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成本分析
房价由五大部分构成：土地成本、建安成本、配套成本、财务成本、销售成本！
房价构成
一、土地成本 ：1639元/m2
土地成本也就是咱们常说的楼面价；由地价和容积率决定！
300万÷667m2÷2.8÷98%=1639元/m2；
解释：
1、地价300万是由政府和拍卖共同决定的；每亩地的面积是667m2；
2、容积率2.8是买地的时候政府就规定好的；也就是1平方土地最多只能建设2.8平方的房子；扣除道路、绿化、景观等等面积后，就变成10多层或20多层的楼房了！
3、98%是可销售面积，因为大概2%左右的公共服务设施不能销售，比如：物业用房、老年活动用房、党建中心、公共厕所、文化活动站等等；
4、未考虑车库分摊成本：车库在大城市是盈利的，但是小城市能够本就不错了！停车位的成本大概在8万/个！所以售价超过8万就挣钱，低于8万就赔钱！
土地成本
二、建安工程费用 ：1850元/m2
1、土建工程：1250元/m2
2、安装工程：150元/m2
3、电梯工程：50元/m2
4、桩基工程：50元/m2
5、消防工程：40元/m2
6、地暖工程：40元/m2
7、门窗工程：120元/m2
8、外墙工程：120元/m2
9、零星工程：30元/m2
建安成本
三、配套成本：521元/m2
（1）综合配套费用： 140元/m2
1、市政建设配套：120元/m2
2、城市义务教育配套：20元/m2
（2）专项配套工程费用：168元
1、供水设施配套费：25元/m2
2、管道供气设施配套费 ：18元/m2；
3、集中供热设施配套费： 35元/m2；
4、供电设施配套费 ：90元/m2；
（3）服务性收费：13元/m2
1、规划技术服务费：2元/m2
2、日照分析费：1.21元/m2
3、建材产品质量检测服务费：5.8元/m2
4、沉降观测费：1.91元/m2
5、房产测绘费：1.91元/m2
6、地籍测绘费：0.17元/m2
（4）室外配套费用 ：165元/m2
1、室外景观、道路 等费用：140元/m2
2、雨污管网设施费用： 10元/m2
3、路灯、监控等弱电费用： 10元/m2
4、其他配套费用： 5元/m2
（5）前期工程费用：35元/m2
包括钎探、规划、设计、监理、三通一平等等费用！
配套成本
四、销售成本 ：150元/m2
1、管理成本：50元/m2
2、营销成本：100元/m2
销售成本
五、财务成本： 350元/m2
财务成本
六、不可控因素： 20元/m2
不可控因素
七、合计成本：4530元/m2
写在最后：开发成本在4500左右，再加上开发企业10%-15%左右的利润，所以最终售价大概会在5000-5500左右！
但是前期建设单位为了快速回笼资金，开盘价格不会定太高，有可能在成本附近波动，甚至会稍低于成本价格，均价4400左右；缓解资金压力后，再陆续涨价到5000以上。
先低后高的策略，让部分持观望态度的潜在客户看到涨价，也会间接刺激购买欲望。
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