲东荟城，它为什么会比其它盘溢价近20%呢？在这里可以拆解一下，首先，万科自有的品牌溢价，万科的房子一般比周边楼盘贵10%的，来自于它的物管和品牌。另外就是教育的溢价，东荟花园小学目前是黄埔区平均分最高的小学，此外，就是“半个”地铁盘了，它是这里最接近香雪站的楼盘了。
对于万科这个品牌是否值这个溢价，就见人见志了。
在价格方面看，近两年广州房价是在稳中略带降的，但这个片区的房价还是保持稳定的，比市区的价格还坚挺，可以看到这边的发展潜力还是挺大的。要知道这个片区是有数万套房子聚集，交投非常活跃的，在充分交易和换手的情况下价格还能保持稳定，也说明这片区不会有太大的下降空间了。
东荟城是一个超大型的小区，有7000多户居住，有巨大的售房和购房需求，导致这个小区的价格非常透明。成交价格现在基本在33000左右，每套房子的议价空间一般就在几万块，价格一旦降一点点，基本没几天就会被秒掉了。这也意味着很难有掏笋的空间和卖高价的空间的了。其实不单止东荟城，这里整个片区都是交投非常活跃的，价格极之透明，你卖贵一万块人家也不买你，卖便宜一万块可能就马上被秒，就是这种情况。
虽然这里有黄埔第一梯队的小学，但缺点是刚需太多，笔者调研了解到，有一半以上的适龄小孩是读不了东荟花园小学的。近年学校方面也在扩建，但不知什么时候才能保证业主入学。
东荟城基本就这样了，学位可以，但不保证入学；北区的大户型小区有地铁，南区基本要接驳公交；户数多，价格透明。
未来的变量
首先就是黄埔有轨电车4号线可能会建在南门，但从站点看没有邻近地铁站，只能在黄埔区内通勤。
另一个变量就是南门的火村旧改了，这是一个超百亿的投资项目，会改变当前的周边格局的。
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20年股票房产投资经验，15年财经媒体从业，专注实用金融和广州楼市。
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