对于房地产，2020年是变幻莫测的一年，是往后十年最后的一年。新年2021年一样需要回款，恒大促销在元旦后，迅速登上了各版头条，今天就来扒一扒所谓零元购铺的本质。
一
一单常规的买铺交易，本质就是你支付100万，获得一个价格100万商铺的所有权。
如果按照0元购铺的规则。你支付了100万元，除了获得一个价格100万商铺的所有权，还获得一份为期10年，每年10万的债权。恒大方则除了转让商铺，同时负责等量的10年期债务。
里面有个非常关键的核心，商铺本身的价格与价值可能并不对等。比如商家喜闻乐见的销售指导价或者活动套路折。如果商铺本身的价格与价值对等，正常销售不存在任何的障碍。作为恒大没有任何理由，自己给自己塞入一个十年期的债务。
所以这里假设，商铺的价格高于于商铺正常销售的价值，高出的部分，还有这一部分所产生的利息，就等于债权的价格。
举个简单的例子，比如我花100元，购买你50元钱 ，你承诺每年给我10块钱，共给我10年 。
那么这笔交易的本质就是，我借给你50元钱，你按等额本息的方式，按年支付，一共支付我100元，其中50元为本金，50元为利息，计算利率为15.1%。
所以恒大零元购铺本质是，你所支付的总金额，包含了商铺的实际价值，加上借给恒大的钱。恒大每年年返还的是借款部分本金，外加剩余本金的利息，第10年返还完所有本金。
现在售价 100万，每年支付10万元，一共支付10年。如果商铺价值为0，那么恒大每年支付的10万均为本金，没有任何利息。整笔交易，恒大支付的就是价值为0的商铺，但不承担任何利息。
实际上商铺还是实实在在存在的，不至于一文不值。如果对应的商铺的实际价值从1折到6折，恒大所支付的利率为1.96%-21.41%。
二
恒大在2020年下半年，因为1300亿战投风波，7折卖房刷屏在圈里圈外都赚足了眼球。一边是自身现金流都相当吃紧的苏宁，还有安信信托这种爆雷超百亿、业绩陷入亏损的信托公司都同意了放弃回购的权益，转为普通持股。只能说恒大的谈判能力确实超强，能让这些本应该回款自保的企业继续持有这些债券。
恒大的融资成本在所有一线房企里几乎是最高一档，同时去年公布即将实施的三条红线全部踩线，后续融资更加困难的现实下。加速回款是自救的唯一办法。住宅某种程度，只要肯降价，就有人接盘，但商铺就不一定。
首先，恒大和碧桂园一样，由于前几年的下沉市场，大量项目在三四五线城市。城市的人口还有整体消费力大多惨不忍睹。大量的商铺还有车位成了难以变现，成为无限期闲置的资产。
更不用说，这部分价格浮动极大，不好预估的东西，在土拍阶段，就被严重高估了其价值。项目开发一阵操作猛如虎，最后发现利润，甚至一部分本金都变成了这些东西，集团公司肯定会着急的。
目前很多银行，对于商业，已经停止发放贷款，一个月内的时间限制，相当于购房者，必须支付全款。
表面上来看，恒大这一波操作，实际上就是通过割肉的方式，将这些难以变现的资产折价快速变现，同时以高息方式对普通人融资。
三
这种买房返本的模式其实并不新鲜，自房地产兴起后就开始出现，在2010年后一段时间达到了顶峰。
这种模式通常以商铺或者公寓这种投资属性极强的物业形态作为依托。以整体运营，然后返租为由，对购买的客户承诺一个短至5年，长至10年的收益。
此种模式有个根本的核心所在：按照当时市场情况，销售时的价格高于当时价值，对应承诺返租额也远高于市场租金。
也就是说购房者当时需要多付钱，开发商后续也将付出比长租更高的租赁成本。如果作为变相的融资，计算下来，所要支付的利息，绝对是一个比P2P还要让人心动的数字。
残酷的现实是，一铺养三代的传说，基本上在上个世纪。现在的商业，特别是还需要返租承诺的商业，大多是荒郊野岭，违背市场规则，大兴土木建成的所谓各种各样的超大规模的所谓专业市场。
我曾经见过不少这种这种所谓的商贸区，比如成都青白江、怀化鹤城区，六盘水钟山区等等，此类大多数违反市场规则而建的市场宿命，只有用来种草和养猪。
甚至开发商在最开始，就已经撇清了一切返租债务。因为你会发现，你购房是和开发商签署的商品房买卖合同，返租是和所谓的商业管理公司签署的租赁合同。
商业管理公司破产，无法返还租金，和开发商并无关系。
这类操作模式和所谓的资金盘一致，用后加入者的钱，给前加入者所谓的收益。唯一的区别就是对于微商是传销的辩解一样，我们有所谓的商品。
四
早在上个世纪1996年国家工商总局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
如今已经2120年，银行理财都开始打破刚兑。恒大这种行业龙头，还做出如此文艺复兴的促销手段，确实让人迷惑。不过号称1月31日截至的动作，目前已经全面叫停。
作为消费者，需要坚定一个信念。如果承诺的回报，已经远大于正常商业规则所能带来的盈利。那么不管对方是号称什么巨头，什么背景做担保，都不要去尝试。高额租金借鸡下蛋的生意逻辑不成立，那么最终只有对方想要你的鸡这一种可能。
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